7月6日，上海綠地地產(chǎn)和保利集團(tuán)分別以30.25億元和16.3億元競(jìng)得大興黃村19號(hào)與大興區(qū)黃村新城北區(qū)2號(hào)地，后者樓面單價(jià)達(dá)到7250元/平方米成為大興區(qū)單價(jià)地王。

地王紀(jì)錄不斷被刷新，然而，2007年拿地近兩年的昔日“地王”們還未緩過(guò)勁來(lái)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京約有12塊高價(jià)地仍處于閑置、延緩開(kāi)工狀態(tài)，這些地都是由于當(dāng)年地價(jià)太高而出現(xiàn)的地王。而2009年新地王的出現(xiàn)，給2007年的地王們等待涅槃的過(guò)程又添了一層希望。

土地泡沫 復(fù)制2007郊區(qū)化

保利在大興拿下的單價(jià)地王，已經(jīng)超過(guò)了華潤(rùn)置地[16.30 -0.85%](武漢)發(fā)展有限公司在2007年12月24日拿下的大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號(hào)地5441元/平方米。

如果說(shuō)，廣渠門(mén)10號(hào)地、廣渠路15號(hào)地由于地理位置優(yōu)越成為各開(kāi)發(fā)商競(jìng)相追逐的熱點(diǎn)，那么綠地地產(chǎn)和保利集團(tuán)豪取郊區(qū)地，則表明土地泡沫開(kāi)始向郊區(qū)蔓延開(kāi)來(lái)。

據(jù)了解，2007年北京經(jīng)營(yíng)性土地住宅用地樓面均價(jià)為3799元/平方米，2007年共成交經(jīng)營(yíng)性住宅用地56宗，其中高于2007年樓面均價(jià)的地塊達(dá)到16塊。

經(jīng)過(guò)篩選，記者統(tǒng)計(jì)出12塊尚未銷(xiāo)售的高價(jià)地項(xiàng)目。其中，有的項(xiàng)目一直閑置沒(méi)有施工，而有的項(xiàng)目已開(kāi)始施工但并未開(kāi)始銷(xiāo)售。而記者在12個(gè)高價(jià)地塊中發(fā)現(xiàn)，其中6塊位于房山、順義、門(mén)頭溝等郊區(qū)，占到總量的一半。在土地瘋狂的2007年，郊區(qū)的土地也是備受推崇，制造了一個(gè)個(gè)區(qū)域地王。

例如順義區(qū)北小營(yíng)鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地，在2007年12月29日，經(jīng)過(guò)189輪的激烈競(jìng)價(jià)，較終由北京甄氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司以2.6億元競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)5271元/平方米。

如今的土地市場(chǎng)已如2007年一樣瘋狂。

不過(guò)，今昔地王的對(duì)比，讓人不得不擔(dān)心這些地王的前景。

一大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者表示，房地產(chǎn)泡沫的地方，就是當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整來(lái)臨的時(shí)候，房?jī)r(jià)掉得較厲害的地方。郊區(qū)是去年房?jī)r(jià)調(diào)整的重災(zāi)區(qū)，而在2007年不論郊區(qū)還是市，地價(jià)都被追捧得很高，而當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整擠壓泡沫的時(shí)候，郊區(qū)房?jī)r(jià)抗跌性差泡沫大的特點(diǎn)就顯露出來(lái)，郊區(qū)的高價(jià)地項(xiàng)目至今仍難開(kāi)發(fā)。

該開(kāi)發(fā)商還表示，其一個(gè)位于大興的高價(jià)地項(xiàng)目仍處于閑置階段，但是近期樓市轉(zhuǎn)好將準(zhǔn)備動(dòng)工。

新地王安慰失意地王

土地泡沫已有前車(chē)之鑒。

記者統(tǒng)計(jì)的12個(gè)項(xiàng)目，拿地時(shí)間至今至少已有1年半，但仍未進(jìn)入銷(xiāo)售階段。對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇表示，當(dāng)初拿地時(shí)價(jià)格太高的項(xiàng)目，與周邊的樓盤(pán)相比沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，因此不得不推遲入市的時(shí)間。

在此背景下，不少地王都有著曲折身世。

2007年12月19日，北京春光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、四川大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司組成投標(biāo)聯(lián)合體，通過(guò)投標(biāo)的方式以23.31億元拿得朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村2號(hào)地，樓面價(jià)達(dá)到4681元/平方米。

記者了解到，該區(qū)域今年新盤(pán)較低時(shí)賣(mài)到9000元/平方米，并且來(lái)廣營(yíng)清河營(yíng)村還有其他3塊住宅供地，這一區(qū)域的新盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)十分慘烈。去年5月，當(dāng)該地塊中標(biāo)方還沒(méi)捂熱，就不得不將此地塊轉(zhuǎn)手給另一開(kāi)發(fā)商北京天潤(rùn)置地。

而一些大型企業(yè)的高價(jià)地則通過(guò)修改容積率，來(lái)攤薄成本，提高收益。近期，北京規(guī)劃委網(wǎng)站已公示2007年門(mén)頭溝和大興兩大項(xiàng)目修改容積率的公示。開(kāi)發(fā)商也坦誠(chéng)稱(chēng)提高容積率是解決高價(jià)地頭先想到的方法。

而對(duì)于上市公司，通過(guò)對(duì)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提則是一種公開(kāi)的方式承認(rèn)一些高價(jià)地項(xiàng)目面臨虧損的處境。

金融街[15.22 -1.30%]控股股份有限公司通過(guò)招標(biāo)方式以8.3億元獲得朝陽(yáng)區(qū)大屯路224號(hào)地，在2007年，樓面成交價(jià)就高達(dá)13788元/平方米，然而，目前，該區(qū)域二手房?jī)r(jià)格達(dá)到14000元/平方米，即使目前房?jī)r(jià)有所回升，但這一樓面價(jià)只有打造高端產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)才能降低。在2008年年報(bào)中，金融街為此地塊計(jì)提了高達(dá)1.78億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

似乎等待成了難開(kāi)發(fā)的高價(jià)地項(xiàng)目較好的解藥。對(duì)于地王，孟奇認(rèn)為，同區(qū)域拍出了新地王，讓老地王們更有底氣和信心能“扭虧為盈”了。地價(jià)的節(jié)節(jié)攀高讓老地王看到了希望。

開(kāi)發(fā)商：政府不接受退地

為打擊開(kāi)發(fā)商囤地不開(kāi)發(fā)，2008年1月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，規(guī)定即土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的；土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師表示，政府把地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)開(kāi)發(fā)，閑置滿(mǎn)了兩年，政府很少收回，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣€指望著開(kāi)發(fā)商能多帶點(diǎn)投資進(jìn)來(lái)。而如果土地閑置超過(guò)兩年，開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)象征性開(kāi)工，來(lái)躲避政策追究，又能繼續(xù)閑置。

一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，在北京地區(qū)，即使地價(jià)再高難以開(kāi)發(fā)，政府都不會(huì)接受退地、降低土地出讓金。只有土地出讓金沒(méi)有按規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳清，政府才會(huì)收回土地重新利用。不過(guò)在招拍掛體制下，土地成本高，土地對(duì)企業(yè)現(xiàn)金占用很大，沒(méi)有特殊理由不會(huì)閑置，快進(jìn)快出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品盤(pán)活現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)好處更大。

一方面高地價(jià)帶來(lái)開(kāi)發(fā)難度，另一方面，高地價(jià)也間接推高了房?jī)r(jià)。目前，土地價(jià)格的暴漲，也引起了監(jiān)管層的注意。

在2009年京津及環(huán)渤海房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一表示，土地價(jià)格的高企勢(shì)必影響房地產(chǎn)的穩(wěn)定。中國(guó)房協(xié)一直在關(guān)注怎樣完善招拍掛制度。

就在幾個(gè)月前，2007年高價(jià)地還是燙手山芋，但在目前急于拿地的開(kāi)發(fā)商的小算盤(pán)里，顯然早已不是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。