“那個地是合景泰富地產控股有限公司（01813.HK，簡稱‘合景泰富’）的，我們都知道。肯定有勾結。”3月15日，時代周報記者在冼村走訪時，詢問冼村周邊幾塊土地征地補償情況時，隨口提到一路之隔的W酒店拿地過程，村民們頓時激動起來。

　　在斷壁殘垣的冼村里，冼村村民義憤填膺。而就在一路之隔，早先原本屬于冼村的留用地上，如今已經建起了包括保利心語、合景泰富領峰以及W酒店等諸多中高端業態。而這些土地，據冼村村志的記載，屬于冼村集體的留用地460畝，其中可建樓房的土地330畝，可建廠房的土地130畝。而這些地，已經被協議出讓。“比如天建房地產公司，為什么它能拿到我們幾塊地？后來不知道怎么就成了合景泰富的子公司。”

　　針對村民的上述種種質疑，時代周報記者欲采訪合景泰富其相關項目的拿地及收益情況，合景泰富方面以臨近業績發布期，公司處于靜默期為由，沒有做相關回應。

　　珠江新城拿地超60萬平米

　　在眾多被爭議的土地使用中，合景泰富有幾塊地牽涉其中。這里面就包括為大家所熟知的W酒店所在的冼村留用地。而關于早前拿下的獵德地塊所開發的譽峰，目前售價已經在15萬元/平米左右，堪稱廣州較貴樓盤之一。

　　“珠江新城可以說是合景泰富發家的地方。”一位熟知珠江新城的廣州房地產開發商表示。

　　據時代周報記者不完全統計，截至目前，合景泰富在珠江新城已經拿下6幅地塊，并且已經全部建成。在冼村改造過程中，冼村東區G編號地塊中，合景泰富取得了冼村留地G1-1之一，以及沙河鎮留地G1-2地塊。

　　而與此對應的則是冼村改造的要求：1.須是上市公司；2.注冊資本不低于15億元，2010年總資產不低于人民幣500億元；3.2010年合計完成開發竣工建筑面積不低于300萬平方米；4.有一定的城中村改造經驗，企業在全國范圍內有城中村改造面積30萬平方米建設經驗。因為得益于獵德村的改造，合景泰富獲得上述地塊。

　　自2002年起，合景泰富開始向高端領域“轉型”。當年，合景泰富在珠江新城以當時全國較高的地價拿下一個商業地塊，也就是目前合景國際金融廣場的項目所在地。

　　根據合景泰富方面透露的數據，2006年，公司在珠江新城的土地面積就已經達到60萬平方米。其中合景國際金融廣場將成為其物業經營收入的主要來源，年租金收入超過千萬元。

　　有行業人士如此描述合景泰富：雖然不能像萬科、中海、保利這些地產界的大佬們那般氣勢恢宏，但卻也在自己的“一畝三分地”中做出了令人驚詫的舉動，在較短的時間內就把一家小公司做得有“小富力”之稱。2004-2006年度，合景泰富總收入分別約為5.45億元、4.34億元及6.5億元。

　　天建房產身份置換謎團

　　據時代周報記者從村民處獲得的資料可以看到，在土地出讓方式上，冼村的集體土地大多以合作開發的方式進行，而其中的收益分成則讓很多人覺得不可思議。據了解，冼村經濟發展有限公司通常只獲得收益的22%-30%不等，剩余收入則歸屬開發商，同時雙方在該土地上會建設相應數量的回遷安置房。

　　就此種出讓方式與分成比例，時代周報記者咨詢某房地產企業負責人，該人士表示，“如果是房地產公司一次性付清收益，這個比例還是可以的，但是如果是共同開發，那就有點低。”據其介紹，一般而言，類似此類地塊開發，可以通過分期分成、逐年遞增的方式來對村集體進行回報，“而這種合作開發獲得的收益不到3成，里面可能存在問題。”

　　根據時代周報記者在廣州市國土局查閱的數據，離目前冼村僅剩地塊一路之隔的合景泰富領峰及W酒店地塊，單單酒店部分建筑面積就達70923平方米。領峰較后幾期的銷售價格近4萬元/平方米。“這塊地到底以什么價格出讓，村集體獲得多少收益，我們根本不知道，是村集體和開發商把我們的留用地給賣了。”

　　有一點更引人聯想的是，目前歸屬于合景泰富旗下的廣州市天建房地產開發有限公司（以下簡稱“天建房產”）股東身份的變更。

　　時代周報記者查到的天建房產工商資料顯示，該公司成立于1995年4月，前身為廣州天河區建安總公司房地產開發部，隸屬于天河區建委。據知情人士透露，該公司的成立，正是基于珠江新城改造而設立，其主要業務是房地產開發、房地產購賣、房地產投資及商品房銷售等相關業務。

　　在合景泰富進入珠江新城板塊之前的2003年，通過密集的運作，天建房產瞬時成為合景泰富的控股子公司。先是在2003年1月，將法定代表人由黃路變更為梁天聰，原廣州市天河投資管理有限公司將所持有公司全部股份1700萬元中的1100萬元，以等值價格轉讓給梁天聰，并將剩下的600萬元轉讓給另外一位股東張繼添。另外，原股東廣州市天河區建安總公司將所持有公司全部股份300萬元中的100萬等值價格轉讓給張繼添，其余200萬轉讓給黃路。至此，國有資產已全部完成退出。

　　為了讓股權結構更加簡單，隨后的2003年7月18日，黃路將所持天建房產的10%股份轉讓給張繼添。同年12月，張繼添、梁天聰分別將所持天建房產股份全部轉讓給了隸屬于合景泰富的廣州凱聯實業發展有限公司。至此，天建房產已經由當年國資委控股的房地產企業，徹底轉變為合景泰富旗下的項目公司。

　　成功獲得天建房產控制權的合景泰富，在2010年將其經營范圍變更為珠江新城D7-4、G1-1之一、G1-2、G3-2、J2-2等土地的開發、建設、銷售、出租和管理商住樓宇及其配套設施。

　　至于村民們猜測的，合景泰富為何能在珠江新城拿到那么多地，或許可以從天建房產系列股權變更中窺出端倪。

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