國家統計局數據顯示，2013年3月份，全國居民消費價格總水平同比上漲2.1%。其中，城市上漲2.0%，農村上漲2.2%；食品價格上漲2.7%，非食品價格上漲1.8%；消費品價格上漲1.7%，服務價格上漲3.1%。

　　同策咨詢研究總監張宏偉認為，2013年3月份CPI同比漲2.1%，盡管比2月份3.2%有所回落，但是，國內“穩增長”背后貨幣“流動性”的持續寬松以及國外貨幣濫發已經不可避免使CPI不斷面臨反彈壓力，通脹預期也會越發明顯。

　　從國內環境來看，2013年1月、2月份，中國國內M2同比增速分別為15.9%，15.2%，均高于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標。M22013年同比增長13%表明市場流動性進一步寬松，穩定的經濟環境以及仍然較為寬松的貨幣政策一定程度上使CPI不斷面臨反彈壓力。

　　此外，隨著我國經濟發展逐步進入新型城鎮化階段，農產品價格、勞動力、土地價格都在上漲，成本推動型通脹壓力將長期存在。、

　　從國外環境來看，美國QE3、QE4推出，導致國內輸入性通脹壓力加大，日本貨幣寬松與濫發貨幣也或將引發中國新一輪的資產價格上漲。

　　這樣，國內外兩種市場“流動性”寬松趨勢的重合，對國內物價上漲進而通脹的影響不容低估。在這樣多種因素影響之下，國內通脹預期的不可避免，國內大中城市的房價持續上漲也將繼續。

　　我們看到，在國內外市場“流動性”充裕的市場背景下，2013年4月1日，中國指數研究院發布了《2013年3月中國房地產指數系統百城價格指數報告》。報告顯示：2013年3月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為9998元/平方米，環比2月上漲1.06%，自2012年6月連續第10個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.23個百分點，其中84個城市環比上漲，16個城市環比下跌。

　　“新國五條”細則落地用力不平衡，通脹預期下難改投資房產保值增值趨勢

　　在國內外市場“流動性”充裕的市場背景下，全國百城房價仍然出現連續10個月上漲的現象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時，市場面臨的通脹預期壓力正在上升，再加上當前以糧食為主的農產品價格的上漲、大宗商品價格的上漲預期，CPI在2013年還是面臨反彈與上漲的壓力。因此，無論是出于自住購房目的，還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進一步貶值購購力降低成為當務之急。

　　我們看到，在新“國五條”細則及限購之下，需求被壓制，在美國QE3、QE4推出的市場背景下，熱錢在樓市周邊尋找進入的機會。盡管政府近期依然堅持不懈的宣傳限購限貸，“新國五條”及其各地方政府細則的出臺對于頭套房貸提出頭付比例提高、利率提高的建議，（部分城市）二手房交易從嚴的按差額的20%增值稅的征收。這或許是在全球貨幣“大”爆炸的當下，政府希望通過控制限購限貸以及稅費這個經濟手段調控這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產這個較能吸金的大水庫；希望即使貨幣爆炸，也是流向實體經濟，當然這不可避免地仍然會對房地產市場產生影響。

　　同策咨詢研究總監張宏偉認為，從新“國五條”及各地方政府版細則發布之后影響來看，新國五條細則發布前的二手市場“過戶潮”就是為了規避如上所述的20%個稅的征收，發布以后二手房市場成交受到了一定的影響，當前幾乎進入市場冷凍期。但是，這并不影響整體房地產市場的熱度。

　　這主要是源于“新國五條”細則落地對于一手房、二手房政策的調控“用力”不平衡，20%增值稅的征收對于二手房明顯是一個打擊，但是對于新房市場來講，有可能就是一個投資機會。從營銷推廣的角度來看，20%增值稅的征有可能為一手房市場帶來市場營銷或推廣的機會，比如在新房市場“免稅（20%增值稅）”也有可能據此成為樓盤營銷推廣的主題，以此爭奪二手的客源。這也就可能導致一手房市場成交繼續放量，助推一手新房市場在政策發布經歷觀望之后重返火爆的行情。

　　盡管“新國五條”細則當中提及二套房貸頭付比例提高及利率提高等調控措施，但是，相對于二手房市場直接交付20%的增值稅來講，二套房貸及利率對于購房者來講仍然是相對劃算的。

　　因此，“新國五條”細則的發布，“免稅（20%增值稅）”營銷主題的推廣有可能會使新房市場面臨比較大的反彈壓力，有可能導致調控的結果事與愿違，不能夠遏制房價過快上漲。這些問題也是整個政策層面與市場應該思考和處理的問題。

　　因此，“新國五條”細則落地“用力”不平衡，通脹預期下房價持續上漲將不可避免，當前整個市場也難改投資房產進行保值增值趨勢。

　　我們看到，在股市大盤走低、通脹預期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，勢必仍然會導致房產成為資產保值升值的頭選投資項之一，這一定程度上也會助推房地產市場成交量的持續回升，從而較終傳導到價格的上漲與反彈。

　　新“國五條”房價控制目標：延緩通脹預期下房價上漲速度，但難改長期上漲趨勢

　　4月初，地方版的“新國五條”細則內容已發布完畢，盡管各地細則有所差別，但是，總體上可以說還是有章可循。從各地“新國五條”細則出臺的房價控制目標來看，這些控制目標的出臺對于市場將產生哪些影響？尤其是在通脹預期下對于房價來講會產生哪些影響？

　　我們看到，“新國五條”細則當中涉及的各地房價控制目標的角度來講，除了基本政策上延續新“國五條”細則內容，各地房價控制目標基本也和當地GDP增速、人均可支配收入等因素結合在一起，基本上以不高于本市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅為基準。比如合肥2013年全市年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅(名義增幅減去CPI)。

　　從這個角度來說，此次地方版的“新國五條”細則也就是意味著全年房價盡管不能上漲過快，但是上漲的預期和趨勢是既定的。在這樣的市場背景下，各部門主要是通過落實穩定房價工作責任制政策的強化與房價控制目標的制定，遏制和延緩今年季度以后房價過快上漲的現象，穩定房價上漲的預期。

　　同策咨詢研究總監張宏偉認為，從短期對于市場影響角度來說，地方版新“國五條”細則的落地出臺，尤其是房價控制目標的的出臺，短期內勢必會導致房地產市場重回冷靜與思考期，短期內“觀望”與市場停滯也屬于正常現象，房價上漲幅度尤其是一線城市的房價上漲的幅度也會收窄。筆者認為，這對于穩定短期內市場供求關系和房價上漲預期會起到非常重要的作用。

　　但是，國內外兩種市場“流動性”寬松趨勢的重合，對國內物價上漲進而通脹的影響不容低估，或將引發中國新一輪的資產價格上漲。“新國五條”細則短期內的作用并不能改變房地產市場“基本面”已經趨好的事實。在這樣的市場背景下，房價持續上漲已不可回避。

　　要解決通脹預期下房價持續上漲的問題不是單純依靠行政手段將需求后置，而是要出臺一個行之有效的長效性的辦法，從而可以解決由于供需緊張、通脹預期而導致的房價過快上漲的問題。

　　筆者認為，要解決房價上漲過快的問題，其實就是要解決供需關系的市場核心問題，也就是說，政府和市場還是要想法設法更多的增加市場供應，從根本上緩解房價上漲的預期。

　　此外，從短期內來講，總體上是通過現有階段“新國五條”細則及各地方版的細則的出臺，為今后以稅費調節為主的長效性調控機制逐漸形成和出臺提供一個市場緩沖期，從而為以后以限購為主的行政化調控手段退出房地產市場提供市場鋪墊。

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