遇到不懂的合同條文一定要向專家請教，不然的話，購房就變成了“博彩”，遇到好的開發商，一切都好，遇到不良開發商，后悔莫及。

　　●　定金“圈套”
　　●　房屋質量問題
　　●　物管場所之爭
　　●　面積縮水
　　●　產權證問題

　　□　背景

　　又到一年一度的“3·15”，一個屬于消費者權益的節日。對多數人而言，一生中宗的消費無疑便是購房，如何在購房時維護自身的權益，便是人們在消費中需要慎之又慎的問題。

　　近年來，在法規越來越完善、政府管理越來越規范的前提下，廣州樓市正日漸步入正軌。然而，由于歷史原因，購房消費中的糾紛仍屢見不鮮，各種房產官司持續不斷。這些鬧上法庭的官司，有些官司以消費者勝訴、合法權益得到維護而告終，但小業主為此也付出了耗費大量、時間、精力的代價；而另外一些則由于種種原因，較后使消費者面臨了敗訴的結局。

　　在樓市仍未十分規范的環境下，從購房開始，便注意要以法律武器保護自己，這是消費者較好的選擇。

　　在“3·15”來臨前，記者收集了大量購房糾紛案例，并采訪了多位房地產專業律師，請他們對某些案例進行分析和點評，希望這些“前車之鑒”能為購家帶來一些啟迪，并為他們更理性地購房提供參考。

　　案例1：定金“圈套”

　　□　案情簡介

　　今年2月中旬，朱小姐到海珠區某樓盤看樓，對其中一套是一口價三房兩廳單位有點心動，在售樓人員的一番鼓動下，朱小姐在沒看過正式合同及附加條款的情況下，便付了一萬元，且在認購書上簽了字。按認購書約定，10天內朱小姐必須到該樓盤簽訂正式購房合同并交頭期款，逾期不來簽合同視為違約，沒收定金。

　　5天后，朱小姐再到該樓盤準備簽購房合同時發現，發展商附加條款有多條約定無法接受，便要求發展商作出修改時卻遭到拒絕，朱小姐也拒絕簽署購房合同。

　　經過多次交涉后，朱小姐在第10天表示不購該房并要求退定金，售樓人員則表示這是“撻定”，定金無法再返還。

　　【點評】

　　環球經緯律師事務所陳律師稱，現在發展商的認購書中定金條款常是不公平的，比如約定了消費者逾期不簽合同便沒收定金，但同時在認購書中卻不約定如果發展商把房子賣給另外的人則返還雙倍定金的條款。

　　從法律層面上來看，購房中的定金是起到一個擔保作用的，但由于彼此在合同條款上有分歧而未能達成協議，那是由于客觀原因導致購購行為不成，雙方都沒有過錯，發展商應退還定金。

　　不過，消費者特別要注意留下有力的證據，證明你已在規定期限內與發展商談了合同而無法達成協議的證據。

　　□　律師支招

　　消費者應怎樣避免被發展商白白“吞”去定金？廣東佳思特律師事務所王美舟律師支出以下的招數：

　　直接簽購房合同
　　如果看中了現樓的房子，消費者可不交定金、不簽認購書，直接要求發展商拿出合同，在仔細閱讀后如無意見便簽訂正式合同，避免不必要的定金糾紛。

　　在認購書上留下預防條款
　　如果必須簽認購書的，則較好在上面注明：“如果由于所選定物業是已抵押房、有質量問題或合同條款協商不成，定金應原數退還”。這樣使認購書條款更公平些。

　　案例2：房屋質量問題

　　□　案情簡介

　　1995年10月，李先生以62萬港元的價格購購位于越秀區××大廈4樓兩個單位，面積180平方米。李先生收樓后發現廚廁滲水，還有一次天臺水池滲水造成其室內水浸，裝修設施被毀。他多次要求發展商修理未果，于是李先生拒交物業管理費。

　　1999年下半年，代行物業管理職能的發展商將李先生告上法庭，追討物管費、公用水電費，法院判決李先生敗訴。

　　一審敗訴后，李先生房屋質量問題仍未解決，便將發展商告上法庭，要求發展商修復并賠償裝修損失。法院委托房屋安全鑒定所評定房屋為“一般損壞房”，對于墻體受潮滲漏，可作修復處理。法院判決發展商敗訴，李先生獲賠4000余元。

　　【點評】

　　廣東四方三和律師事務所林濤律師稱，根據高院的“司法解釋”，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購受人請求解除合同賠償損失的，應予支持。關鍵在于業主自行委托房屋安全鑒定部門作出的“嚴重影響房屋的正常居住使用”的結論，是否能得到法院的采納。

　　□　律師支招
　　及時鑒定房屋質量

　　在維權策略上，業主在發現房屋存在質量問題后，應及時與發展商交涉，雙方本著互諒互讓精神盡早解決問題。如果問題實在嚴重而無法協商解決，較好先委托權威鑒定機構進行鑒定，如果鑒定結果是“嚴重影響房屋的正常居住”，可盡早提出退房退款和賠償的要求。這樣不至于拖延多年而未能解決，同時也防止可能超過訴訟時效的問題。

　　案例3：物管場地之爭

　　□　案情簡介

　　白云區××小區已開發7年，但目前尚未開發完畢。該小區目前已有1000多戶業主入住。

　　較初，該小區由發展商下屬的物業管理公司管理，在小區內頭層設有一個100多平方米的管理。2002年，該小區業委會因對該物管公司的種種不當管理不滿，經業主大會討論炒掉了這家物管公司而選聘了另一家物業管理公司。

　　此時，發展商收回了原物業管理的場地，業委會多次要求發展商提供物業管理場地，但發展商稱，如果提供物管用地，業委會必須向發展商交納相應租金租用，并只愿提供地下室或二樓一間30多平方米的房子供選擇。

　　近期該小區業委會將發展商告上了法庭。

　　【點評】

　　廣東卓志律師事務所陳軍律師認為，國務院頒發的《物業管理條例》已于2003年9月1日生效。該《物業管理條例》第30條規定：“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。”但《物業管理條例》與廣州市政府之前出臺的“物業管理辦法”的規定不一致，廣州市物業管理辦法中規定物業管理專用房的所有權屬開發商。

　　□　律師支招
　　收樓時須明確物管場地

　　目前廣州樓盤中普遍存在由發展商所屬的物業管理公司提供物業管理的狀況，因兩者是“父子”關系，開始時可能不存在沒有物業管理場所的問題，但一旦業委會要面向市場選擇物管公司，發展商便可能就物管場所進行扯皮。

　　因此，業主在收樓之后，特別是成立業委會之后，應當及時與開發商明確哪些地方是物業管理專用場所，并且應當明確該物業管理專用房屬于全體業主所有，以免日后不必要的糾紛。

　　案例4：面積縮水

　　□　案情簡介

　　王女士2000年底在海珠區昌崗路某樓盤購購了一套87平方米的商品住宅，共交了37.9萬元的房款。在入住三年后，王女士終于拿到了房產證，她卻發現自己的房子面積嚴重“縮水”——房產證上注明房子面積僅為78平方米。

　　王女士要求發展商退還多交部分的房款和利息，發展商卻稱沒有錢而拖著不給。王女士只好起訴到海珠區法院。發展商卻以購房合同簽署地是東山區而提出管轄異議，被海珠區法院駁回后，發展商再就管轄權問題上訴到廣州市中院……王女士十分焦慮，也不明白為何發展商對一個案情十分簡單的案子竟堅持將官司拖下去。

　　【點評】

　　廣東中誠濟法律師事務所付昕律師稱，該案例中，發展商其實是在故意給消費者兜圈子玩訴訟程序的游戲，目的是拖延時間轉移財產。因為這個樓盤的住宅已全賣完，現僅有少量車庫未出售，所以發展商希望官司拖得越久越好，等到其把車庫也賣完了，即使較后王女士勝訴，也很可能追不回合法權益。

　　□　律師支招
　　如遇這種“賴皮”發展商，消費者該怎辦？

　　調查發展商的財產情況
　　購家此時要調查開發商財產狀況，比如還剩下多少房子、車位及其他財產，并了解清楚是否已被抵押，并收集到確鑿證據。

　　向法院申請財產保存
　　在訴訟開始后，為防止發展商轉移財產，應及時向法院申請財產保存，防止贏了官司卻無法執行。

　　案例5：產權證問題

　　□　案情簡介

　　1997年7月，胡先生與華X公司簽訂《房地產預售契約》，購購該公司開發的某花園15層G座房屋(建筑面積81.1平方米)，成交價49萬元，合同中未約定辦理房產證期限。胡先生依約支付了全部購房款，公司也于1997年8月6日將該房屋交付給胡先生。但是，華×公司一直沒有為胡先生辦理產權證。

　　2003年10月15日，華×公司致函胡先生稱，他的房子多了4平方米，應補交房屋面積增加款，并交付辦證的費用及資料才能辦理房產證，被胡先生拒絕。

　　2003年11月19日，胡先生以華×公司逾期未為其辦理產權證為由訴至法院，要求華×公司支付交樓后90天起的逾期辦證違約金。華X公司在法庭上提出由于合同未約定辦證期限及違約責任，而且已經催過胡先生提供辦證資料而他未交，故不承擔逾期辦證責任。

　　法院審理后認為：被告逾期辦理產權證的違約行為對原告充分擁有房屋的所有權有一定的影響，原告要求被告支付逾期辦證違約金有理。判決華X公司向胡先生支付2001年11月19日起至2003年10月14日逾期辦證違約金約7萬元。

　　【點評】廣東法制盛邦律師事務所王為民律師、簡正德律師認為：以上案件是購受人向開發商索賠逾期辦理產權證獲得成功的一個典型案例。

　　根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定，“預售商品房的購購人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”在購房合同未約定辦證期限之下應適用該法規，故法院不支持被告以未約定辦證期限來推卸逾期辦證違約責任的主張。

　　值得注意的是，法院也沒有完全支持胡先生向被告追討歷年違約金的請求，僅支持其在訴訟時效內(即從起訴日起回溯

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