黨的十八屆三中全會提出，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，房地產行業也步入了市場化改革的“新政”時期。在此背景下，以稀缺資源為依托、以國際旅游島為支撐的海南旅游房地產業面臨著新的發展機遇，將會在房地產市場中綻放出獨特的光彩。

　　房地產“新政”釋放積極信號

　　十八屆三中全會和今年全國“兩會”都提出，要促進房地產市場持續健康發展。這透露出政府在房地產政策上將更加強調市場化原則和差異化手段，房地產業有望迎來相對寬松的政策環境和市場環境。

　　市場化原則，形成“商品房歸市場，保障房歸政府”的雙軌制調控模式。政府將充分發揮市場在商品房的建設、流通、消費等各個環節的決定性作用。同時，政府將關注保障住房建設，努力做到“居者有其屋”。

　　差異化手段，強調“分類調控、分城調控”。短期看，一、二線城市以“穩定”為主，三、四線城市以“防跌”為主。地方政府在房地產調控政策上將擁有一定的自主權，也會更加理性地對待房地產業的發展。

　　房地產是國民經濟支柱產業

　　房地產業是發展中國家和地區的重要支柱產業。我國正處在城鎮化、工業化、農業現代化進程中，房地產業對經濟發展的貢獻十分巨大。2013年，我國商品房銷售額超過8萬億元，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%。2006年-2013年，房地產投資額連續八年增速超過15%，直接或間接地帶動了60多個相關產業的發展，對GDP的貢獻率達到30%以上，房地產業已成為我國國民經濟的戰略性支柱產業。

　　當前，在中國經濟“穩增長”的大背景下，房地產業對經濟發展和社會穩定具有非常重要的意義。今年，國家推出470萬套棚戶區改造計劃，投資將近1萬億元。這在一定程度上凸顯房地產業對經濟平穩增長的重要意義。

　　城鎮化建設方興未艾

　　目前，我國城鎮化率為53.73%。根據國際經驗，城鎮化率達到70%以后，房地產發展速度才逐漸減緩。未來，我國城鎮化還有較大發展空間。根據聯合國開發計劃署發布的《2013年中國人類發展報告》，到2030年，我國城鎮化率將達到70%，新增城鎮人口3.1億人，城鎮人口將達到10億人。這意味著，未來16年，我國每年城鎮人口新增約2000萬，按現有人均居住面積24平方米測算，每年對商品房的需求量將達到4.8億平方米，城鎮化給房地產業帶來的發展空間相當巨大。

　　房地產稅將發揮“穩定器”作用

　　從國際經驗看，房地產稅對房價影響有限。分析美國、新加坡、香港等國家和地區的房地產稅與房價，二者之間的關聯性并不明顯。美國的房地產年稅率為房產價值的1.5%-3%，2000年-2007年，房地產均價增長了48%；新加坡實行階梯遞進的房地產稅，較高為19%，2010年-2012年，房地產均價上漲了28.5%；香港的房地產稅是由差餉和物業稅構成，差餉稅率為5%，物業稅為15%，2003年-2012年，香港房價較高上漲了9倍。

　　縱觀全球房地產市場，房地產價格的高低是由一個國家和地區經濟社會發展的進程決定的。隨著我國經濟社會健康發展，絕大多數中高端人群有能力承受房地產稅增加的持有成本，義無反顧地追求美好生活。房地產稅對抑制投機、投資性需求，促進房地產市場平穩健康發展具有積極意義。

　　“剛性需求”內涵發生變化

　　上世紀八、九十年代，我國城鎮人均住房面積僅為7平方米，二世同堂、三世同堂的現象非常普遍，甚至新婚夫婦與父母同住一室，城鎮居民對住房的需求非常迫切。這種背景下的住房需求，我們稱為傳統的“剛性需求”。
　
　　隨著我國經濟社會的快速發展以及人民生活水平的日益提高，“剛性需求”的內涵發生巨大變化。目前，我國城鎮人均居住面積已達到24平方米，這時，城鎮居民的生存型住房需求已基本得到滿足。抽樣調查顯示，80%以上的城鎮居民對改善居住環境有強烈愿望。改善型住房需求已經成為新的“剛性需求”。這種“剛性需求”隨著城鎮居民收入水平的提高，將保持持續增長，推動房地產市場健康發展。

　　空置率高是旅游房地產的特征

　　根據城市化理論，當經濟社會發展達到一定程度以后，房地產需求將呈現三極化發展趨勢。結合中國的現狀，極是內地二、三線城市，屬于居住型需求；極是北、上、廣、深等一線城市，屬于居住、發展型需求；第三極是宜居、宜養的海南和云南部分地區，屬于享受、改善型需求。

　　空置率是衡量房地產市場供求關系和投機程度的重要指標，但對不同類型的房地產具有不同的參考意義。從夏威夷、迪拜、馬爾代夫等國際知名休閑度假勝地來看，旅游淡季的空置率也非常高，保持在70%以上。因此，海南和云南部分地區的旅游房地產空置率要高于二、三線城市和北、上、廣、深一線城市。2011年，海口和三亞的房地產外銷占比分別為53.6%和80.9%，其他市縣島外購房占比基本在90%以上。這一群體呈“候鳥型”特征，決定了海南旅游房地產空置率高的現象，折射出海南與世界休閑度假勝地的同質性。

　　霧霾以及生存環境發生變化

　　三十多年來經濟的快速發展導致環境污染問題日益嚴峻，不僅受霧霾影響的地區不斷增加，而且部分地區的土壤和水資源也受到了明顯破壞，嚴重影響了人民群眾的日常生活和身體健康。世界衛生組織（WHO）報告顯示，2006年，世界上污染較嚴重的20個城市中包括16個中國城市。雖然國家采取了一系列措施，但環境治理是一項長期性、復雜性、系統性工程。以霧霾為例，美國、英國治理霧霾用了30多年時間。

　　生存環境的變化加速了人們向生態環境優良地區的遷移或分時段遷移的趨勢，這些日益凸顯海南宜居、宜養的地位和碧海藍天的吸引力。目前，環境污染嚴重的地區日益成為在海南購房的主力軍。如果未來一段時間環境污染得不到有效治理，將會有更多的人到海南養生、養老。

　　資源的供求矛盾突出

　　到2020年，我國將全面建成小康社會，國民生產總值和人均收入將比2010年翻一番。這意味著恩格爾系數將極大地降低，人們將擁有更多的財富去改善自己的生活環境。主要表現為享受更好的就業環境、醫療資源、教育資源、文化資源和生態環境。我們把擁有這些資源的房地產稱為資源型地產，而擁有資源型地產的城市將產生集聚效應。如北、上、廣、深和海南等地。

　　海南是我國先進的熱帶島嶼省份，位于全世界公認的較適于休閑度假北緯18度附近，生態、環境、植被、氣候、空氣、藍天、海水、沙灘的質量在全國數一數二。美國國家地理雜志曾刊文指出，海南島是除巴厘島、火奴魯魯之外，世界上第三較美的島嶼。海洋資源豐富。海岸線1823公里，自然海灣68個，海水清澈，沙白如絮，我國海水清澈度47米的記錄就產生于海南，南海石油儲量230億-300億噸，天然氣儲量約20萬億立方米，被稱為個“波斯灣”；全國先進的熱帶島嶼型山區。海拔1000米以上的山峰81座，擁有亞洲至今保存較為完整的熱帶雨林，四季涼爽宜人，負氧離子含量較高可達每立方厘米10萬個，是天然大氧吧；空氣質量全國較優。森林覆蓋率達62%，空氣質量連續多年保持國家一級水平，空氣污染指數（PM2.5）全國較低，聯合國教科文組織2002年在全球158個城市的空氣質量評比中，三亞和海口分別排名、第五；溫泉資源得天獨厚。已探明溫泉34處，多數屬于醫療熱礦水，被譽為“溫泉之鄉”。

　　隨著人們財富的不斷增長，海南稀缺資源供求矛盾日益突出，每一寸土地都充滿著生機和活力。

　　銀發經濟帶來無限商機

　　我國老齡化進程進入加速時期，呈現出占總人口比重高、完全額大的特點。2013年，我國60歲以上的老年人口突破2億，超過總人口的14%，約占亞洲老年人口的二分之一、全球老年人口的五分之一，是世界先進老年人過億的國家，也是老齡化程度較高的發展中國家。到2030年，我國老年人口將突破4.8億，占總人口的35%，約占亞洲老年人口的五分之二、全球老年人口的四分之一，將超過發達國家老年人口的總和。

　　目前，“銀發經濟”正逐漸成長為一個龐大產業。2010年，我國老年人市場的年需求已超過1萬億元，到2040年，銀發產業的規模將達到16萬億，蘊含著無限商機。目前，海南每年吸引近百萬島外老人到海南度假，這一趨勢已成為推動海南旅游房地產持續健康發展的重要因素。

　　近年來，萬科、綠城、保利等國內大型房地產企業紛紛在海南布局養老產業，各類保險資金和養生養老基金也將目光投向海南。海南養老市場發展空間巨大。

　　短期調整但前景十分廣闊

　　受國家房地產稅、保障房、不動產登記等政策制度，以及灰色收入逐漸退出房地產市場、資本市場低迷等因素的影響，海南旅游房地產業與全國房地產業一樣，將出現短期調整，大概要一年左右的時間。

　　中長期來看，海南旅游房地產業依托全國的市場和資源的稀缺性，經過短暫的調整后，將會繼續保持長期穩定的市場需求，這是供求關系決定的，符合經濟的基本規律。即使全國房地產業由于人口結構變化及城鎮化進程放緩等因素影響，出現拐點后，海南旅游房地產業仍將保持長期穩定的發展態勢，走出一條與全國房地產業截然不同的曲線。

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