21世紀宏觀研究院認為，房價有無泡沫的關鍵不在于房價的高低，而在于大部分收入群體的承受力。城市集聚的資源、就業機會、財富生產能力強，對高房價的支持力較高，反之就低。在當前的市場情況下，如果城市發展不解決房地產持續上漲的內因——產業和人口，房地產穩定的機制就不存在。

2014年房地產市場在無任何政策調控的情況下，頭次自主性回落，銷售大幅萎縮之后，帶來全國房價的下跌，住宅新開工增速回落。

很多房地產業內人士把上一輪樓市調整的原因歸結于全國住宅存量較大。

21世紀宏觀研究院認為，房地產市場的調整是多方面的，包括傳統產業普遍過剩，轉型升級階段經濟增速換擋，房價處于高位限制可購購人群，城鎮化發展方式轉變等等。

房價步入深度調整之后，2014年下半年，從到地方出臺了一系列托舉樓市的政策，一線和部分熱點城市在5月顯現出強勢回歸。

21世紀宏觀研究院認為，城鎮化已經進入快速發展階段，高端的產業結構、實力型企業的進入、大量的就業機會、豐厚的報酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持續的人口流入是判斷一個城市房地產市場發展潛力的重要條件。在無產業尤其是實力企業導入，人口凈流出的地方，本輪樓市上漲的空間、覆蓋面，持續周期均有限。

一、政策難以根本改變市場趨勢

以本輪樓市回暖的情況為例，一線城市房價環比全線上漲，成交量也居于歷史高位，與此同時，三四線城市的樓市仍冷清。

與此相對的是，一線城市仍在嚴格執行限購，且無明顯的刺激性政策。三四線城市出臺了諸如財政補貼、降頭付等全面刺激性的政策。

21世紀宏觀研究院認為，我國城鎮化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增長1.02個百分點的速度穩步提高，2014年，我國城鎮常住人口比上年末增加了1800多萬，未來市場需求仍然會穩定釋放，房地產開發市場仍將面臨較長時間的“白銀”時代。

房地產市場進入深度調整時期，新型城鎮化的推進和區域政策規劃將穩定釋放市場需求，21世紀宏觀研究院認為，產業轉型、人口遷移等因素影響將直接影響樓市回暖和城市投資吸引力。市場各方需根據區域政策導向、產業特征、人口流動方向，把握不同區域及城市特點，合理調整區域投資布局，適應環境變化。

二、產業和人口導入是關鍵

21世紀宏觀研究院認為，財政補貼、住房公積金等樓市利好政策短期有利于平穩房地產市場，但長期來看，促進一個城市房地產長期健康發展的關鍵即是產業結構的優化升級以及人口導入。

（一）產業結構影響房價上漲空間，產業越高端、多元，房價上漲空間越大。

產業結構決定了市場的潛在需求及購購能力，也是房地產市場有無強有力支撐的重要保障。產業結構升級一方面帶來人口的大量流入，繼而影響一個城市或地區的房地產市場需求量，另一方面會提升人們的購購力水平，繼而提升一個城市或地區的房價上漲空間。且產業越高端、多元，房價上漲空間越大。

21世紀宏觀研究院根據公開資料整理發現，2014年，一線城市第三產業平均占GDP比重為67.2%，在各類城市較高，一線城市產業結構較優，服務業發達，人口集聚作用強。

1.5線及二線城市2014年三產占比均接近50%，且二三產業占比相對均衡，產業結構較好。

2.5線城市第三產業占比略低于產業，整體經濟受工業驅動較為明顯，產業結構仍需進一步調整。

三四線城市第三產業比重普遍偏低，工業及農業對經濟貢獻較大，經濟相對落后，產業結構相對單一。

與之相對的是，第三產業占比高的一二線城市，房價更為堅挺，多依賴產業，靠投資驅動的三四線城市，在產業轉型升級過程，樓市的需求和購購力有限，受本輪樓市沖擊較大。

（二）人口吸附能力強，購購力強，房價更堅挺。

21世紀宏觀研究院認為，人口規模與房價水平不完全成正比，還應同時考慮人口密度，經濟總量，比如深圳的人口密度高，為5323人/平方公里，比位居的上海多出一倍多。

根據21世紀宏觀研究院的研究，一線及長、珠三角二線城市產業結構優質，城市整體開放度較高，對人口有較強的吸納能力，且人均收入水平較高，購購力較強。

2013年，一線城市及杭州、蘇州、寧波、無錫等二線城市常住人口與戶籍人口比例均超過1.2，人口流入趨勢明顯，此類城市經濟基礎發達，產業結構優質，對人口的吸納能力較強。

同時，此類城市2014年城鎮人均可支配收入均超過3.8萬元，遠超全國平均水平，購購力較強。

除了一二線城市以外，東莞、中山、嘉興、常州等珠三角和長三角城市，人口吸納能力和購購力同樣較強，其中東莞、中山常住人口與戶籍人口的比值超過2，人口導入能力強，東莞2013年城鎮居民人均可支配收入均超過4.6萬元，位居全國前列。長三角與珠三角是我國經濟較為發達的區域，區域內民營經濟發達且各城市間發展較為均衡，為勞動力人口進入提供了優越條件，外來人口規模及高收入水平為此類城市房地產市場提供了強勁的需求動力。

相比較來看，中西部城市常住人口與戶籍人口的比例普遍小于1，人口外溢嚴重，由于此類城市經濟基礎較為薄弱，且經濟發展過于依賴投資和資源開發，經濟結構較為落后，人口規模與收入水平均較低，房地產市場需求潛力相對較弱。

（三）需求不強導致樓市庫存較大。

21世紀宏觀研究院發現，在需求強勁的背景下，一二線城市的商品房銷售較快，供需較平衡，多數三四線都存在供大于求的情況。

市場的供需狀況并非簡單和樓市供應相關。2014年全國房地產開發投資額達9.5萬億元，同比增長10.5%，增速持續放緩。從完全值來看，一二線城市的房地產開發投資規模依舊領跑于其他城市，其中北京、重慶、上海總量超過3000億元，沈陽、成都、杭州等1.5線城市規模大于一線城市的廣州和深圳，二線城市投資規模普遍在1000億元以上。三四線城市開發投資規模普遍較小，大多數城市在500億元以下。從開發投資增速來看，2014年一二線城市同比增長11.2%，而三四線城市同比僅增長8%。

實際上，一二線城市的房地產開發投資和供應量并不比大部分三四線城市低，但在需求產業和人口導入強勁的背景下，一二線的城市供應更為平穩。

商品房供應規模和銷售增速亦可以說明上述問題，2012-2014年，北京、上海、廈門、南京等東部一二線城市商品房銷售面積增長較快，其中廈門和南京三年來銷售面積平均增速分別達到22%和17%，然而此類城市2012-2014年新開工面積平均增速為負，市場供應速度明顯慢于銷售速度，市場庫存量相對其他城市較低。

三亞、張家界、麗江等旅游城市及東營、大同等資源型城市2012-2014年商品房銷售面積出現下降，新開工面積持續增長，經濟發展對投資依賴程度偏高，投資規模居高不下，市場存在供大于求風險。

東北地區近年來受到產業結構落后的影響，整體經濟出現較為明顯的下降，經濟環境的趨弱，人口外流越發嚴重，房地產市場需求受到嚴重影響。多數東北地區城市2012-2014年商品房銷售面積增速與新開工面積平均增速均為負值，房地產市場需求規模與供應規模均出現明顯下降，市場狀況不佳。

21世紀宏觀研究院認為，房價有無泡沫的關鍵不在于房價的高低，而在于大部分收入群體的承受力。城市集聚的資源、就業機會、財富生產能力強，對高房價的支持力較高，反之就低。在當前的市場情況下，如果城市發展不解決房地產持續上漲的內因——產業和人口，房地產穩定的機制就不存在，且未來城市和區域經濟發展的差異沒有縮小，那么房地產的區域差異也將繼續擴大。

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