一邊是樓市調控政策依然緊鑼密鼓，另一邊則是各地地王頻現，等不及地上演搶地大戰。中原地產市場研究部總監張大偉在接受采訪時表示：地王頻現，說明房地產市場將再次面臨過熱，甚至可以說已經過熱。

　　地王只是縮影

　　5月29日，北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元的價格，刷新今年上海總價地王的紀錄。

　　5月22日，北京城建以總價11.5億元，溢價率高達102%的價格競得北京大興一宗多功能用地；同日保利聯合頭開以總價12.82億元、1.05萬平方米公租房條件奪得大興另一宗地塊，溢價率為49%。

　　之后，廣州白云區、海珠區又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地，在去除配建的保障性住房面積之后，兩塊土地的樓面價分別達到了每平方米2.4萬元和3.5萬元。

　　5月29日，北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元的價格，刷新今年上海總價地王的紀錄。火爆的土地市場讓人自然聯想到房價，更有媒體大膽預測，房價漲幅恐怕會超出人們的預期，即便是即將擴圍的房產稅也難以阻擋房價上漲的步伐。

　　以上只是目前土地市場的一個縮影，中原地產張大偉在接受本報記者采訪時表示：現在土地市場是遍地開花。市場存在再次失控的風險。

　　而在地王的背后，是土地價格飛漲。中原地產研究統計數據顯示：前5月，全國4個一線城市合計土地出讓金高達1411.8億，相比2012年同期的314.4億同比上漲幅度達到了350%。前5月的土地出讓金已經接近2012年這4個一線城市的總土地出讓金1962億。

　　主要的13個一二線城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙）合計土地出讓金高達3084.62億，相比2012年同期的1364億上漲幅度達到了126%。北京與上海的土地出讓金均超過了500億。5月份全國主要的一二線城市土地市場已經有超過10宗高溢價地王成交，總成交額已經超過150億。廣州、北京、上海等一線城市均出現了區域土地價格新高。

　　住宅價格普漲

　　事實上，盡管官方今年出臺新政國五條已于3月底、4月初在各地方緊鑼密鼓地落地執行，而且在北京、廣州等房價漲幅較大的城市，還通過限價、加強預售監管等方式進一步收緊調控，但由于受市場流動性寬裕以及調控政策在一些城市不落地等因素影響，中國城市房價上漲的勢頭一直沒有得到根本性扭轉。中國房地產學會副會長陳國強指出：盡管調控政策嚴厲，但中國房價連月來的普漲態勢并未發生改變。

　　中國指數研究院3日發布的數據顯示，5月份，中國100個城市(新建)住宅平均價格為10180元/平方米，環比4月上漲0.81%，連續第12個月環比上漲。以北京為例，中原地產市場研究部統計數據顯示，5月北京新建住宅簽約套數為7020套，環比下調15.2%，但當月北京新建住宅成交價格較上月上漲1.97%。

　　中國指數研究院的分析資料顯示，在土地價格上漲、熱點城市當前供應依然不足、貨幣政策預期放寬的大環境下，未來房價繼續上漲的預期依然較強。與住宅市場成交受限不同，土地市場在5月繼續升溫，北京、上海、長沙等地頻現地王或高溢價成交，促使住宅價格上漲預期繼續釋放；政策層面，有關房產稅的爭論和猜測繼續存在，但本月并無新政出臺，政策以穩為主；部分城市的新開樓盤盡管面臨限價限制，但多數項目價格穩中有漲；宏觀環境層面，投資、PMI等指標繼續下滑，經濟復蘇勢頭乏力，貨幣政策維持相對寬松的預期繼續存在。

　　已經過熱了

　　張大偉對本報記者分析認為，出現這一現象的主要原因可歸結為：整體樓市在國五條落地力度低于預期的情況下，購房者、開發商對市場的判斷再次出現明顯的一致看漲現象。較近，北京、上海、廣州、杭州、長沙、武漢等地地王頻現，主要原因在于，開發商對于未來房價上漲的預期不斷高漲，房地產量價齊升，再加上土地價格不斷攀升。另外，由于房地產銷售形勢好轉，信貸資金寬裕，開發商資金充裕。

　　張大偉認為，各地國五條細則落地無力度，除北京一地執行落地了國五條細則政策外，其他所有城市的目前樓市政策與國五條出臺前差別不大。導致整體市場依然在延續之前的高溫熱度；房企資金全面好轉，拿地做多積極性高漲。10大標桿房企國內外融資額已經超過88億元，較2012年平均水平上漲了160%。截至目前，2013年內，10大標桿房企融資額度也已經達到了380億，不到半年時間接近2012年全年的413億融資額。相比2012年下半年的融資額151.6億上漲了150%。

　　另外，地方政府積極推地，對土地財政的依賴性依然非常大，上海、蘇州等城市均有大規模的推地現象。房企拿地積極性高，對資金需求增加。2013年來，房企積極拿地，土地價格上漲，成交上漲使得房企競爭土地積極性大漲，土地溢價上升。

　　因此，整體來說，當下樓市量價均居于高位，而開發商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調控樓市的難度明顯加大。

　　那么，地王頻現是否意味著房地產市場將出現新一輪過熱？張大偉認為這種可能性是很大的。地王頻現房價肯定會上漲，過熱是肯定的，甚至可以說已經過熱了。前一段時間調控的成果已經在逐步喪失了。

　　至于地王搶地后的投資意愿如何？張大偉指出，地王搶地，說明競爭激烈，對于市場的預期高漲，高價地只能賣得更好，如果不加調控的話，在漲價預期的影響下房價會更貴。但他同時強調：這種上漲短期內會有，但就長期看與百姓收入和購購力肯定是不匹配的。

　　而究竟是誰如此熱衷拿地？富力(富力又一城 富力盛悅居)集團聯席董事長兼總裁張力坦言富力現在也在拿地，但是價格太高的不會拿。至于為什么會有如此多的地王誕生，身處房地產圈核心的張力給出了兩大理由，熱錢游資，供應。

　　房產稅救世主？

　　張大偉指出：目前房價已處于高位，房產稅有進一步調控的空間。許多人寄希望于房產稅能給中國房地產只漲不降的神話潑一盆冷水。不久前公布的《關于2013年深化經濟體制改革工作的意見》（以下簡稱《意見》）提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。國家發改委體改司副司長連啟華就此表示，關于房產稅，經過多年調查研究，正在考慮擇機擴大試點范圍，今年會有具體的動作。

　　《意見》雖未明確房產稅試點的時間表，但市場普遍預期試點很可能在下半年擴圍。出于試點順利落地的考慮，房產稅征收應該向增量開刀。一是對增量住房進行征稅；二是在劃定人均免征面積的基礎上，對超出部分征稅。

　　但在張大偉看來，房產稅短期不會有什么效果，而且今年房產稅試點的步驟也不會太劇烈，只會針對新增的或者增量住房征收（房產稅）增加幾個試點。張大偉認為，房產稅只能是配合調控，不應寄予太多希望，把房產稅當成救世主是不現實的，指望房產稅對樓市調控實現畢其功于一役是不科學的，也是不可能實現的，在一定程度上能夠遏制投資投機，但實際效果還要在其他所有政策都在執行時才能產生明顯效果。

　　人們對房產稅望眼欲穿，大多數是寄托于使房價下降的功能。然而，結果和期望或將產生偏離，房產稅承載了太多本不應該承受的重量。

　　對于重慶和上海的房產稅試點，張大偉分析認為，從完全意義上講，這兩個版本不能叫做房產稅，更多的是起到威懾的作用。兩地比較而言，張大偉認為試點對重慶的效果會相對明顯，條件也比上海成熟，重慶樓市沒有經過太多炒作，上海畢竟還是需求太多，除非針對全部存量征收，只針對新購房不會擠壓出存量泡沫。這和限購類似，是限制你的購購，之前的政策也有很多詭異的地方。

　　熱錢不可小覷

　　另外，熱錢涌入也是導致房價高企的另一推手。早在2010年初監管層就已注意到境外熱錢流入房地產市場潛在的風險。從歷史上看，2009年底到2010年一季度,國內房地產市場異常火爆；當時美元套利交易升溫很快，境外資本流入國內顯著增加，許多拍出地王價的公司都具有外資背景。

　　2009年在上海千萬豪宅的購購者中,擁有上海戶籍的僅占10%,而外籍人士和港澳臺人士則分別占23%和16%。

　　隨著一系列房地產調控政策出臺,房地產市場風險亦凸顯。張大偉認為，套利熱錢賴以維持的基礎非常脆弱,一旦匯率、利率水平以及宏觀經濟走勢發生變化,國土、建設等主管部門加強規范化管理,資金流向極有可能發生大規模、快速逆轉,從而對房地產等資產的價格產生巨大沖擊。

　　張大偉表示，雖不能確切統計流入房地產領域的熱錢數量，但有很多片面的數據能夠解釋這件事情。據統計2013年標桿房企的海外融資量明顯超過了以前，從年初到現在已經達到了300多個億，去年全年也就400個億。這些不一定全都是熱錢，但也能夠看出整個海外資本對我國房地產市場的流入意愿，這樣看來，海外熱錢的量在較近應該很大量的進入中國房地產市場。

　　而且，據有關專家調查發現，一季度熱錢流進的依舊是一線城市的房地產，熱錢依舊對從房地產投機中獲利有信心。因此，房價持續上漲的房地產領域對熱錢來講是個不小的誘惑，不得不對此提高警惕。

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