綠證辦不下來還遭開發商索房索賠 仲裁結果又是“購房合同無效” 購方恐錢房兩空

　　對于許多購購“小產權房”的業主來說，頭先面臨的就是一個違約風險：無論是你要求退房退款或者是房價暴漲，開發商或業主表示不賣了，你和開發商簽訂的合同一旦訴諸法律可能是個無效合同。

　　深圳市民李昊陽較近兩個月來就非常焦慮，自己十年前購購了龍華一“小產權”別墅，因為開發商承諾的“綠證”沒辦下來，自己購房的尾款一直沒付清。事情就此埋下隱患。開發商去年以“合同無效”索房，李昊陽可能面臨錢房兩空的悲慘處境。

　　十年前：

　　辦不來“綠本” 約定“先住著”

　　2004年11月8日，雖然明知道是“小產權”房，但看在開發商承諾辦綠本的條件下，深圳市民李昊陽前后交了部分購房款51.72萬元，購購了寶安區三聯墩背村“云都別墅(現名為港僑新村)9棟D號房”。

　　記者了解到，別墅的售價原本是116萬元。在頭先付了35萬元頭付款后，李昊陽與經宏鵬公司簽訂了《房地產轉讓合同書》，雙方約定：房子尾款81萬元自2004年12月12日起分60個月支付。此外，開發商承諾自合同生效之日起7日內到國土部門備案登記，以及后續為李昊陽辦理“房地產證”。如果合同簽訂一年半后“綠證”還沒辦好，開發商應該雙倍退還李昊陽的購房費。合同還特意注明：“綠證”即依深圳處理土地歷史問題程序核發的產權證。

　　李昊陽介紹，因為說好的綠證一直辦不下來，在連續供了11月的樓后，自己于2005年9月向開發商提出退房申請，結果開發商公司既不同意退房也沒有雙倍返回已交房款，只是雙方口頭約定說房子先住著，等房產證辦好后一次性再付清房款，因此自2005年11月起，李昊陽未再向經宏鵬公司支付剩余購房款。

　　十年后：

　　開發商索房索房屋使用費

　　這暫時的“先住著”一住就住到了2013年8月。2013年8月16日，開發商經宏鵬公司突然向深圳市仲裁委員會提出仲裁申請，要求確認該公司與李昊陽簽訂的《房地產轉讓合同》無效，要求李昊陽將該房屋返還，并且索要62.4萬元巨額房屋使用費。

　　在仲裁申請書中，經宏鵬公司表示，在自己辦理“綠本”房產證期間，被政府告知該房屋屬于違法私房性質，不能夠辦理房產證，雙方的合同屬于無效合同。

　　因此，經宏鵬公司向深圳市仲裁委員會提出仲裁申請：裁定購房合同無效。除了要求李昊陽將房屋返還，還要求李昊陽須按照每月6000元的使用費，支付從2004年11月至2013年7月共計8年零8個月的房屋使用費62.4元，在扣除了李昊陽之前所交的購房本息的51.72萬元后，李昊陽還需支付差額10.68萬元。

　　在李昊陽看來，辦不了綠證是影響交易無法完成的主要原因，開發商應該承擔主要責任，“如今開發商卻還要追討每月6000元的使用費，實在荒謬。”

　　深圳仲裁委員會：

　　合同無效 駁回索要使用費要求

　　今年5月20日，深圳仲裁委員會審理后，裁決該合同無效。仲裁庭分析認為，雙方對于轉讓合同的標的物是農村違建房屋的事實并無異議。雙方簽訂合同的行為，是以合法形式掩蓋轉讓農村集體用地上違法建筑的非法目的，雙方的合同是無效合同。

　　根據仲裁庭的測算，即使按照每年7.2%的銀行同期貸款利率計算，過去8年又8個月，哪怕僅計算35萬元的頭期款利息就有21.84萬元，而如果按實將李昊陽已支付的51.72萬元購房款與同期利息相加，總額顯然高于開發商要求的62.4萬元，因此，駁回了開發商要求李昊陽補交10.68萬元房屋使用費的要求。

　　歷史違建處理辦法成為仲裁依據到底合不合理？

　　按照仲裁庭的裁決結果，李先生可能面臨的是錢房兩空的結果。目前，李昊陽已向深圳市中級人民法院申請撤銷該裁決。

　　在這一關于“小產權房”的爭議糾紛中，裁決依據就是今年4月1日正式生效的《<關于農村城市化歷史違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》(后簡稱《實施辦法》)。裁決書中稱，根據該辦法第2條和第34條規定，無論申請人或被申請人均不是規定中所稱的“原村民”，且該房屋處于規定所稱的“以房地產開發為目的未經批準建投的住宅類違法建筑”，因此不應當在可以確權的范圍之內。仲裁庭據此認為，雙方訂立的合同無效。

　　不過李昊陽的律師劉春則認為，在這項糾紛中，仲裁不應該適用《實施辦法》，“按照實施辦法中條的明確規定，‘本實施辦法適用于市政府確定的試點區域內農村城市化歷史違法建筑的處理’，而案件中涉及的房屋根本不在試點范圍內。”記者查詢市規土委公布的深圳12個試點社區，確實不包含案件涉及房屋所在的社區。

　　律師質疑：

　　新規或成違法開發商

　　收回“小產權房”工具

　　2004年，深圳寶安區的房價剛剛攀上5字頭，均價是5000余元，而如今寶安區房價4萬元每平方米起。如果用當時購購“小產權”別墅的50余萬元購購商品房，李昊陽如今可以說是獲利頗豐，但現實是李昊陽面對的可能是錢房兩空。

　　在劉春看來，如果經宏鵬公司的做法被很多違建開發商如法炮制，那么本意在處理歷史違建的《實施辦法》就有可能淪為開發商收回已出售多時，但價格快速上漲的“小產權房”的牟利工具。

　　查違辦：

　　涉案“小產權房”

　　無法合法歸任一方

　　深圳市查違辦相關工作人員孫先生接受記者采訪時表示，根據《實施辦法》，案件中涉及建筑應該較終無法“確權”，無法辦理任何房產證件，即使有仲裁結果，涉案房產既無法合法地歸購方，也無法合法地歸開發商，更不能以仲裁結果作為依據去辦理房產證。不管如何，這個案件釋放出了正面消息，那就是再次提醒市民，“小產權房”的購賣風險極大，市民千萬不可因貪便宜隨便入手。

　　記者了解到，除了合同無效，房子隨時可能被開發商收回，購購“小產權房”，還存在著質量風險和拆除風險。小產權房的誕生基本上沒有經過質量部門的監督，質量難以保證；其次是拆除風險，一旦建筑違反城市規劃發生拆遷，業主的拆遷補償很難得到保證。

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