海南房地產的無序開發，讓政府不斷尋思新的發展路徑。

　　與全國樓市一樣，在經歷兩年調整后，2013年海南樓市迎來回升，2013年海南全省商品房銷售面積1191.23萬平方米，增長27.8%。商品房銷售額1032.65億元，增長40.4%。

　　盡管全年銷售回暖，卻掩飾不了海南省政府的焦慮。繼2013年11月頭次提出要調整房地產結構后，海南省政府日前再次強調，2014年海南將降低普通商品住房比例，優化酒店業結構，發展高端經營性地產。對已規劃為居住用地或已出讓但未開發的居住用地，鼓勵市縣依法調整為商業或者旅游用地。

 　　“海南的房子存量并不大，說嚴重過剩有些夸張，主要是結構上有點問題。”海南省住建廳有關負責人對記者表示，作為國際旅游島，政府不想再靠住宅做一錘子購賣，將通過調整房地產結構，發展旅游和商業地產，為當地帶來稅收和就業等長遠利益，而海南還在發展的過渡期內，也必然依賴房地產。

　　住宅存貨需消化五年？

　　“住宅是一錘子購賣，賣了就沒了。”海南省住建廳有關負責人表示，酒店業是長期經營發展，能夠給當地帶來財政收入、就業，還可以帶動相關產業發展，解決海南持續發展的問題。此外，海南的環境資源優質，如果單純做住宅，開發品質又不高，實際上等于賤賣海南的資源。

　　對此，海南錦誠旅游地產服務機構負責人王路分析認為，海南樓市結構調整較關鍵的原因，是政府需要考量長遠發展的問題，住宅對稅收和就業改善沒幫助，政府必須增加旅游經營用地，發揮國際旅游島的優勢。

　　今年在海南文昌過年的寧波人王女士發現，在北京、江浙一帶霧霾襲擊下，如今前往海南度假養生的人越來越多，而這些人頭先會考慮自己是否有居住消費需求。置業方向也開始從海口、三亞向房價較低的瓊海、文昌、澄邁等市縣轉移。

　　“這兩年來海南置業的需求整體是增加的，但客戶變了，2010年前純粹是投資，現在是給父母和自己將來養老，因此以前做小戶型或者比較粗糙的產品，如今銷售都遇到了影響，要考慮割肉。”王路告訴記者，新增的供應更加適應市場需求，而存貨消化也有難度。

　　海南商品房存貨到底有多少，并無準確數據。王路說，民間的估計大約在3000萬平方米左右，若以2013年的銷售速度計算，大約需消化三到五年左右。

　　而市場的潛在供應量還在增大。據海南省建設廳官員2013年初透露的數據，按在建工程量計算，目前海南房地產市場的商品房實際潛在供應總量約5000萬平方米。

　　隨著這些潛在供應相繼入市，市場開始出現消化不良。

　　房地產依賴短期難擺脫

　　一直以來，房地產在海南的地位舉足輕重，已經成為海南經濟發展較關鍵的產業。

　　根據海南省統計局數據，2013年，海南省房地產業完成投資1356.55億元，同比增長32.9%。房地產開發投資占全部投資的比重為49.8%，比2012年同期提高2.2個百分點，對投資增長的貢獻率為58%，比2012年同期提高6.7個百分點，并明顯高于全國平均20%的比重。

　　而房地產投資的比重還在逐年上升。根據可查詢的數據，2012年1至10月，海南省房地產投資占固定資產投資的比重為41%。2009年同期，這一比重約為31.5%。

　　“我們的旅游和房地產是捆綁在一起統計的，很多旅游項目都算進了房地產投資，跟內地統計口徑不同，因此比例會偏大。”上述住建廳官員對記者表示，海南靠旅游和房地產發展是沒錯，這也是過渡期的必然。

　　客觀上，政府也難以擺脫對房地產的依賴。“海南沒有工業，不靠旅游和房地產也發展不起來。”力高唐人投資集團海南公司副總經理索引認為，海南作為旅游城市，環境氣候好是它的優勢資源，旅游項目開發往往與房產開發連接在一起，密不可分。某種程度上，房地產開發比重提升，也是海南經濟快速發展的一大體現。

　　“作為旅游城市，不可能再發展工業，短時間內也難以解決其它產業導入的問題，如博彩業和金融業的建設，目前尚不確定，免稅島的規模尚小，服務業也未發展起來，但只要政府有序管理，不像2010年那樣無序出讓土地，問題不大。”王路認為。

　　索引也告訴記者，現在來海南的人主要是養老或度假，80%以上是自住消費，所含泡沫成分就會很少，也會帶動醫療、養老服務、金融業等其他行業的發展，這與1992年的情況截然不同。

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