專家:不能一概而論 需更小心謹慎

深圳白領小魚兒夫妻倆在深圳城區有一套自住小兩居,去年,夫妻倆喜迎二孩的到來并打算換套大房子,但始料未及的是,深圳的樓市急速飆升,看上的房子總價從600萬~800萬元直升至1000萬~1500萬元,以至于完全無法承擔。于是,夫妻兩人商量回老家省會武漢發展,并在去年年底賣掉深圳的先進住房,在武漢購入四套房產。

記者注意到,從去年開始,一線城市房價上揚,與其相比,二線城市雖然樓市也出現了上漲,但房價洼地的優勢仍然明顯。此時,出售一線城市房產,去購購二線城市房產進行投資是否明智?

多位業內專家建議,一線城市的漲幅往往大于二線,投資者仿效小魚兒夫妻拋一線購二線,需要更加小心謹慎。

市場:一線城市房價漲幅回落 部分二線強勢續漲

4月后,一二線城市的房地產成交數據發生了一些變化。

4月1日~15日,研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積888萬平方米,環比3月前15天上升了5%,同比上升了66%。3月份市場交易活躍的態勢在延續。其中,20個城市中有13個即七成城市出現了成交環比正增長現象。總體上看,此類成交環比的城市,基本上為二線城市。如南寧、青島和天津。

“這說明二線城市購房者擔心后續市場政策有變動,所以不會盲目觀望,而是會積極購房。當然值得警惕的是,在這一波市場交易熱的過程中,或引起二線城市房價的快速上漲。” 研究院智庫研究總監嚴躍進表示。

從數據來看的確如此。4月1日~15日,一二三線20個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-4%、9%和-3%。從增幅排序看,二線較熱,一線和三線則略有下滑。

同時,一二三線20個典型城市新建商品住宅成交面積同比增幅分別為-1%、92%和91%。總體上看,二三線城市的升溫較為明顯,這和目前二三線城市房價出現增長的現象也有很大的關聯。

政策:一線城市全面收緊二線城市全面收緊尚未到來

而目前不同城市出現分化的樓市走向,與“分城施策”的房地產政策不無關系。由于快步上漲的房價,此前,一線城市的樓市政策已經有所收緊。

3月25日,上海以市政府新聞發布會的形式向外界傳遞了“嚴控樓市”的決心。在被稱作“史上較嚴”的“上海‘3·25’樓市新政”中,明確規定了外地戶籍人士要在上海購房的較嚴格標準——繳納社保或稅收滿5年,且為已婚。同時,從緊實行差別化住房信貸政策,二套普通房頭付不低于五成,二套非普通房頭付不低于七成。

深圳樓市也有所收緊,3月25日,深圳市政府辦公廳在深夜公布《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》,將非深圳戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限,由此前的1年提高至3年;頭套房還清房貸,購購套房時,頭付由三成提高至四成。

北京的廊坊等地也出臺了收緊政策,而廣州則重申了繼續限購限貸的政策走向。

二線城市中的武漢也開始收緊樓市政策。

4月21日,據南京玄武區官方微博消息,將對主城六區以及江寧、浦口等商品住宅項目房價進行調控,申報均價2萬元/平方米以下的,年化漲幅不宜高于12%;2萬~3萬元/平方米的,年化漲幅不宜高于10%。

投資建議

方圓地產頭席分析師鄧浩志:

“如果是純投資,我不建議賣掉一線城市的房子去購入二線城市房產。頭先二手交易的稅費本來就很高,購進賣出損失了一些費用。其次,一線城市貌似價格高企,但是漲幅每次都是較快的,總是領漲,長遠看,二線城市漲幅肯定跟不上一線城市。”

“較近深圳的樓市確實有見頂的態勢,但是如同小魚兒夫婦這樣成功逃頂,又在二線城市價格較為低迷的時候購入二線房產,這個只能算是個案,他們的成功有偶然性,一般人不要參與這些。”

“現在二線城市的房產走勢還是有不確定性,現在購購并非抄底。”

滿堂紅鏈家市場部高端經理周峰:

“現在深圳的房子都開始降價了,且被政策限制,未必能很快找到合適的購家。但只要賣得出,拿到錢去二線城市內,都是可以有比較多的選擇的。不過,二線城市的漲幅也未必會很大,畢竟目前二線城市基數也不低了。”

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