住宅是離人們日常生活較近也是生活中必不可少的一種特殊的商品，像其它社會產品一樣，隨著時代的發展和人民生活水平的提高，住宅也需要更新與換代，從較初的僅僅滿足人們生存居住的單一功能逐步發展成為集居住、文化為一體的多功能產品。中國建筑大師陳世民曾在深圳召開的“世紀創新論壇”會上就近二十年來我國的住宅發展概況，以較早出現的高層塔樓及相應的社區為主線，將住宅劃分為五個時代，并提出了以“環境、空間、文化、效益”為綜合設計理念發展第五代住宅的新觀點，在國內的房地產業界引起了廣泛的關注。

　　代經濟節約型

　　這一代較早出現于上世紀80年代初期，以一梯8戶的井字塔樓或一樓3—4戶的多層住宅為典型代表，以二居、三居為主，每戶面積約60—70平方米，僅有廚房、廁所等基本設施，布局緊湊，小廳大臥室，并盡可能降低公用面積，小區在滿足基本使用功能的前提下，追求建造數量及高容積率，不考慮朝向，且戶間干擾。

　　代適用經濟型

　　這一代無論高層還是多層，在經濟節約型的基礎上，開始調整起居室布局，關注景觀，避免干擾，適當增大戶型面積，注意小區總體規劃，保持了住宅作為生存資料所需的居住與休息的基礎功能，少量增加公用設施。

　　第三代發展轉變型

　　為適應市場及改善居住條件，一梯11戶的井字型被升級為菱形，盡可能地改善采光及通風。平均戶型面積增加至80—110平方米左右。多層以一梯兩到三戶代替了一梯多戶。這一代產生了既具多層的經濟造價，接近綠地，又具高層設有電梯、擁有景觀的小高層住宅。小區大多建立集中綠地和相應的庭院設施，注意到了空間的完整性和公用設施的齊全性，這一代是由經濟節約型向舒適型的過渡的轉變型。盡管在此輪住宅浪潮中，有的項目進行了過分的“豪華”包裝，但總體趨勢在于追求改善、提升居住質量。

　　第四代景觀舒適型

　　這一代的主要特征是改善和提高消費者的舒適度，主要表現在：

　　1.高層塔樓每層戶數由8戶減至4—6戶，并根據朝向和景觀分別設置大小不同的戶型，戶型平均面積增大。大戶型廚房面積加大，衛生間數量增加，并設置了貯藏室及工人房；小高層有更大變化與發展，頂層、底層增設復式戶型；多層大多變為一梯兩戶的大戶型，有部分還增加了電梯。

　　2.小區在基本服務設施基礎上，新增了會所、健身、大型停車場等更多的配套設施。

　　3.綠化面積增大，一般都設置頗具特點的公用庭院，注重和強調景觀設計。

　　4.增加智能化的通訊、視聽及物業管理體系。

　　第五代生態文化型

　　這是目前各開發商、建筑設計單位和媒體都在研究和探討的新一代住宅，這一代住宅的典型特征是以人為本，依據消費者動態需求，創造出舒適的人居環境，將空間、環境、文化、效益四方面有機地結合，力爭做到人、住宅與自然環境、社會環境之間恰當地融合與共生，因此，這一代住宅既不是簡化的節約型，亦不是浮躁包裝的豪華型住宅，而是品牌性住宅。具體說來，第五代住宅應具備以下十個特征：

　　1.總體規劃注重利用自然、地理、文化、交通、社會等大環境資源，并使小區與城市空間、用地環境有良好的協調。

　　2.小區整體布局注重陽光、空氣、綠地等生態環境。有賞心悅目的樓房空間，每戶都能享受的精致庭院，人車分流的安全通道，富有文化內涵的供人們交往、休閑、健身的活動場所。

　　3.科學、合理地設計和分配住宅戶型，力求有良好的朝向，景觀及通風的環境，降低樓電梯服務數，盡量減少戶間干擾。

　　4.戶型大小符合國家制定的居住標準要求，以多元化的戶型適應消費者日益增長的個性化住房需求，并能以靈活的戶型結構適應消費者家庭階段性改變所導致的布局調整，使住房具有較長使用期。

　　5.能合理安排戶內的廚房、衛生間、洗衣間、貯藏室、工人房、服務性陽臺等功能性空間，并能妥善解決電氣供應、油煙排放、空氣調節、垃圾收集、處理等問題。

　　6.有分層次的綠化體系。結合自身及周邊的自然環境，既有外圍大區域的綠色景觀，又有小區內的綠色庭院，以及戶內的生態性陽臺與庭院。

　　7.有更加完善的生活配套設施體系。小區內有超市、菜場、美容美發等生活配套設施，有會所、學校、書店、網吧等文體、教育性配套設施，還要有醫療、保健等健康保護設施。

　　8.有節能環保的設施體系。盡可能利用現代化科技安裝環保、節能設備，減少噪音、塵埃、污水等對環境的污染，凈化居住環境。

　　9.有良好的智能化體系。可通過計算機系統與寬帶網絡對安全、通訊、視聽、資訊等方面進行全方位的物業管理，使住戶的生活更加現代化。

　　10.有與消費者消費觀念相匹配的清新、明快，富有時代感的建筑外觀及風貌。

　　從以上幾代住宅的發展演變可以看到，代、代住宅只是簡單地解決基本的居住問題，更多的是追求生存空間的數量，而第三代、第四代住宅已逐漸過渡到追求生活空間的質量和住宅產品的品質，發展到第五代住宅已開始著眼于環境，追求生存空間的生態、文化環境。當今時代，生態環境的問題已得到高度的重視，人們更加渴望回歸自然，使人與自然能夠和諧相處，生態文化型住宅正是在滿足人們物質生活的基礎上更加關注人們的精神需要。而從國內住宅市場的現狀看，目前我國只有極少數城市的住宅設計上能夠基本達到第五代住宅的要求，其他不少城市還處于第三代甚至代的設計水平，要想在全國范圍內真正普及第五代住宅還存在著相當大的難度。因此，各城市在住宅規劃設計上不能盲目超前，只有在結合自身特點的基礎上進行改造與創新，才有可能使設計水平更上一層樓，達到自我升級、更新換代的目的。

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