改革開放30多年的積淀，我國已實現由總體小康到全面建成小康的歷史性跨越，居民收入水平不斷提高，中產不斷擴大，富人群體逐漸形成，2008年已超過英國，居世界第三位。人們更加注重追求物質享受和精神層面的消費，開始從生存型消費向發展型和享受型消費階段過渡。2009年12月，國務院出臺《關于加快發展旅游業的意見》，將旅游業定位為國民經濟的戰略性支柱產業。2012年，中國居民國內外旅游頭次超過30億人次。2013年被稱為房地產市場化改革的元年，黨的十八屆三中全會明確提出了市場在資源配置中起決定性作用，標志著改革開放30多年來，我國房地產調控以行政手段調控為主的時代已經結束，進入了市場化改革的“新政”時期。在這種背景下，以稀缺資源為依托、以國際旅游島為背景的海南旅游房地產業面臨著新的發展機遇，碧海藍天的海南一定會在全國房地產市場中綻放光彩。

　　國家房地產新政釋放出積極信號，將迎來相對寬松的政策環境

　　今年是我國房地產“新政”實施的榜首年，十八屆三中全會提出，通過建立調控長效機制來促進房地產業平穩健康發展； 總理在今年政府工作報告中也指出，“要促進房地產市場持續健康發展。”這透露出政府在房地產政策上正發生重要變化，將更加強調市場化原則和差異化手段，釋放出積極的信號，房地產市場將迎來相對寬松的政策環境。市場化原則。政府將替市場“掌管”的權力逐步歸還市場，形成“保障房歸政府，商品房歸市場”的雙軌制調控模式。充分發揮市場在商品房的建設、流通、消費等各個環節的決定性作用，形成市場調控商品房的機制，還原以供求決定的商品房市場。差異化手段。強調“分類調控、分城調控”，短期看，一、二線城市將以“穩定”為主，三、四線城市以“防跌”為主。地方政府在房地產調控政策上將擁有更大的自主權，也會更加理性的對待房地產業。市場上已經出現“救市”的概念，比如像杭州、溫州等這樣的二、三線城市。

　　房地產是國民經濟的戰略性支柱產業，對促進經濟平穩運行具有十分重要的作用

　　房地產業在任何一個發展中國家和地區都是支柱產業。我國正處在城鎮化、工業化、農業現代化進程中，房地產對經濟發展的支撐作用十分重要。根據產業經濟學理論，某一產業占GDP比重超過5%，即成為拉動經濟增長的支柱產業。2013年，我國商品房銷售額超過8萬億，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%。2006-2013年，房地產投資額連續八年增長超過15%，直接或間接地帶動了60多個相關產業的發展，對GDP的貢獻率達到30%以上。房地產業早已成為國民經濟的支柱產業。早在2003年，國務院出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，就已經將房地產業定位為國民經濟的戰略性支柱產業。當前，我國經濟處于下行階段，作為國民經濟戰略性支柱產業的房地產市場應該保持相對穩定為宜。反觀美國金融危機和日本經濟長達十幾年的停滯，皆與房地產市場密切相關。

　　城鎮化建設的不斷加快，將使我國房地產業保持長期穩定發展

　　根據國際經驗，城鎮化率達到30%以后進入高增長階段，達到70%以后才處于緩慢發展階段。未來，隨著戶籍制度的放寬，城鎮化發展體制不斷完善，我國城鎮化還將處于高速發展階段，根據聯合國開發計劃署發布的《2013年中國人類發展報告》，到2030年，我國城鎮化率將達到70%，新增城鎮人口3.1億人，城鎮人口將達到10億人。這意味著，未來16年，我國每年城鎮人口新增2000萬，按現有人均居住面積24平方米測算，每年對商品房的需求量將超達到4.8億平方米；按中等發達國家人均居住面積36平方米測算（我國2020年發展目標進入中等發達國家行列），每年對商品房的需求量將超過7億平方米；可以說，城鎮化給房地產業帶來的發展空間是相當巨大的。2012年，我國人口調查結果顯示，20歲-49歲人口占比達到47%，這部分人有很強的購房需求。另外，這20年來，有兩億人口離開農村進入城鎮，這些人進入城鎮后返鄉的比例極小，他們經過多年的打拼，也積累了一定的財富，成剛性的住房需求。因此，我國當前房地產的存量需求依然很大。

　　房地產稅難阻中高端收入對改善型住房的需求

　　黨的十八屆三中全會明確提出，加快房地產稅立法并適時推進改革。未來幾年，在房產稅立法、個人收入和財產信息系統不斷完善的基礎上，房產稅將在全國推行，成為未來房地產市場調控的主要手段之一。房地產稅可以有效抑制投資、投資性需求，對房地產市場的平穩發展具有積極意義。但是從總體上看，房地產稅對房地產價格影響有限。因為房地產市場的價格主要取決于供求，尤其是旅游房地產。從美國、新加坡、香港等國家和地區房地產發展過程來看，房產稅對房地產價格的調控作用有限。美國的房地產年稅率為房產價值的1.5-3％，家庭每年繳納的房產稅平均約為1800美元，分上、下半年征收，房價上漲的勢頭沒有得到有效調控，2000年到2007年，房地產均價增長了48%。新加坡實行階梯遞進的房產稅，較高為10%，2014年提高至19%，每年征收一次，在高額累進稅下，房地產市場依然紅火,2010-2012年，房地產均價上漲了28.5%。香港的房產稅是由差餉和物業稅組成的，每年征收一次，差餉稅率為5%，物業稅為15%，2003-2012年，香港房價較高上漲了9倍，達到5.5萬/平方米，成為全球房價較高的十個城市之一。由此，隨著我國經濟的發展，人們的收入水平不斷提高，富裕群體越來越多，對追求品質生活的渴望不斷增強，中長期來看，房地產稅難阻海南旅游房地產業持續健康發展。

　　經濟社會的發展，導致剛性需求的內涵發生變化

　　隨著社會的發展，剛性需求的內涵也在不斷發生變化。過去80、90年代，城市人均居住面積僅有7平方米，二世同堂、三世同堂的現象在那時非常普遍，甚至有新婚夫婦與父母同住一室的現象，這種背景下的住房需求，我們稱為狹義的“剛性需求”。隨著我國經濟社會的快速發展以及人民生活水平的日益提高，我國城鎮人均居住面積已達到24平方米，這時，人們的改善型住房需求日益旺盛，改善型住房需求與居住型、生存型住房需求同時存在，共同推進房地產市場蓬勃發展，我們把這兩種需求稱為廣義的“剛性需求”。根據福布斯較新報告顯示，2013年，我國富裕群體已達到1202萬人，主體人群為60后和70后。同時，國際權威機構數據表明，我國65%的富裕群體擁有兩處以上房產。能否在海南擁有一套住房，已成為富裕群體的財富象征，空氣清新、環境優美的海南日益成為富裕人群置業的頭選之地。

　　空置率較高是旅游房地產的顯著特征，折射出海南與世界旅游勝地的同質性

　　根據城市化理論，當經濟社會發展達到一定程度以后，房地產需求將呈現三極化發展趨勢。中國的現狀，榜首極是內地二、三線城市，以居住和生活為主，屬于居住型需求；級是北、上、廣、深等特大型城市，屬于發展型需求，是懷揣夢想、有大的人生格局的人所向往和追求的；第三極是宜居、宜養的海南和云南等地區，富裕群體對高品質生活的向往和追求，屬于享受型、改善型居住需求。空置率對不同類型的房地產具有不同的參考意義。海南、云南等旅游地區的空置率要高于二、三線城市和北、上、廣、深一線城市。從夏威夷、迪拜、馬爾代夫、普吉島等國際知名旅游城市來看，旅游淡季空置率也非常高，保持在70%以上。2011年，海口和三亞的外銷比例為53.6%和80.9%，其他市縣島外購房比例基本在90%以上。這些購房者平時工作和生活均在內地，只有休閑、度假時才會來到海南，空置率高是旅游房地產的顯著特征。

　　霧霾以及生存環境的變化，凸顯海南碧海藍天的獨特魅力

　　北方受霧霾影響的區域擴大，持續時間變長，部分城市出現霧霾的天數已經達到100天以上，給居民的身體健康造成了一定影響。國家采取了一系列防治污染的措施，但治理霧霾是一項長期性、復雜性、系統性工程，美國、英國治理霧霾用了30多年時間，對我國來講，樂觀估計也要10-15年。霧霾日益嚴重，凸顯海南宜居、宜養的地位和碧海藍天的吸引力。雖然受國家政策的影響，海南購房的投資性需求有所減少，但北京、天津、河北等受霧霾嚴重影響的省市在海南購房的需求在持續增加，與東北、江浙兩地形成了在海南置業的“鐵三角”，海南近40%的商品房被華北地區的消費者購購。隨著到海南購房的地區和人群不斷擴大，未來2-3年甚至會出現離退休人群向海南“大遷移”的現象。

　　居民收入的增長與稀缺資源的供求矛盾，使海南的每一寸土地都充滿生機和活力

　　十八大報告指出，“到2020年，我國將建成全面小康社會，國民生產總值和人均收入將比2010年翻一番。”這時，居民人均收入將達到1萬美元，城鄉居民的儲蓄額將達到100萬億元。人們的財富的增長和消費理念的轉變，勢必帶來消費結構的升級，主要表現為對改善旅游度假和居住環境的要求不斷提高。海南是我國僅此的熱帶島嶼，海洋面積較大的省份，生態環境 ，自然資源豐富。海南位于全世界公認的較適于休閑度假北緯18度，生態、環境、植被、氣候、空氣、藍天、海水、沙灘的質量是全國較優。海南島海岸線1823公里，自然海灣68個，海水清澈，沙白如絮，中國雖然海域遼闊，但只有在進入南海后，海水才變得清澈，我國海水清澈度47米的記錄就產生于三沙市的永興島。擁有亞洲至今保存較為完整的熱帶雨林，森林覆蓋率達到61.5％。年平均氣溫22-26℃，全年無冬。空氣質量始終保持國家一級水平，負氧離子含量達每立方厘米1萬個以上，為全國之較，空氣污染指數（PM2.5）全國較低，五指山、尖峰嶺、七仙嶺等四季涼爽宜人，負氧離子含量可達每立方厘米10萬個以上，高于全國平均水平幾十倍

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