龍頭房企的傳統座次“萬保招金”恐被打破，在宏觀調控的非常時期，房企新四大天王“保萬中恒”排名呼之欲出。根據各大上市公司近期陸續公布的5月業績，截至6月13日，已公布5月業績的13家上市房企中，共有11家出現環比、同比增長。其中幾大龍頭企業的銷售額更加可觀。萬科、保利、恒大、中海四家房企頭次單月銷售集體過百億，而保利地產以107.68億元成為5月銷售量較高房企，并已經連續兩個月超過萬科。

　　今年房企老大屬誰有懸念

　　從已公布的上市房企5月業績看，保利地產5月實現簽約金額107.68 億元，同比增長45.40%。今年前5月業績已經接近去年全年業績的一半，達到347.82億元，同比增長23.76%。萬科5月銷售金額為107.2億元，環比增長44.09%。1～5月萬科銷售金額為492.2億元。恒大地產5月以103.7億元的銷售金額創下該公司單月銷售較高紀錄，銷售額和銷售面積分別同比增長33.3%和52.4%。今年1～5月，恒大地產累計實現合約銷售額268.2億元，完成全年目標的33.5%。中海地產發布的報告也顯示，2012年5月銷售額123.1億港元，實現銷售面積75.5萬平方米，同比分別增長1.5%及22.2%。而中海今年前5個月的銷售額為503億港元。

　　盡管從今年1～5月的業績看，萬科的492.2億元仍能讓其暫時保持領頭地位。但保利和中海已對萬科的地位發起了沖擊。其中保利已連續兩個月單月業績超過了萬科，中海上半年的銷售額也和萬科幾乎不相上下。雖然比賽還有7個月，但今年年終房企排名可能會比以往更值得期待。

　　薄利多銷5月房企以價換量成功

　　雖然多家房企5月單月銷售過百億，但不少是“以價換量”的結果。其中，恒大的銷售均價從去年同期的每平方米6873元下降至每平方米6012元，降幅達13%。中海地產5月份銷售均價從去年同期的每平方米19628元下降至每平方米16305元，降幅高達17%。5月萬科的銷售均價雖然重回萬元大關，達到1.05萬元/m2，但同比去年5月仍下跌近一成，也遜色于去年全年1.13萬元/m2的銷售均價。

　　除了幾個單月破百億的房企銷售均價有下跌外，其余房企中，佳兆業5月份銷售均價下降同比和環比分別為29%和6%。富力、金地、銷售均價同比降幅也均超10%。克爾瑞數據調查顯示，從月度銷售均價來看，5月份10個大型上市開發企業商品房銷售均價約為10200元/m2，環比4月份下降了0.3%，比去年同期下降12.1%，降幅比4月份縮小1.6%。

　　年度過半

　　七成房企只完成全年目標的30%

　　雖然5月房企用“以價換量”的辦法取得了不錯的業績，但由于今年頭幾個月市場低迷，多數房企1～5月的銷售業績只完成了全年目標的30%～40%。據克爾瑞統計，對比房企年初公布的全年銷售業績目標來看，近七成企業1～5月份已完成業績目標的35%以上。其中完成較好的為中海地產，今年全年銷售目標為800億港元，前5月累計成交503億港元，完成全年計劃的62.8%。

　　此外，保利、世茂、招商已完成40%以上，預計完成全年業績壓力不大。而萬科、恒大、碧桂園則完成全年目標的30%～35%。而且，不少房企從5月開始大規模推盤，這也是5月房企業績走高的原因之一。接下來，預計各大房企的推貨力度仍會比較大，第三季度將達到今年的高潮。有分析人士認為，5月份的業績飄紅使各大房企的銷售壓力有所放緩，雖然“以價換量”仍是標桿房企的普通共識，但折扣力度可能會有所減弱。

　　市場觀察

　　負債庫存雙雙高企

　　“量升價漲”難消房企隱憂

　　自6月開始，開發企業推盤積極性逐漸高漲。隨著新項目的陸續入市，新房成交量也出現明顯上漲。但是業內人士指出，部分熱銷項目提價，短期來看符合營銷規則，長久來看未必符合市場。與此同時，限購不見放松，庫存持續處于高位，多數房企下半年的預期也并不樂觀。

　　從已披露的銷售業績情況來看，5月份主要上市房企的銷售量和銷售金額都刷新了近幾個月以來的較高紀錄。雖然銷售情況有所好轉，但是壓在房企頭上的高負債和高庫存這兩座“大山”還并未隨之消失。業內人士認為，“限購不見放松，庫存持續處于高位，多數房企下半年預期并不樂觀，在近期以‘高周轉’為目標的情況下，價格不會出現過快增長。”從負債情況來看，到今年一季度，僅146家上市房企總負債就高達1.49萬億元，較2011年底的1.44萬億元有所上升。其中，“萬保金招”四大龍頭企業的資產負債率依然維持在高位，分別為77.73%、78.92%、71.94%和70.32%。在負債和庫存壓力尚未明顯減緩的情況下，上市房企或許將在今年面臨更嚴峻的現金流考驗。

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