“零頭付”購房不僅違反了國家的金融政策，還違反中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》、《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》。“零頭付”還會給銀行、開發商和購房者帶來履約風險。

　　“不花一分頭付款，就能住上屬于自己的房子。”對眾多住房“剛需族”而言，這無疑是充滿誘惑的“餡餅”。

　　據不完全統計，全國已有20多個城市出現“零頭付”促銷樓盤，多家知名房企推出頭付分期等方式，為購房者提供更多便利購房的金融手段。

　　有關專家在接受《法制日報》記者采訪時表示，真正意義上的“零頭付”是不存在的，購房者很可能會陷入開發商或中介機構的各種圈套中，造成自身利益的損害，甚至還有可能觸犯法律。

　　樓市不景氣多地現“零頭付”

　　“零頭付”購房并不是一個新事物。

　　2008年，房地產市場受到全球金融危機影響，一度處于低潮。廣東省深圳市就因“零頭付”購房引發了號稱“深圳斷供案”的漾日灣畔斷供案。

　　在此案中，開發商在資金鏈斷裂后破產。許多業主在樓價大幅下跌后，因為多月拒絕還貸而被銀行告上法庭。據悉，該小區開發商破產后，深圳市中級人民法院指定的破產清算小組在開展清算工作時發現，該小區售出的房產中沒有一套成功辦理房產證，其中還有200多名購房者的購房資料中無已支付頭付款的證明。原來，開發商曾經利用抬高銷售價格的方式，騙取銀行貸款，為客戶辦理“零頭付”購房。

　　《法制日報》記者注意到，財政部發布的數據顯示，今年4月份全國與房地產交易直接相關部分稅收增速下降，房地產營業稅和房地產企業所得稅雙雙出現負增長。研究機構數據也表明，4月份35個城市新建商品住宅庫存總量達到5年來的新高。向來是樓市旺季的5月小黃金周，全國樓市成交量也有所縮水。

　　“每到這種市場低迷、房屋銷售困難的時候，總有一些開發商會打出‘零頭付’的廣告以促進銷售，回籠資金。當然，這種‘零頭付’多半是隱蔽的、變相的。”一名熟悉“零頭付”業務的房產中介人員介紹。

　　“出現‘零頭付’購房，與目前銀行利率上調，銀行貸款難有直接關系。”這名中介人員表示，一方面是因為目前一手房市場新品多、競爭激烈，另一方面是因為購方市場有需求。“正是因為有剛性需求群體，開發商才會推出這樣的方式來促銷”。

　　“零頭付”形式多樣不斷翻新

　　什么是“零頭付”購房？“零頭付”真的是不要頭付嗎？

　　其實不然。

　　據建設工程與房地產專業領域人士劉宏偉介紹，“零頭付”的形式多樣，其中比較普遍的有兩種:一種是開發商自行墊資或者尋找關聯公司墊資，或者聯合銀行以辦理信用卡分期還款的形式刷卡支付頭付；另一種是開發商先行出具墊資證明，協助購房者獲得貸款后，再協助購房者以裝修貸款的名目獲得銀行貸款償還墊付的頭付。

　　記者采訪到操作過多起“零頭付”購房的房產中介劉先生。他告訴記者，“零頭付”購房曾是一個私下操作的“秘密”，主要是通過疏通銀行“關系”，提高房子評估價獲得銀行貸款來支付頭付。

　　他給記者算了一筆賬:一套房價值100萬元，按頭付3成計算，購房者需頭付30萬元，貸款7成就是70萬元，但他們可以與銀行“疏通”，將房產評估到145萬元，貸款7成就是101.5萬元，這就是所謂的“零頭付”購房。

　　“這樣的做法現在已經行不通了，除非有‘特殊關系’。”劉先生坦言，由于國家對房地產的調控很嚴，現在宣傳的“零頭付”多數只是一個噱頭。他介紹，目前有一種操作方法是幫助客戶將房產做“二次抵押”。

　　比如，地產商或中介公司可以先幫客戶在一家大銀行貸款，然后將押在該銀行的房產證，變相“再次抵押”給另一家銀行，通過“消費貸”貸到頭付款。“但是，這個過程有違規操作的風險，除了兩次抵押的利息外，客戶至少要多付幾萬元手續費。”劉先生說。

　　劉先生補充說，有的房地產公司對一些頭付金額較低的客戶，會采取由公司免息借給客戶頭付款的形式，刺激購房者購房。比如，你需要20萬元頭付款，只要和地產公司簽訂借款合同就能順利購房。“不過，這其中有很多條件限制，還要支付一筆手續費，而且在這期間也不能辦理房產證。”劉先生說，這樣做肯定是有風險的。

　　記者多方了解到，目前各地出現的“零頭付”購房，在實際操作中多采取分期付頭付、拉長頭付款支付周期等方式。一位受訪者表示，雖然開發商可以給購房者一定時間湊足頭付款，但這個時間并不寬裕。如果“零頭付”購房簽約之后，后期遇到不確定因素導致無法交付頭付款，還可能引發一系列的違約問題。

　　“零頭付”存在多重法律風險

　　“零頭付”購房到底存在哪些法律風險呢？

　　有法律專家提示廣大購房者，通過欺騙銀行獲取更多貸款，會增加銀行的信貸風險，可以視為違法行為。另外，合同法也規定，存在“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”情形的可視為無效合同。

　　“‘零頭付’購房不僅違反了國家的金融政策，還違反中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》、《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》。”劉宏偉說，如果存在開發商虛開購房款證明的情況，銀行有可能會解除購房者與銀行的貸款合同，并追究購房者和開發商的違約責任。

　　北京律師、高端地產顧問曾虹對《法制日報》記者說:“在頭付款未付清時，開發商開具虛假頭付款證明，就可能被認定為使用虛假證明文件騙取銀行貸款，數額較大將構成刑事犯罪，須承擔刑事責任。”

　　曾虹提醒購房者，通過提高房屋售價的方式申請全額貸款，對購房者來說也有風險，因為開發商與購房人簽訂購房合同時，仍要按照提價后的金額約定購房價格。此時，如果開發商要求購房人按照購房合同約定的價格(提價后的價格)支付房款，購房人也應按照購房合同的約定支付房款。

　　“如果購房人與開發商約定的內容僅為口頭協議，購房人就很難取得證據追究開發商的責任，后果往往是得不償失的。”曾虹說。

　　據劉宏偉介紹，“零頭付”還會給銀行、開發商和購房者帶來履約風險。“一旦購房者不能履約，就將出現不良還款記錄，進而產生訴訟追款的情況；而開發商在這個過程中，大多要承擔連帶擔保責任，受到牽連；對購房者而言，應對各種法律糾紛，不僅會影響正常的生活，甚至還有可能讓多年的財富積累歸零”。

　　“墊資行為對墊資方來說也是充滿風險的。如果購房者不及時歸還墊付款項，開發商或其關聯公司與購房者之間的債權債務關系不影響購房者的物權，只能通過訴訟追討欠款，那樣就會面臨更復雜的法律問題。”劉宏偉說。

　　鏈接

　　安徽“零頭付”購房引訴訟

　　近日，安徽省合肥市廬陽區人民法院開庭審理了一個因“零頭付”購房而產生的合同糾紛案。此案對當前想要“零頭付”購房的消費者具有警示意義。

　　2007年6月，合肥市民李某無意中看到合肥求實置業公司開發的金山名苑小區銷售部打出的“零頭付”購房宣傳廣告。經了解得知，所謂的“零頭付”，就是沒有頭付資金的顧客，可以向開發商借錢支付，一年之內免息。

　　李某很快做出了購房決定，于當月購購了金山名苑1002室房屋，并向求實置業公司借款80682元，雙方于同年6月13日簽訂《金山名苑借款合同》一份，約定借款期限自2007年6月13日至2008年6月13日止，借款期限內免息。

　　借款到期后，李某無力償還借款。2014年1月24日，求實置業公司將李某起訴至廬陽區法院。在庭審中，雙方當事人均認可《商品房購賣合同》繼續有效，李某繼續享有金山名苑1002室房屋的所有權。

　　法院認為，雙方債權債務關系明確。李某向求實置業公司借款80682元，至今未還款，事實清楚，證據充分，遂判令李某自判決生效之日起十日內償還合肥市求實置業有限公司借款本金80682元、逾期還款利息57720元，支付求實置業公司律師代理費損失6000元。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！