臨近年底，各地保障房集中入市，推動多地樓市成交量上漲。

　　中國指數研究院11月19日數據顯示，截至11月12日~18日的這一周，監測的40個城市中，36個城市當月周均成交同比增長，其中哈爾濱增幅，為971.67%。北京、天津、上海等10個城市當月周均成交同比全部上漲，其中深圳漲幅，達到195.99%。

　　“年底保障房集中入市簽約是此輪成交量上升的主因。”鏈家地產市場研究部張絮告訴 《每日經濟新聞(微博)》記者，雖然11月新房住宅成交量繼續環比大幅上漲，但純商品住宅成交量回落明顯。以北京為例，截至18日，11月新房住宅成交9054套，扣除保障房后成交量為5170套，保障房占比超過40%。

　　保障房入市高峰期來臨

　　住建部本月發布的較新數據顯示，1~10月，全國城鎮保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，完成投資10800億元。按計劃，今年全國新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上，基本建成500萬套。

　　據廣州市國土房管局公布的數據，今年截至10月底，已有6187套保障房完工，僅10月就有2486套保障房完工。

　　而上海較早開工建設的大型居住社區中導入人口較多的項目浦江大型居住區浦江瑞和城頭批1232套經適房已納入上海共有產權保障住房供應房源，開始接待市民選房、看房，其年內還計劃實現61萬平方米保障房的結構封頂、約2300套動遷安置房源交付使用，助推上海保障房計劃的落實。

　　在上周的周成交量增幅城市哈爾濱，將有51511套保障房在今年全面竣工。

　　臨近年底，北京保障房供應節奏也有所加快。據鏈家地產市場研究部統計，今年以來當地保障性住宅項目供應面積為174.6萬平方米，共20個項目。11月以來共有3個保障房項目入市，總面積約17.7萬平方米，預計有超過2000套的住宅。

　　同策咨詢研究總監張宏偉告訴記者，去年和今年是保障房開工建設的密集期，而經過一定的建設周期后，很多保障房就會入市形成供應。

　　樓市供應結構漸變

　　事實上，較近幾年保障房在新房成交量中的占比正逐步上升。

　　2009年至2011年底，全國共開工建設城鎮保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。據鏈家地產市場研究部統計，2011年以來，我國新房住宅成交量中，保障房占比在30%左右，隨著竣工量上升，保障房對住房需求的影響會更加明顯。

　　現在關于保障房位置偏遠，有供應無市場的聲音也漸漸少了，在北京等城市，保障房建設采取“捆綁式”，即在商品房小區中配建一定的保障房。這大大增強了保障房的吸引力，并成為保障房成交比例上升的主因。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，調控的一個有效成果就是保障房數量增加得很快，可以更直接地對樓市調控產生影響。

　　張絮表示，一方面，保障房的目標客戶群雖然是限定的，但通過解決這些低收入群體的住房問題，能夠稀釋商品房市場中的一部分剛性需求，在一定程度上減輕商品房市場需求的壓力。

　　“如果保障房在規劃選址、建筑設計、建設規模以及分配機制上都加完善之后，未來樓市調控的難度也會有所減輕。”張絮說。

　　保障房融資難題待解

　　今年保障房的開工量和建成套數任務已經雙雙提前完成，在不久前，住建部部長姜偉新還透露，明年保障房的計劃開工量將不低于500萬套，可能在600萬套左右。這一數字要小于今年，更小于2011年的1000萬套。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌向記者說，保障房開工量減少很有可能與地方財政收入欠佳有關，資金缺口或成為保障性住房進一步發展的瓶頸。

　　據住建部估算，去年建設1000萬套保障房，共需資金約1.4萬億~1.5萬億元。今年的保障房建設規模雖有所減少，但若算上去年工程結轉部分，預計投入不低于上述水平。業內人士還估算，即使明年的保障房建設規模繼續減少，所需的資金仍然在萬億元規模之上。

　　“現階段，保障房資金缺口主要體現在公租房、廉租房項目方面。”中原地產市場研究部總監張大偉稱，雖然我國保障性住房類別繁多，但經適房、棚戶區改造等類別投資周期短，資本比較容易進入。因此，真正需要政府直接投資的主要是回收周期長的公租房與廉租房。

　　公租房和廉租房畢竟不能全部依靠財政資金，但針對資金難題，財政部財科所所長賈康(微博)建議說，在穩定財政投入的情況下，應加大引入民間資本，引導企業、社會、個人多方參與，增強保障房籌資的過程。另外，應盡快研究保障房特別是公租房的租售銜接機制，不排除經驗比較成熟之后，實現完整的從公租房到完全產權住房的轉化。“投資者可以看到資金回收，自然會選擇加大投資力度。”

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　　中原地產：54城11月中上旬成交量創年內新高

　　每經記者 胡健 發自北京

　　據北京中原地產統計數據顯示，11月中上旬，全國54個主要城市新建住宅簽約套數達到了193310套。超過了之前創造近2年新高的7月中上旬，環比10月中上旬的上漲幅度更是達到了42.24%。全國主要城市成交量均達到了年內新高，環比上月同期均有非常明顯的上漲。

　　單從北上廣深這四個一線城市看，上周新增供應量就大幅攀升。據中國指數研究院數據，上周四城市共推出4000余套房源，環比大幅增長80%，上海開盤量仍較高，為8個，北京、廣州和深圳分別為4個、2個和7個。

　　此外，二手房市場的火熱也折射出樓市暖冬跡象。根據北京住建委網站公布的網簽數據統計顯示，2012年11月中上旬（1~20日）北京全市二手住宅網簽總量為8381套，與上月同期相比大幅上漲了52%，比去年同期則上漲了87.5%。

　　在房價方面，中原地產市場研究部總監張大偉告訴 記者，整體價格繼續微漲已經成為定論，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發商的定價也會水漲船高，而且全年計劃的提前完成使得開發商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場價格將依然維持平穩微漲的趨勢。

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