王先生雖然剛剛步入中年，卻早已是某大型企業的副總經理。兩年前他住進了在京郊新購的別墅里，城里的兩套公寓全部出租，以房養房。而今，有了兒子的王先生事業穩定，家庭美滿，又有了一些積蓄的他還想投資購房，但是購公寓還是購商鋪？原來的兩套房子是繼續保留出租，還是賣掉？怎樣才更賺錢？王先生實在有些舉棋不定。
　　
　　提案設計之一15萬元賺一套50萬元的公寓

　　如果王先生在維持現狀的情況下，再投資購一套住宅，那么他只能選擇總價在50萬元以下的房產。因為以投資為目的，所以可以選擇四環以內或輕軌沿線、或發展潛力較大的區域內的小戶型，比如，后現代城的一居60平方米，均價7500元，總價45萬元，頭付款15萬元，20年銀行按揭貸款，月還款為2065元。目前后現代城一居室出租個人的較高報價為3000元/月。因此，王先生如果再購一套公寓，其租金收入基本上與銀行貸款和物業管理費等維護費用支出相抵。15萬元的投資相當于賺了一套房。
　　
　　提案設計之二賺個小攤位外加零花錢
　　
　　假如王先生選擇商鋪的話，由于銀行對商鋪貸款控制較為嚴格，較高只能達到6成15年，因此，假設僅以15萬元存款投資購購商鋪的話，僅能選擇總價在37萬元以內的，可選商鋪范圍相當有限。目前市場上僅前一段錦繡大地物流港推出了較低價格在30多萬元的鋪位，他們采取了10年包租的銷售策略，固定返租回報率為9%。
　　
　　15萬元10年銀行商業貸款，貸款利率按現行房貸利率上限6.12%計算，月均還款1674元。30萬元，按9%返租回報，年總額為2.7萬元，王先生每年投資凈收益為6912元，15萬元頭付款的年率為4.6%。
　　
　　提案設計之三一套小公寓換套大商鋪純收入增加2800元
　　
　　如果王先生選擇賣掉一套房的話，由于二手商品房出售目前稅費過高，他的較佳選擇應該是將西直門的已購公房出售。為方便計算，我們假設該套房產的售價是50萬元。那么王先生的收支將產生如下變化：
　　
　　1.頭付款預算由原來的15萬元增加到65萬元。
　　
　　2.月租金收入減少2000元，因此工資收入中必須拿出2000元用于現有房產的還貸。
　　
　　如購購商鋪，王先生就可以選擇總價在150萬元、月還款在9000元以內的樓盤，相對而言，目前市場上一些小面積的社區底商都可以選擇。比如，位于西南三環沿線總量達200萬平方米的萬年花城，其2005年11月份推出的期底商價格在14000元/平方米左右。一套80平方米，位置相對較好的商鋪，總價大約110萬元。王先生使用5成10年銀行貸款，月供7200元。一般中等商鋪租金水平在5～8元/平方米·天，按中等較低5元/平方米·月計算，其月均租金收入約在1.2萬元左右。其年率約為8.86%。
　　
　　這樣，王先生除了將擁有一套公寓、一套別墅和一套產權商鋪外，每月還將增加2800元的租金收入。
　　
　　鏈接
　　
　　購賣二手房稅費知多少
　　
　　印花稅：誰也少不了在二手房購賣過程中，購賣雙方均須繳納印花稅，稅率是房產成交價的0.05%。
　　
　　購方：非普通住宅契稅加倍
　　
　　根據國家規定，房屋購賣要向國家繳納契稅，征收標準為：普通住宅1.5%，高端住宅3%，全部由購方承擔。本市規定，住房須同時滿足3個條件才能認定為普通住房。這3個條件是：住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在140(含)平方米以下，實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
　　
　　賣方：年頭長短定稅費
　　
　　如果想賣房，那您所要繳的稅款可能根據購房時間長短而有很大差異。2005年6月1日以后，二手房轉讓除了要交印花稅、營業稅、城建稅和教育費附加以外，還要交土地增值稅和個人所得稅。取得所有完稅證明后才能開出購房發票，才能辦理產權證過戶。
　　
　　如果購房時間小于兩年，全額征收營業稅，稅款包括：0.05%的印花稅、5%的營業稅、0.35%的城建稅、0.15%的教育費附加、土地增值稅和個人所得稅。
　　
　　如購房時間超過兩年且不足5年，那只要繳納印花稅和個人所得稅。如購房時間超過5年，您除了印花稅以外，不需要繳納任何其他稅。
　　
　　部分稅收優惠政策
　　
　　(一)自2005年6月1日起，對個人購購普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的，銷售時免征營業稅。
　　
　　(二)為了鼓勵個人換購住房，對出售自有住房前后1年內按市場價格購房的納稅人，其出售現住房所應繳納個人所得稅，視其購房的價值可以全部或部分予以免稅。
　　
　　(三)出售已購公有住房前后一年內新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公有住房成交價的差額計征契稅。

（精品購物指南/趙秉杰）

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