商業地產經營重在市場定位

　　曾經是賺錢機器的商業地產，現在讓發展商愛恨交加。愛的是，只要投資得當，商業地產就是一棵搖錢樹；恨的是，一旦失手，發展商極可能血本無歸，從此一蹶不振。

　　軟肋：沒有一招制勝的神話

　　據相關資料顯示，至2006年，全國在建或待建的商業地產面積就有1500多萬平方米之多，專家因此指出，不要指望商業地產是搖錢樹，只要先期投入足夠的資本，后期就能坐等收錢，遠非那么簡單。相對于住宅來說，商業地產涉及到的很多方面使其變數無常，發展商只有拋棄急功近利的心態，靜等長線釣大魚。

　　商業地產開發是一種建立在多種專業平臺上運作的地產開發項目，它除了要熟悉地產行業的運作規律，還要對零售業也非常了解，需要對消費者行為有著深度的認識。

　　零售業有別于生產制造業，它面對整個供應鏈中的較后一個環節--消費者。因此，商業地產營造的不僅僅是一個購物場所，更是居民生活的一部分；影響較終消費者行為的因素包羅萬象，其中既有社會和經濟環境，也有生活習慣和人文風俗。與其他行業相比，零售業的競爭則非常接近完全競爭，一招制勝的可能性非常小。它是一個非常注重細節的行業。運做商業地產是一個系統工程，我們談論一個運作成功的商業地產項目時，往往將他們的成功歸結于一兩個突出的原因，而忽視了經營者在各方面的精雕細鑿。

　　頭先商業地產的開發是一個長線投資，追求的是長線、穩定的收益，發展商要具備將所開發物業的全部或部分作為優良資產進行長期經營的心態，也只有這樣才擁有了將項目做好的源動力；其次在項目的前期，就要聘請專業公司共同參與商業項目運作。只有專門從事商業地產研究或經營管理的公司才會與杰出的商業規劃企業一同為項目精心的規劃、設計以及項目的定位。

　　商業地產的開發，發展商一定做好聘請或自行組建專業商業物業管理公司進行長期的商場管理的思想準備，專業細致的經營管理是商業物業的核心競爭力所在，零售的管理包括運營、推廣、店面管理、客戶服務等幾個方面，這些才是見真功夫的地方。

　　奧妙：準確的市場定位

　　商業地產也并非一般的住宅寫字樓類房產項目。眼下諸多地產開發商經過了近幾年來房地產市場的洗煉，也有了初步的認識：商業地產的開發，在項目投入的資金大部分得到回收的前提下，也要留部分物業作為資產運作，作為公司的長期效益資產。

　　商業地產項目的開發要達到這一目標，頭先應該意識和尊重商業地產的運作特性。一個商業項目銷售完成，發展商的使命并沒完成，還要考慮較終經營者是否能有經營利潤。根據既定的項目商業經營理念、合理的前期規劃設計、精心的市場推廣策劃、圓滿的商家招商、成功的商業營運，才能成功運作商業地產項目的開發。只有如此才能吸引到消費者的注意力，他們才能去消費，商家有錢賺，才交得起租金，投資者才能有回報，達到三贏的結果。

　　值得提倡的是，開發商都能自始至終堅持貫徹一個商業經營概念，利用項目的優勢因素，提升物業價值，這也是商業地產運作的奧妙之處。深圳中信城市廣場就是一個成功的范例。反之，就算擁有地理位置的先天優勢，沒有準確市場定位，也會成為令人挽惜的商業地產項目，深圳部分商業商圈就有不少經營達不到預期的案例。

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