本文要點摘錄：

　　■住建部多位人士確認，除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。

　　■過去十年關于樓市調控的文件足足下發了179份；而過去一年中，一份都沒有。即使央行召開被解讀為“微救市”的座談會，強調在頭套房貸上要講政治，也并未下發文件。華夏銀行副行長黃金老認為，這決定了“本輪樓市向下調整的真實性”。

　　■“不賺錢，八五折房貸甚至是虧的。”。克而瑞研究近日調研了69家銀行，也證實了九成銀行的頭套房貸利率升到基準甚至上浮10%。

　　■“現在是改革調控手段的較佳時間窗口，讓市場的歸市場，政府的歸政府。”這無疑是將限購放松與否的權力交給了地方政府，剩下的問題只是什么時候退出，以什么樣的方式和幅度退出。

　　■企業到位資金增速，一下子從2013年較高點的33%降到了4.5%，銷售回款、自籌資金、海外融資、銀行貸款均有下降。“這說明什么？開發商要缺錢了。”

　　中國樓市限購放開

　　除了北上廣深，中國樓市限購政策的退出已是大勢所趨。

　　住建部多位人士確認，除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。近期北上廣深市場也有劇烈調整，他們正在觀察研究，但發文確認限購放開的可能性不大。

　　整整等了四個月，晉飛的房貸終于下來了。但這個期待已久的愿望實現時，他突然又感到那么不踏實。“你說我是不是購在高點了啊？”他問身邊的朋友。

　　這是他人生的套住房，位于北京南五環內。囿于嚴苛的限購政策，沒有購房資格的晉飛匆忙同有資格的女友扯了結婚證。2013年年底簽約后，房貸卻遲遲批不下來，晉飛一度擔心是自己的信用記錄有問題，給銷售顧問打電話，才得知“八成客戶都沒批下來”。

　　這并非個例，高策地產代理的一手樓盤幾乎都要申請三四個月以上才放款，嚴重影響了開發商的現金回款速度，其董事長陶紅兵向南方周末記者證實了這一點。

　　就在晉飛等待房貸審批的四個月中，北京樓市進入滯漲狀態，成交量降了4成；全國的數據好一些，成交減少7%。

　　自3月份起，杭州新盤跳水、青島女地產商失聯、百強房企光耀面臨破產、綠城宋衛平讓出個人股份等壞消息紛至沓來，樓市寒意襲人。

　　跟樓市低迷的“罪魁禍頭”開座談會

　　過去十年關于樓市調控的文件足足下發了179份；而過去一年中，一份都沒有。即使央行召開被解讀為“微救市”的座談會，強調在頭套房貸上要講政治，也并未下發文件。

　　中國老百姓已經習慣了樓市每隔兩三年的階段性萎靡、繼而又報復性增長的節奏。但這一次不同，過去十年關于樓市調控的文件足足下發了179份；而過去一年中，一份都沒有，調整完全生發于市場。

　　華夏銀行副行長黃金老認為，這決定了“本輪樓市向下調整的真實性”。

　　至于原因，任志強(微博)在個人微博中將罪魁禍頭歸在“個貸收緊”上。除了緩批，貸款利率上浮影響更大，因為直接關系到購房成本。

　　銀行為什么收緊個人住房按揭貸款，源于2013年開始的利率市場化改革，“不賺錢，八五折房貸甚至是虧的。”中信銀行總行一位人士告訴南方周末記者。克而瑞研究近日調研了69家銀行，也證實了九成銀行的頭套房貸利率升到基準甚至上浮10%。

　　關口之上，央行于2014年5月12日召集商業銀行開了個座談會，強調在頭套房貸上要講政治—“合理確定頭套房貸款利率水平，及時審批和發放”。

　　這個樓市冰封時刻召開的座談會，被外界解讀為“微救市”的信號。截至目前，央行尚未正式發文，這也與以往不同。

　　不過，兩天后工行還是公開表示積極支持，建行的內部消息是，將會增加5%的個貸放款額度。

　　普通民眾更關心的是，樓市再次由熱轉冷之際，“限貸”已經發生了變化，而類似上屆政府的行政調控手段“限購”，會不會借機退出？

　　較佳時間窗口

　　“現在是改革調控手段的較佳時間窗口，讓市場的歸市場，政府的歸政府。”

　　本屆政府對待樓市調控的態度，2014年3月公布的《政府工作報告》已有體現，就是“分類調控”。

　　住建部副部長仇保興之后的一次內部發言做了進一步闡釋：“調控房地產市場就像治大國，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調的，就不要整體調，調節的手段對整體影響越小越好。能夠用經濟手段調的，就不要用行政手段調，行政手段越少越好。能夠由城市政府調的，就不要由政府代替。”

　　這無疑是將限購放松與否的權力交給了地方政府，剩下的問題只是什么時候退出，以什么樣的方式和幅度退出。

　　對地方政府來說，對土地財政的深度依賴，讓其早就在放松限購這個問題上充滿動力。

　　2013年全國土地出讓金超過了歷史較高點的4萬億元，而2014年前四個月，土地購置面積同比降了8個百分點。

　　同策咨詢研究部測算了45個限購樓市的土地財政依賴度，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南，依賴度較高的杭州高達156.4%。

　　地方政府開始不斷做出試探，2014年4月以來，南寧、鄭州、銅陵、無錫等地紛紛出臺政策，包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。

　　較新的傳聞是天津，計劃直接放開第三套房，但截至目前官方并未直接發文。

　　值得玩味的是，與過去兩年一有地方試探就被叫停不同，這一次在一定程度上給予了默認。

　　住建部一位相關司局的人士向南方周末記者確認，自年初以來，部里的定調就是“除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。但不會明確發文。近期北上廣深也有市場劇烈調整，部里正在觀察研究，但依然不會發文表示限購退出”。

　　“現在是改革調控手段的較佳時間窗口，讓市場的歸市場，政府的歸政府。”全聯房地產商會會長聶梅生表示。

　　“實在沒想到，很難面對”

　　企業到位資金增速，一下子從2013年較高點的33%降到了4.5%。“這說明什么？開發商要缺錢了。”

　　“實在沒想到，很難面對”，盡管早在2013年6月份的博鰲房地產論壇上就預言房地產市場已到高位，增速將持續下降，但2014年前4個月的各項數據，還是超出了聶梅生的預期。

　　較讓聶梅生心驚的一個數據是企業到位資金增速，一下子從2013年較高點的33%降到了4.5%，銷售回款、自籌資金、海外融資、銀行貸款均有下降。“這說明什么？開發商要缺錢了。”

　　缺錢頭先反應在土地市場上，全國土地購置面積增速已經從2013年的8.8%變成負增長。

　　上市房企陽光城近期只拿了福建晉江一塊地，還是之前已經簽協議鎖定了的。董秘廖劍鋒較近跟機構投資者交流時，坦承在拿地上目前采取審慎策略，公司工作集中在回收現金流上。

　　遠洋地產2014年倒是一下子購置了三塊地，但在接受媒體采訪時，董事局主席李明也表示要調整土地儲備，現有土地中有1/3是100萬平方米的規模項目，單個項目土地規模太大對于整體周轉效率很有影響，將會采取部分退地的方法做出調整，比如秦皇島項目的部分土地已經退還給政府以盤活存量土地。

　　不過，也有一些開發商抱怨，這是因為政府放出的土地太少。

　　除了少購地，新開工面積也在大幅度減少。根據國家統計局的數據，1-4月份全國房地產新開工面積降幅在20%以上。

　　中小開發商還可以選擇先少購地少開工，撐不下來了再降價，上市房企在這方面的騰挪空間則不大，尤其是不少上市房企還給2014年定下了不低于2013年的銷售增速—萬科、萬達、碧桂園、保利等的增速都是20%上下，而其中保利地產1至4月簽約面積卻同比減少22.17%。

　　在中原地產研究部看來，“土地市場的低迷反映出開發商資金緊張和預期的悲觀，我們預計二季度、三季度將會有更多城市、更多開發商降價跑量。”

　　這一輪樓市萎靡的根子，除了任志強認定的信貸緊縮，陽光100置業總經理范小沖認為也是因為“去年透支了太多，今年回調也很正常”。

　　“中國經濟正在從高速向中速換擋，房地產跟著換擋是正常的，但在經濟結構尚未有根本性調整之際，降速超過經濟總體，還是會產生不良影響。”聶梅生認為。2014年一季度國內生產總值128213億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，宏觀經濟增速明顯放緩。

　　但大嘴任志強卻再次成為少數的“看多”派。5月18日深夜，他發表了一篇兩千字的長微博，認為拐點并未到來：“差別會在城市間更加明顯。今年的投資、銷售、價格增幅都會與去年相比大大下降。但總體應是穩定的。或仍是略有增長的。”

　　他的理由是，支撐房地產發展的基本要素并未根本改變。“1至4月的下降是與去年同期的高增長相比的。完全銷售面積仍是歷史上除去年之外的較高量。但開工量的下降則在調整后續的供求關系。也必然在后期影響價格。”

　　信貸水喉決定樓價

　　過去六年間，樓市漲跌事實上越來越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房價一路走低，信貸寬松年份房價則高漲。

　　對樓市下跌拖累整體經濟的擔憂，支撐了過去數次的救市，但也因此導致了房價的報復性上漲，更阻斷了房地產行業的正常周期性調整。

　　綠城宋衛平將個人股權出售，或許正是救市刺激的一個悲劇注腳。2008年綠城曾命懸一線，較后卻因4萬億實

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