如何對商鋪價值作正確估量

  商鋪正以其投資收益穩定、保值增值的特性越來越受到房地產投資者的青睞。簡單概括而言，商鋪的投資收益可由以下 公式表達： 

　　商鋪投資收益＝商鋪持有期間出租所獲租金收益＋未來出售所獲增值收益 

　　正確了解所要投資商鋪的市場租金——為確定商鋪售價提供準確的數據支撐。其理論依據仍然是——租金收入是引發一切商用地產交易的動源。這也是與住宅定價的區別，也就是特別強調突出了租金水準與商鋪較終售價之間的關系如下所列公式： 

率＝商鋪購購價值／租金收入 

　　本文所提到的商鋪是指一般意義上的社區型商鋪，也就是一般投資者較可能投資的沿街商鋪。根據上海信義房屋對于那些購購商鋪的投資者用途所作的統計數據顯示：超過９０％是投資出租的，只有不到１０％購下商鋪自用的。而要購購商品，頭先必須確定商品的價值，然后才能正確定價，同樣道理，要對商鋪進行投資，頭先要對于該商鋪進行正確估價。 

　　根據筆者數十年的商業不動產估價經驗，目前在一般商鋪估價較經常采用的方法——市場比較法。 

一、搜集交易實例——多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括購賣和租賃行情。 

　　注意：由于商鋪購賣沒有租賃的成交量大，因此在實際操作過程中，往往租賃的數據多于購賣。 

　　二、選取可比實例——即從上述成交案例中，挑選出與所評估商鋪較接近的３－１０個可比案例。 

　　注意：強調的是可比性。 

　　三、建立價格可比基礎——包括５方面內容：

　　１）統一付款方式；
　　２）統一采用單價；
　　３）統一幣種和貨幣單位；
　　４）統一面積內涵；
　　５）統一面積單位。 

　　注意：這中間很容易將實際使用面積＆建筑面積混淆——差之毫厘，謬以千里。 

　　四、進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正 

　　在這過程中，提醒投資者注意以下一些要點： 

　　毛租金＆凈租金：即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業主要求租賃稅收由承租方承擔、業主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業管理費等。 

　　開價＆實際成交價：投資者比較容易了解到開價，而較難了解到實際成交價，但這對于較后的準確估價有很大影響。 

　　樓層差異：商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導致了其售價差異，因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。 

　　其他：交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等不再贅述。 

　　注意：進行必要修正對于商鋪估價起到不容忽視的作用。 

　　五、綜合評估決定估價額 

　　這里需要特別強調指出：二手帶租約出售商鋪的價值評估，對于租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單，那就是——購賣不破租約！ 

　　注意：綜合評估需要估價人員有豐富的專業經驗。 

　　綜上所述，商鋪估價所采用的比較法中間，有許多值得投資者注意的關鍵點，而其中市場租金的了解與修正對于較后確定商鋪真實市場價值又起到關鍵作用。

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