5月，樓市成交量回暖跡象明顯。根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)58個(gè)大中城市中，六成以上城市住宅開盤量5月有明顯增長(zhǎng)，其中13個(gè)城市開盤量環(huán)比翻倍增長(zhǎng)；2012年單月住宅成交量頭次突破一萬套，為近三年來5月成交量較高的一年。

　　樓市回暖，是否其勢(shì)已成，大多數(shù)券商對(duì)此保持樂觀。由于經(jīng)濟(jì)存在下滑的風(fēng)險(xiǎn)，且地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴短期內(nèi)難以改變，券商普遍認(rèn)為容忍度將會(huì)提高，支持剛需的頭套房微調(diào)政策仍將繼續(xù)，樓市成交量也將因此溫和回暖。

　　但是，也有券商認(rèn)為，從長(zhǎng)期看，限購(gòu)限貸政策恐難放松，這將限制行業(yè)整體增速；且房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)，政府下半年必將在強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松的基礎(chǔ)上，以鼓勵(lì)中低價(jià)位住房交易的方式攤薄銷售均價(jià)。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將在三季度觸底。

　　瑞銀證券：房企促銷措施將促6月成交量再創(chuàng)佳績(jī)

　　全國(guó)100個(gè)城市5月住宅平均價(jià)格環(huán)比、同比分別下跌0.31%、1.53%，連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比下跌。政府在房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)下不會(huì)收緊調(diào)控政策，可能對(duì)各地的政策微調(diào)持寬容態(tài)度。

　　在政策微調(diào)的利好刺激下，房企促銷措施應(yīng)能帶動(dòng)自住性需求入市，使6月成交量再創(chuàng)佳績(jī)。

　　中投證券：行業(yè)基本面將持續(xù)向好

　　1）“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)下信貸政策適度寬松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)利好。住建部將把鼓勵(lì)購(gòu)購(gòu)頭套自住性商品房作為下一階段樓市政策微調(diào)（收付比例、利率、稅費(fèi)）的核心，視經(jīng)濟(jì)情況擇機(jī)而動(dòng)。

　　2）在房地產(chǎn)行業(yè)投資急速下滑、企業(yè)流動(dòng)性加速惡化背景下，地方政府金融層面仍有寬松空間。若各地政策持續(xù)微調(diào)，將使6-8月淡季不淡。因此，維持對(duì)行業(yè)基本面持續(xù)向好的判斷。

　　華泰聯(lián)合：流動(dòng)性與政策仍將支撐銷量上升

　　地產(chǎn)板塊在5月較后一周走強(qiáng)，一改前三周震蕩向下的態(tài)勢(shì)主要是受上周發(fā)改委審批項(xiàng)目速度加快，以及湖南傳出再度降低頭套房頭付比例的消息推動(dòng)。兩項(xiàng)政策分別從流動(dòng)性和預(yù)期層面對(duì)地產(chǎn)交易起到正面刺激作用。

　　展望下半年，決定趨勢(shì)的兩大驅(qū)動(dòng)力流動(dòng)性和政策仍處于向上修正的通道中，銷量仍存在超預(yù)期的可能。

　　銀河證券：政策容忍度提高助力樓市成交量回暖

　　近期各地政府樓市微調(diào)政策不斷出臺(tái)，在40個(gè)微調(diào)城市中，運(yùn)用公積金這一信貸手段的城市超過10個(gè)。政策面的頻繁變動(dòng)顯示，限購(gòu)不會(huì)松動(dòng)，但針對(duì)頭套房微調(diào)政策仍將繼續(xù)，政策容忍度也會(huì)提高。

　　在購(gòu)房者信心恢復(fù)和政策微調(diào)支持下，樓市成交量也將繼續(xù)溫和回暖。

　　莫尼塔投資：開發(fā)商繼續(xù)對(duì)后市樂觀

　　1）大部分開發(fā)商反映5月銷售環(huán)比好于4月，5月推盤的季節(jié)性增長(zhǎng)帶動(dòng)了銷售的持續(xù)回暖。目前購(gòu)房主力仍然是剛需，改善性需求增長(zhǎng)的并不明顯。

　　2）多數(shù)開發(fā)商對(duì)6月銷售較為樂觀，認(rèn)為仍將延續(xù)環(huán)比上行的趨勢(shì)。開發(fā)商整體較高的推盤意愿也將帶動(dòng)銷售延續(xù)回暖趨勢(shì)，認(rèn)為“未來三個(gè)月的推盤力度和現(xiàn)在相比”會(huì)有所增加的受訪開發(fā)商比例達(dá)到88%。

　　3）在價(jià)格方面，開發(fā)商認(rèn)為在需求回暖幅度仍較溫和，庫(kù)存壓力仍然較大的情況下，整體價(jià)格仍將保持小幅下滑的趨勢(shì)，但呈結(jié)構(gòu)性差異。剛需盤價(jià)格逐漸企穩(wěn)，甚至一些賣得好的樓盤上調(diào)了價(jià)格，而高端盤價(jià)格仍在整體下調(diào)。目前開發(fā)商新盤定價(jià)相比之前已經(jīng)不再激進(jìn)，降價(jià)的空間較為有限。

　　中銀國(guó)際：政策微調(diào)促成交量短期回暖

　　雖然數(shù)次強(qiáng)調(diào)樓市政策不動(dòng)搖，而一些地方政府頻頻試探政策底線，闖關(guān)力度越來越大，成功幾率越來越高。

　　盡管全年行業(yè)限購(gòu)等核心政策不松，但支持剛需的政策微調(diào)將被持續(xù)放行，并且后期政策微調(diào)將走差別化微調(diào)或結(jié)構(gòu)化微調(diào)的路線，有保有壓是刺激成交量持續(xù)回暖的關(guān)鍵。

　　從長(zhǎng)期來看，限購(gòu)限貸短期難松，這將限制行業(yè)整體增速。同時(shí)價(jià)格的實(shí)質(zhì)性下跌對(duì)于房企的毛利率將有所侵蝕，并將在未來一年內(nèi)有所體現(xiàn)。

　　海通證券：政策鼓勵(lì)與剛性需求入市支撐成交量短期回暖

　　1）短期來看，政策面與基本面均持續(xù)向好。5月份多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量達(dá)到限購(gòu)之后的較好水平，在頭套房政策鼓勵(lì)與剛性需求結(jié)束觀望入市的共同作用下，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)受樂觀情緒支撐。

　　2）考慮政府對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的容忍度較低，而地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴短期難以改變，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然具有部分放松的趨勢(shì)。

　　3）但考慮房地產(chǎn)板塊的估值溢價(jià)水平，回暖趨勢(shì)恐難長(zhǎng)期維持。

　　中金公司：房?jī)r(jià)緩步下調(diào)仍是難以改變的趨勢(shì)

　　1）在“紅五月”地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的支撐下，房?jī)r(jià)指數(shù)再現(xiàn)環(huán)比反彈。雖然同比仍微幅下降0.2%，但距離去年4月203.4的指數(shù)高峰相差甚微，意味著目前的調(diào)控僅實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)同比停漲的效果，尚未達(dá)到降房?jī)r(jià)的目標(biāo)。

　　2）北京、上海已分別連續(xù)三個(gè)月和四個(gè)月環(huán)比上漲，部分前期跌幅較大的二線城市也出現(xiàn)了強(qiáng)勁的恢復(fù)性反彈。我們認(rèn)為這與一、二線城市大量的剛性需求支撐有關(guān)，受此影響下半年房?jī)r(jià)指數(shù)下調(diào)難度增大，意味著政府今年下半年必須在強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步通過加大鼓勵(lì)中低價(jià)位住房交易的方式攤薄銷售均價(jià)。

　　3）伴隨著五月地產(chǎn)銷售旺季的結(jié)束以及三季度開放商推盤量的進(jìn)一步增加，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)緩步下調(diào)仍是難以改變的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)在三季度將觸底、屆時(shí)同比跌幅將達(dá)5%-10%。

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