在目前房地產購賣糾紛中，有相當數量的問題是因預售房而引起的。預售房畢竟是“樓花”，由于購房時沒有現成的房屋，消費者往往在收樓后才發現許多問題都超出了自己的預期，而再找出當時與發展商簽訂的合同，卻發現發展商在附加條款中設下了許多“圈套”，導致購家的合法權益難以得到保護。

　　在商品房預售合同簽訂過程中，消費者應注意哪些問題以免日后引起不必要的糾紛？廣東省消委會法律顧問、法則明律師事務所李瑾律師提醒消費者需要注意以下六個問題。

　　1　面積問題

　　雖然自去年開始實施套內面積計價已使計價混亂的情況大有改觀，但發展商千方百計地使用諸如“面積計價以建筑面積算，如套內面積與公攤面積皆有變化的，以建筑面積為準”的補充條款，“計價面積以房管局實測面積的100％計算房價”的認購書條款變更合同條款，使消費者無所適從。

　　建議：消費者堅持選擇套內面積計價的方式，對不熟悉的建筑面積計價、實測面積計價的合同不要簽，避免陷入不利的條款中。

　　由于建筑上的原因，房屋面積出現誤差實屬難免，一旦出現糾紛，發展商往往自行測量面積或隱瞞房管部門所測面積不報，以種種理由加收房款；而消費者往往對面積誤差不太了解，選擇了“如有誤差多退少補的條款”(如面積誤差在5％以上，多退少補，即面積誤差至100％，發展商也只會多退少補)，消費者的權益很難得到保證。

　　建議：消費者在合同中要注意房屋面積應以房管局測繪所的測繪結果為準。消費者在簽署現行格式購賣合同時選擇“面積誤差比完全值在0.6％(含本數)以內的，購賣雙方不作任何補償；面積誤差比完全值在0.6％(不含本數)至3％(含本數)以內的，購賣雙方按實測計價面積及本合同約定的房屋單價據實結算；面積誤差比完全值超過3％(不含本數)的，消費者有權退房”的合同條款。

　　2　違約金問題

　　由于不少業主在購房前并沒有預計到開發商延期交樓的風險，同時，對違約金條款的制定又不太了解，故此常出現如“逾期交樓超過180天的，違約金以總樓價款的1％計付”的不公平條款(此條款即意味著只要是延期交樓超過180天，那怕延期10年發展商才交樓，消費者也只能得到總樓價款1％的違約金)；一旦遇到糾紛，面對這樣的條款，消費者較難維護自己的合法權益。

　　建議：消費者依照法院的審判實踐以及目前的房地產交易慣例，逾期交樓在180天以內的，違約金比例不宜低于消費者累計已付房價款的0.021％／天，逾期交樓超過180天的，違約金比例可定在消費者累計已付房價款的20％。

　　3　交樓問題

　　目前的購賣合同提供以下幾種交接條款以供消費者與發展商選擇：“1.該商品房經驗收合格；2.該商品房經綜合驗收合格；3.該商品房經分期綜合驗收合格；4.其他約定?！?BR>
　　建議：為維護消費者的權益，建議選擇第2、3點，經綜合驗收或分期綜合驗收合格才收樓。因綜合驗收對房屋的各方面情況(含公共設施的配套)都有較為嚴格的規定，選擇此條款較能維護消費者的合法權益。

　　如要選擇1、4條，則建議注明房屋需經必要的質量、消防、規劃、電梯驗收合格，且恒久水、電投入使用，以明確收樓的標準，減少不必要的糾紛產生。

　　4　質量及裝修問題

　　在交樓前后，如遇上經有關部門認定，確存在重大質量問題，對使用者會的生命、財產造成嚴重威脅的，足以影響消費者的人身、財產安全的商品房。

　　建議：消費者可向法院起訴或向仲裁機構提起仲裁，要求退樓，由發展商退回購樓款的本金及利息(以同期銀行的貸款利率計)。

　　對房屋質量不存在重大的質量安全問題，在司法實踐中，消費者一般只能要求發展商承擔維修、重做的義務，直至房屋符合應具有的標準為止。

　　建議：消費者可以在合同中明確房屋質量標準，以維護自己的合法權益。

　　5　公用配套問題

　　公用配套服務設施(如商店、郵局、學校等)的種類及數量、質量直接關系到居民的生活質量，因此應在合同中具體列明小區所具備的公用配套服務設施種類、數量及具體交付使用的時間。

　　建議：對發展商作出的小區配套設施的承諾(含廣告上的承諾)，建議消費者在簽署合同時也要在合同中予以約定，以分清責任歸屬，更好地維護自己的合法權益。

　　6　合同效力

　　由于房屋交易實行嚴格的登記原則，必須完成登記過戶手續，房屋的產權才能完全轉移。而不少消費者由于對房屋交易程序的不熟悉，常被蒙在鼓里，認為只要與發展商簽訂合同，房屋交易就完成了。

　　預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力。但雙方當事人約定以辦理登記備案手續為合同生效條件的，從其約定。

　　提醒：預售商品房合同簽訂后，在預購方未取得房屋所有權證前，預售方未經預購方同意，就將同一預售商品房又與他人簽訂預售合同的，前后簽訂的預售合同均可認定有效。當事人不能按照合同約定履行義務的，應當承擔違約責任。

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