編者按

    與近期股市頻頻“飄紅”有所不同，3月30日，注定成為今年乃至未來一段時間里中國樓市“穩扎穩打”的關鍵節點。多部委發文，從頭付、營業稅兩個較接市場 地氣、較關乎購房者切身利益的部位下手，給觀望中略顯寂寞的房地產市場端上兩道熱氣騰騰的“硬菜”。加上之前推出的供地、政府收購商品房做保障房等新政 “開胃菜”，不禁讓各界大呼過癮。

    對房地產市場而言，3·30“去行政化”的兩大新政是風調雨順的“穩市器”;對購房者尤其是改善型置業者而言，新政落地后將讓購房門檻和成本大大降低，可謂真正惠民的“干貨”。面對如此實質性利好，海南樓市必將在一個更“合適”的軌道上穩步前行。

    3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，較低頭付款比例調整為不低于40%。緊接著，財 政部、國家稅務總局發文宣布，個人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。兩大政策同時出臺，疊加效應毋庸置疑，對本地房地產業有何 影響?業界及市場又作何反響?本報記者就此展開采訪。

    截止本報記者發稿前，省地方稅務局有關部門負責人在接受采訪時表示，從3月31日起到4月2日，該局一直在進行稅費征管系統的參數更改和新系統調試，新系統于4月3日正式上線，這就意味著從今日開始，我省納稅人前往各地辦稅服務大廳辦理相關業務將按新政策執行。

    海南樓市五問新政

    房價會不會漲?

    “這幾天，前來購房、咨詢的多了，但是價格一直沒變，仍然保持平穩?！睂τ谛抡某雠_，海南綠地海長流的營銷總監劉茹濤這樣告訴記者。

    新政出臺后，綠地香港?？诠緺I銷策略積極改變，將新政進行充分解讀以吸引更多的購房者入市，而這種方式恰恰迎合了當下新政出臺的契機，3月31日便發布 “新政頻出，為購房者減壓，今日推出3套特價房，不購房就被漲價”的廣告語，這種適時反應，自然也吸引了不少購房者的眼球。

    不僅如此。連日來，本報記者在采訪中發現，廣物、恒大、雅居樂、海航地產等房地產商也在摩拳擦掌，醞釀下一輪的促銷活動，期望在新政落地時實現大的增量和去庫存。

    “今年以來，海南樓市價格保持平穩，成交量均有所下滑，此次政策出臺后，肯定會讓成交量大增，多數開發商會跑出很好的量，但是價格還未出現漲幅，在短期內還會保持平穩?！焙Ｄ鲜》康禺a中介行業協會會長邱廷錄說。

    海南地產經理人聯盟主席、海南雅居樂房地產開發有限公司副總經理齊志輝則認為，降低頭付是刺激樓市成交量較直接有效的辦法，目前海南樓市庫存量大，之前二 套房又稍有限制，目前限購已放開，限貸政策門檻也已降低，這對海南樓市是利好，目前海南樓市低迷，海南房地產商會趁著新政出臺，短期內加大樓市供應量，而 價格上短期內不會有太大的波動，因為對于庫存大的企業來說，不會借此上調房價，而是加大供應量，盡快消化庫存。

    三亞鴻洲集團總經理 接受記者采訪時表示，新政出臺當天，鴻洲在三亞和?？诘膬蓚€項目都成交了一批房源，主要是觀望的客戶受到了漲價的壓力，不過較終市場交易速度的加快，還是要通過整體信心的提振來實現。

    他向記者透露，集團商品房房價暫時沒有整體調整打算。不過，因之前為了刺激觀望客戶下單，銷售現場給出了一定折扣，受新政影響，今后實際操作中會根據市場 反饋適當收緊折扣，“新政出臺總體上會加快房地產界項目的去化速度，目前鴻洲在海南有兩個在售項目，其中三亞天璽因為地段大，還會按照原定計劃進 行，?？诮巾椖縿t會借新政風向加速推盤?！?/p>

    換房潮會不會來?

    新政對于想要換房或是購購二處住所的居民而言，二套房頭付的下降增加了其購房能力。邱廷錄給記者算了一筆賬，對于在套房相應購房貸款未結清的情況下， 有意向購購二套房的居民家庭，原來100萬元的房子頭付要60萬元，按照較新規定，100萬元的房子現在頭付只需40萬元。

    而且，對于使用公積金購購頭套房，頭付較低為20%的新政策，這意味著若購購價值100萬元的住房，僅需支付20萬元頭付，這將大大刺激更多的人去購房。然而，二手普通住房營業稅免征期限改成2年，這也將促使更多的人換房。

    ?？谑忻窳窒壬缇陀辛藫Q大房的打算，但是因為頭付太高，所以遲遲未下決定。新政出臺后，他特別高興，決定賣掉現有的住房購一套大戶型的房子，改善一下居住環境。

    “然而，這些僅僅是對于海南本地購房需求有幫助，而對非本地購房需求，比如旅游剛需人群來說，沒有太大的刺激。短期內，新政會刺激部分改善型需求的住房人群換房，對于沒有改善性需求的人群，從長遠的角度來看，由于利息未下降，還不會出現松動。”齊志輝認為。

    公積金房貸好不好貸?

    對于新政的出臺，海南省住房公積金管理局相關人士表示，目前還沒收到上級部門下發的關于新政的正式文件，具體的細則以及實施時間還不能明確，海南住房公積 金貸款政策，仍按照原來的標準執行，至于何時執行，目前還是一個未知數。他提醒，及時關注該局官網的動態通知，了解較新信息。

    今年以來，我省樓市成交量持續低迷。據統計，1-2月，全省累計房屋銷售面積為110.35萬平方米，比上年同期減少25.34萬平方米，下降18.7%，這顯然也促使公積金貸款申請量較去年有所減少。

    新政的出臺，目的是進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。海南省住房公積金管理局相關人士表示，目前我省公積金房貸好貸，還未出現額度緊張的壓力，而且手續更加簡化，提交申請且手續齊全基本就能審批。

    房貸利率會不會降?

    此次房貸新政里提到，具體頭付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定，這是否意味著二套房貸利率也可能降低?

    本報記者走訪了海南多家銀行。建行海南省分行已收到總行的文件通知，并開始執行較新政策，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，較低頭 付款比例調整為不低于40%，而之前執行的較低頭付為60%。然而，中行海南省分行、農行海南省分行目前還未收到總行的文件，尚未執行，并紛紛表示將積極 跟進，只要收到較新政策調整通知將立即執行。

    有關人士表示，如果通過金融手段在頭付和房貸利率上做文章，將直接影響購房者的支付金額，對房地產業的支撐作用顯而易見，因此，頭付和貸款利率均有下降的空間，銀行加大優惠力度還存在極大的可能性。

    二手樓市會不會旺?

    “新政的出臺，將刺激改善型購房需求的提前釋放，促進大戶型、別墅等高價房的銷售，這是針對本地剛需而言，然而對于旅游地產來說，多數為小戶型，影響不大?！饼R志輝認為，目前海南的樓市二手仍處于低迷狀態，新政無疑會刺激購房者的信心，尤其是刺激投資者的信心。

    據了解，此前為遏制房價過快上漲，國家曾經多次調整二手房交易稅：2005年，為遏制投機炒作、穩住房價，將此前免征營業稅期限“一年”調整為“兩 年”;2009年12月，免征期限由“兩年”調整為“五年”;2011年1月，在免征營業稅期限五年的基礎上，此前二手房銷售總額差額計征改為全額計征。

    而本次新政落地，對于二手市場上2-5年區間的那些持盤待賣的業主，無疑是個利好。以購購一套價格為100萬元的2年以上(含2年)普通住宅為例，按照原來的政策，營業稅的稅率為5.6%，應繳稅5.6萬元，新政施行后，購房者就可省下這5.6萬元。

    廣物地產海南公司副總經理劉東鑫認為，營業稅降低門檻的新政必然會增加購房者入市的信心，對于改善型群體來說，可以賣掉原有房產進行改善或置換，這樣也有利于新房的銷售，尤其是三房以上的大戶型。

    作為新盤代理和二手房出售的房地產綜合服務機構，三亞德祐房地產投資服務有限公司運營總監王勇也認為，房產新政出臺有助于穩定海南房價，同時刺激成交量， “房價至少會止跌，大幅度上漲的可能性不大，因為海南目前商品房的存量，包括拿到預售證的房子在內，仍可賣3到5年?！?/p>

    他介紹稱，三亞商品房市場目前均價在2.1萬元/平方米上下浮動，新房仍然是主流，二手房成交量只占據約十二分之一的比例，新政可能會刺激改善性住房需求，引起“換房潮”，讓二手樓市火起來。

    海南祿德房產一位中介人員向記者表示：“頭付降低會刺激更多的人來購二套房，因為本來付不起頭付款的，現在付得起了，預計新政后二手房市場將因此得到盤活，改善型需求迎來春天?！?/p>

    各方人士咋看

    專家

    兩大新政的調整又意味著什么呢?有專家稱，這是近年來，政府密度、力度的穩樓市行動。

    對于海南樓市來說，帶來的是怎樣的影響呢?海南大學經濟學教授王毅武說：“這兩大新政既是穩定住房市場的有效方法，也能夠釋放一部分改善型人群的購房潛 能，因為這兩個政策都實實

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