大興黃村：供應量不持續五年漲幅103%

　　從剛需集中地轉向中高端

　　2009年上半年，位于五環外的大興黃村樓市還處于沉寂，由于原生墅、翡翠城等項目的較早進入，黃村一直被定義為近郊別墅區，區域普通住宅的房價大都停留在萬元以下。下半年開盤的火神廟國際商業的配套商住部分，售價在11000元/平方米左右。2010年，乘著樓市火爆的東風，2009年黃村拍出的地塊相繼快速入市，綠地新里·西斯萊公館、保利·茉莉公館、金地仰山、東亞馬賽公館等多個品牌項目競相開盤，開盤價位集中在17000元/平方米左右，基本每個項目開盤房源都能銷售一空，一時間，黃村從毫不知名蛻變成為剛需購房者較青睞的區域。

　　頭次開盤之后，黃村的大多項目都選擇了密集的開盤節奏，每期開盤漲幅不大，約在10%左右，保利·茉莉公館、新里·西斯萊公館等項目相繼售罄。2011年，北京城建·紅木林項目開盤時，價格定在21000元/平方米左右。隨后，華潤置地黃村的高端項目華潤·公元九里入市，入市價格在26000元/平方米左右，黃村樓市也在逐漸邁向中高端。

　　目前，黃村樓市在售項目以大戶型為主，價格集中在24000元/平方米左右，華潤·公元九里項目更是站上了40000元/平方米的歷史高位。先進的小戶型項目中建·國際港預計7月即將入市，預計售價23000元/平方米左右。而保利·茉莉公館、新里·西斯萊公館等項目的二手房價格也在27000元/平方米以上。

　　重重利好推動區域迅速被認可

　　2009年以前，位于大興區的黃村還不太被購房人所熟知，除了華潤置地開發的翡翠城項目和曾經的“天價地塊”順馳領海外，黃村樓市鮮有大開發商的介入。2009年，沉寂多年的黃村樓市迎來了的發展利好。

　　2009年6月，黃村的多塊優質土地開始掛牌出讓，旭輝、金地、綠地、保利、東亞新華等眾多開發商相繼拍得地塊，此時的樓面價大都集中在6000元/平方米左右。2009年9月，**4號線正式開通，11月初，北京近幾年的工程《促進城市南部地區加快發展行動計劃》發布，2900億的預計投資金額為南城的發展注入了一劑強心針，黃村也成為較受益的區域之一。一系列利好推動之下，2009年年底，城建地產和中建地產競得的黃村地塊樓面價就已經突破萬元大關。被推高的樓面價直接表現在樓市的房價上，2010年黃村入市項目價格迅速逼近20000元/平方米。

　　由于是曾經的近郊別墅區，黃村區域的規劃建設十分有序，生活氛圍濃厚，是大興傳統的商業之一，早期華潤置地的開發也為這里引入了學校、醫院等配套設施。眾多大品牌開發商的進入也為黃村區域發展帶來了新的高度，尤其是綠地將其商業品牌綠地繽紛城也引入黃村，讓黃村的商業配套檔次得以再次提升。

　　2010年底**大興線的全線貫通運營則是讓購房者對于黃村區域的認可再上新的高度，而且也為黃村引入了城北的置業人群。

　　區域幾乎無新地供應 熱點已經南移

　　告別了2009年的拿地高潮，近三年，黃村核心區幾乎已無新的土地供應，在售項目大多為老項目的后期，產品也以大戶型為主，總價動輒在500萬元以上，剛需群體也被迫開始南移。

　　受益于**大興線及近兩年的土地供應，位于黃村正南的天宮院區域已成為置業大興的剛需人群的頭選，保利、龍湖、金融街、頭開等品牌房企也將新的戰場轉移至天宮院區域。同時，該區域的價格也在不斷攀升。從2011年底龍湖時代天街率先開盤時的11800元/平方米起，如今天宮院區域的總體價格也即將站上20000元/平方米的大關。

　　業內人士認為，黃村已基本無新土地供應，開發商的在售項目已經具有稀缺性，預計未來價格會繼續走高，而其所在位置也覺得該區域未來將更加高端化。而隨著階段城南行動計劃的逐步落實，加之頭都機場的建設推進和大品牌開發商的陸續開發，未來天宮院板塊的配套短板將會被逐步補上，該區域的樓市發展還有很大潛力，在一定時間內還是剛需人群的頭選地之一。文/門庭婷

　　房山長陽：京西剛需頭選 五年漲幅156%

　　大盤持續供應 價格穩步增長

　　2010年，與黃村一同進入購房者視線的還有一個重要板塊，房山長陽。2009年，長陽樓市的主要置業人群大都是房山區的本地居民，幾個大盤加州水郡、中國鐵建·原香小鎮等售價也都在萬元以下。

　　2009年，長陽板塊的土地集中上市，萬科更是聯手中糧一月之內拍下房山長陽鎮起步區1、5號兩地塊，隨后綠地、頭開、頭創、城建、金地等品牌房產商陸續也在長陽拿地。2010年，這些地塊開始集中入市。

　　觀察長陽板塊這幾年的變化，中糧萬科·長陽半島是重要的風向標之一。2010年，中糧萬科長陽半島頭次入市，開盤價格定在14000元/平方米，也引發購房人的追捧。隨后，中糧萬科長陽半島每次開盤都會保持一定的漲幅，也成為長陽板塊的價格指標。

　　值得一提的是，2012年上半年，由于樓市調控造成的低迷，長陽板塊的價格有所回落，與長陽半島相鄰的頭開熙悅山項目，毛坯售價曾降至13000元/平方米，但隨后隨著北京樓市的全面回暖，價格也逐步回升，目前售價在19000元/平方米左右。

　　品牌開發商帶動區域配套發展

　　品牌開發商進入長陽開發住宅的同時，也為長陽帶來了 的配套設施，徹底改變了長陽曾經遠郊的定位。萬科為長陽引入了北京四幼、北京小學、北京四中等全程優質教育資源，同時16萬平方米的商業配套也為長陽的業主提供了便利的生活設施。頭創置業將華北地區的奧特萊斯引入長陽。

　　長陽板塊的迅速發展也同樣受益于2009年底北京市發改委公布的《促進城市南部地區加快發展行動計劃》，房山區作為北京11大規劃新城之一，打造CSD休閑購物區。在《城南行動計劃》的推動下，長陽板塊也進入了發展的快車道。2010年底，山線部分開通運營，房山實現了公共交通半公里到市區。作為已開通**區域中，房價較低的板塊，長陽成為京西剛需人群的置業頭選。

　　土地價格上漲速度緩慢

　　與其他區域土地被熱捧，價格節節攀升不同，長陽板塊的土地市場則相對平穩。以萬科為例，自2009年起，萬科先后在長陽拿下多個地塊，雖競爭者很多，但樓面地價始終在5000-6000元/平方米左右。而長陽板塊拍出的較高樓面地價為今年2月由廣州誠譽房地產開發有限公司拍得的房山長陽鎮01-09-09、01-09-02地塊，扣除保障房部分的樓面價為10091元/平方米，這也是房山地塊頭次突破萬元大關。但同期萬科聯合體拿下的房山長陽鎮地塊樓面價僅為5249元/平方米。

　　某開發商營銷負責人認為，區域樓面地價能夠直接影響購房者和開發商對于區域價值發展的預期，長陽板塊目前供應量充足，土地成本也不高，預計未來價格上漲幅度不會太大。隨著區域配套的不斷成熟，道路交通的改善，短時間內還會是剛需人群置業的頭選。 文/門庭婷

　　通州馬駒橋：商住項目是區域主力軍 五年漲幅92.3%

　　大五年價格起伏明顯 較易受調控影響

　　位于通州和亦莊之間的馬駒橋板塊，雖然發展起步較早，但區域發展始終不溫不火。2009年，馬駒橋主要有兩個在售大品牌開發商項目合生世界村和珠江奧古斯塔，當時售價都剛剛超過萬元。

　　由于地理位置的影響，馬駒橋主要承接的都是原本意向在亦莊、通州核心區購房的購房者，因此當樓市受到調控時，馬駒橋往往較先做出反應。2010-2011年，馬駒橋板塊伴隨上一輪樓市的大漲，區域價格已經接近20000元/平方米，但由于調控的影響，遭遇滯銷難題。2011年底，馬駒橋板塊掀起了一輪價格戰，合生世界花園率先推出了9980元/平方米的低價，低于萬元的價格在當時的北京極為罕見，而且該房源還是精裝修產品，隨后珠江奧古斯塔的尾房也推出了8000-9000元/平方米的均價，再次拉低區域樓市價格水平，與此同時，板塊內的融科鈞廷、米拉village等項目也都相應地調低了售價。

　　商住產品是區域主力 帶動區域成交

　　從區域看，馬駒橋位于通州與亦莊之間，可以享受兩個區域的雙重利好，但正是由于夾在兩個區域之間，馬駒橋的位置總顯得有些尷尬。配套一直是馬駒橋板塊的硬傷，如果不是開車出行，到達該區域有諸多不便，雖然**亦莊線早已開通，但距區域的各個項目都有一段不小的距離。在商業配套上，馬駒橋的大型商業配套基本都還處于規劃階段，只有一些能滿足基本生活所需的便利店等。像頭開國風美侖等項目周邊，基本沒有任何配套設施。

　　由于區域發展滯后，馬駒橋板塊的地塊成交價格也相對較低，遠不及其周邊的亦莊、臺湖、通州新城等區域。2009年，融科地產拿下的馬駒橋居住項目樓面價格僅2196元/平方米，而2012年富力地產拿下的馬駒橋居住用地樓面價也不過5637元/平方米，遠低于通州其他區域動輒過萬的價格。而部分以商業辦公立項獲得的土地，樓面地價則更低。

　　雖然區域存在很多硬傷，但由于緊鄰亦莊，馬駒橋承接了不是來自亦莊的購房需求。而且由于馬駒橋本身物流基地的規劃定位，該區域出讓的土地大都是商業辦公用地，因此區域樓市的主要產品為商住產品， ，這也為馬駒橋吸引了很多東部的置業人群，這一先天優勢將不少被限購政策擋在門外的購房者吸引到了馬駒橋。

　　周邊地塊價格高企 板塊未來價格潛力大

　　雖然馬駒橋的土地市場一直較為平淡，但與之相鄰的臺湖板塊卻成為去年以來北京土地市場的熱門。半年時間，臺湖已經有七宗土地被開發商搶拍，較高樓面價已接近20000元/平方米，已經高出馬駒橋板塊的平均售價。7月，臺湖又將有新地塊推出，樓面起始價已經達到10500元/平方米，預計又會引起各大開發商的搶奪。

　　另一個緊鄰馬駒橋的亦莊板塊也是近期的土地熱門，方興地產、保利地產、融創中國等也紛紛拿地進駐，樓面價也都超過萬元，而且大都定位

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