商業定位思路到底值不值錢

摘要：
 
　　商業定位思路是指商業地產項目的商業主題、業態組合及業種規劃等內容的初步構思。一般情況下，商業公司會在考察項目和商圈初步分析之后作出項目的初步商業定位構思，這個構思中有時含有多個可選擇的的方案，商業公司會根據這幾個初步方案設計出相關的市場調查問卷和抽樣群體，之后再通過相關市場調查數據選擇適合項目及開發商采用的商業定位。也就是說，較為準確的商業定位需要通過商業經驗豐富的人員的經驗值，結合市場調查出來的統計數據及分析結果，多次反復討論而定的。

　　由于一些商業地產開發商原為開發住宅的，其對支付項目前期定位的費用非常不愿意，這在與很多同行朋友的溝通中也了解到大家都有碰到這種現象，特別是在經濟危機影響后，這種現象更加明顯。深圳富智商業顧問在今年的項目洽談中也多次碰到了開發商提出簽合同之前需要富智商業提供免費的項目商業定位思路的問題，但富智商業顧問都拒絕了這些開發商的要求，并向其解釋二點原因。

　　一是商業公司雖然通過項目和所在商圈的考察，可能形成多個組合的初步構思，但由于缺乏市場真實數據的支撐，無法形成準確的商業定位，光靠二、三天市場考察的經驗值，只能屬于"拍腦袋工程"，其形成的基本思路也一文不值，如果開發商按照這種思路直接進入下一個環節，開發風險就加大了。實操中這樣的失敗案例有時也可以看到，聰明反被聰明誤，這類開發商真是撿了芝麻丟了西瓜。暫且不談這類開發商是否要去尊重策劃人員的腦力勞動+體力勞動，開發商光是拿幾個億的投資去搏十幾萬的策劃費，這本身就是一個不明智的行為。當然，有的策劃公司對一個五萬平方米的商業定位策劃項目要價四、五十萬元，則有點夸張，一般情況下，五萬平方米的項目商業定位策劃費用約為二十萬元，包含市場調查（消費者、租客和商圈商業狀況）、商業主題、業態組合、業種規劃、人流動向分析、盈利模式、管理模式、租金建議、交付裝修界面、商戶管理公約和功能分布圖等等內容。

　　二是商業策劃公司如果通過大量的市場調查而取得相關的統計分析結果，則商業策劃公司需要投入更多的人力和財力，這一點要使商業策劃公司免費為開發商提供服務，實在有難度。據富智商業顧問了解，在中國還沒有發現有非常強勁資金實力的商業策劃公司，要是由非常強勁的資金實力，相信這個商業策劃公司的老板可能早就去購塊地皮做開發商了，所以建議這類開發商宜把商業策劃公司當外腦看。如果商業策劃公司按照經驗值和市場數據分析而制定出來的商業定位方案，則這類方案應具備可參考性，也就是說，這類方案是有它的市場價值，一個有價值的方案的形成往往是十幾年商業經驗的積累和總結，這個值得開發商的尊重和支付對價。

　　因此，一個缺乏市場數據支撐的基本思路是較容易誤導省錢的開發商，也是一文不值的，而一個有市場數據支撐的經驗值則需要開發商支付相應的對價，專業勞動成果有其合理的市場價值。

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