政府需要一個和諧、生態的城市環境，消費者希望在舊城中找到過往的記憶和未來的期許，開發商希望打造一個品牌和利潤兼備的成功項目，因此為了平衡多方面目標，舊城開發已然成為一個復雜的社會系統工程。

　　當前房地產開發市場上，越來越多的開發企業遇到土地資源瓶頸。一方面，由于城市郊區土地價格的大幅上升，企業郊區拿地的門檻越來越高；另一方面，隨著城市更新的需要，大多數大城市老城區的功能及定位亟待更新。在上海、北京、深圳等土地資源緊俏的大型城市中，舊城改造已經越來越多地成為城市新增項目的主要表現形式。

5+1五合國際(WERKHART)集團總顧問劉力博士在接受記者采訪時表示，舊城改造不是簡單的重建翻新，改造項目實施過程中，需要平衡政府、開發商、社會消費者等多方面利益。政府需要一個和諧、生態的城市環境，消費者希望在舊城中找到過往的記憶和未來的期許，開發商希望打造一個品牌和利潤兼備的成功項目，因此為了平衡多方面目標，舊城開發已然成為一個復雜的社會系統工程。總體來看，舊城改造項目面臨的困境可拆解成八大方面的問題。

拆遷補償是舊城項目中的難點

　　劉力告訴記者，拆遷補償是舊城項目中的難點，相信所有參與舊城改造的開發企業對此都深有體會：舊城區高密度的建筑體量與居民數量，為開發前期的拆遷安置增加了巨大的成本開銷。開發商不但要進行拆遷補償，還要承擔大量道路拓寬、市政管線更新等市政配套費用。同時，由于高企的拆遷成本導致的城市房價上漲，又反過來抬高舊城“影子地價”。在兩方面因素的共同作用下，在老城中用于拆遷補償的費用，在總建設投資中的比重飛速提高。上海世茂濱江花園項目當時僅拆遷就耗費了22億，北京平安大道改造的拆遷成本也占到總投資比重83%之巨。不論是實行貨幣補償，還是房屋產權調換，拆遷補償所占的總投資成本都高達50%以上。

“鉛筆樓”成為超強度開發典型

　　“由于舊城改造的拆遷費用和安置補償費逐年提高，為了實現項目開發的經濟利潤，提高建筑密度、增加容積率成為一個重要手段。”上海五合智庫(WISENOVA)總經理鄒毅表示，片面追求經濟效益，建筑密度和容積率過高，就會導致舊城環境的惡化。同時對于住宅類項目來說，日照、通風等基本指標也無法滿足。

鄒毅認為，香港的“鉛筆樓”便是超強度開發的典型。由于香港異常尖銳的人地矛盾以及高密度的居住環境，使得香港舊城改造只能依靠超高層項目才能維持利潤。由于購并土地費時費力，許多開發企業選擇在小地塊上重建房屋，興建大量細長的“鉛筆樓”。這樣，在舊城區內居住密度增加的同時，更加重了交通和公建基礎設施的負擔。

城區居住功能將被空心化

　　由于舊城區的土地級差效應高，許多城市將市改造土地用來建設商貿設施，辦公樓或豪華的高層公寓，以提高區位良好的城市區的土地利用。如北京的井、上海的陸家嘴、成都的春熙路、重慶的解放碑等。

同時，國內一些中等城市、小城市也紛紛效仿。目前國內市舊城改造的通用做法是更新為城市的商務區。通過吸引高營業額的產業來使土地增值本來無可厚非，但如果過分強調城市商務功能，將造成居住生活功能缺失，導致城區出現衰敗現象。

國外也有許多類似的例子。比如開始于1949年的美國城市重建，30年來美國的市改造從戰后的居民區重建，逐漸轉變為商貿區的復蘇，這一舉措曾經一度帶來城市區的繁榮，但很快就暴露了大量的問題。由于城市區地價飛漲，居住人口大量外遷，商業活動減少，環境惡化，犯罪率劇增。每到周末和夜晚，大城市如曼哈頓的區便成了“死城”。

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