二、三級城市商業地產開發的模式與機會

一、提要
  一股商業地產開發熱席卷中國各個城市，二、三級城市的商業開發更是遍地開花。這兩類城市商業地產的開發與城市有著明顯的區別。

  城市人口變化帶來的商業格局變化
  (一)目前城市商業地產開發呈現四級梯隊層次：
  個層次：“超級城市”，人口在1500萬左右，如北京、上海、廣州、重慶。
  個層次：“一級城市或城市”，市區人口在500萬-1000萬左右。主要是各地方省會級城市及省級單列市。
  第三個層次：二級城市，市區人口在100萬-500萬之間，主要是地級城市。
  第四個層次：三級城市，市區人口在50萬-100萬之間，主要是縣級城市或大型鎮級城市。
  由于超級城市與一級城市論述得比較多了，本文主要探討二、三級城市開發。
  (二)城市人口聚集形式：
  1、人口流動形式
  級流動形式：農村人口城鎮化
  鄉村多余人口流向：→ 鄉鎮 → 縣鎮
  這 動，使縣城人口迅速增加，而要想在縣城生活下去，必須擁有工作與生活舞臺，縣城工廠少，人們只能從事一些“商業服務性”工作，從而迅速形成新的縣城商業與新的商業街區。
  在這種情況下，只有擁有自己的商業店鋪，才能養活全家，并使下一代能有更好的生活機會與發展機會。
  級流動形式：地區性城市化
  縣城(“有錢人”)流向：地級城市(生活、居住、學習、工作)
  這 動，使地級城市人口迅速擴大，這是中國流動較快的人流導向，也是農村人口演化成城市人口的標志。據調查，中國10年內，地級人口將每年有8%-10%以上的增長速度。
  人口重新聚集，必然會形成新的地區商業，形成新的商業需求，從而使地級商業布局重新洗牌。商業街、商業、購物廣場、步行街、文化生活廣場應運而生。
  第三級流動形式：區域性城市化
  地級城市人口流向：省會城市
  這 動，使原來的省會城市人口迅速攀升，形成新的區域，省會城市將從普通城市向國際化城市邁進。
  這一漸變過程必然使省會級城市商業布局走向國際化，形成更加現代的國際型城市商業新格局，必然出現各類全新的商業業態。大量商業重新規劃與建設。
  第四級人口流動形式：全國、世界各地人口流向：超級都市
  這 動不僅是國內人口流動，國外也將有大量人口流向超級都市，使之成為國際化大型都市；從而使商業規劃與布局面臨全新的要求與挑戰。
  從這四個流向可以看出，每個流向都將形成不同的城市形態，從而創造出不同的消費需求，進而形成新的商業規劃與布局。
  二.二、三級城市商業的幾個特點
  二、三級城市商業發展具有以下幾個特點：
  1.商業比較集中，且只有一個商業(規模)。
  一個二級城市一般只有一個商業，而且商業基本上包括了商業的各個業態，同時也是該城市人們購物的主要場所。
  2.商業面積供求關系比較容易達到飽和(面積)。
  由于城市小，且應有的可開發商業土地比較充裕，所以很容易商業開發與建設。商業面積供應往往容易過剩。
  3.商業位置很敏感(位置)。
  開發的商業項目對位置、商圈很敏感，往往離開商業幾十米的距離，商業經營便面臨挑戰。經營狀況比大城市更難，所以對商業位置的選擇，決不能來自大城市的研究結果與理論。
  4.租金收入與不相符(租金)。
  正常的商業期是10年，即率是10%；而二、三級城市的商業期一般在15年甚至20年，是很長的回報期。作為必須考慮清晰。
  5.商鋪投資人往往有著很好的投資判斷(商圈)。
  由于城市比較小，他們對于城市已經相當了解，對于一個商業項目的認識往往超過了大都市的商業投資人，小城市的商業布局畢竟比較簡單，很容易做出判斷，而大城市由于城市復雜，很難做出比較準確的判斷。
  6.商鋪價格比較敏感，不會有超值的價值升值空間。(售價)
  二、三級城市的人們對商鋪的售價比較敏感，主要是可類比的項目與價格，影響人們的高期望值判斷。
  那么，在二、三級城市應如何進行商業開發呢？
  1.充分進行市場調查，研究出該城市的未來發展空間。
  對于城市的特點、城市的文化、消費習慣、消費結構，以及城市的未來規劃與發展，進行充分有效的研究與調查，尋找該城市的商業發展空間、商業需求空間、商業業態布局，從而確定市場需求。
  2.準確的市場定位
  定位是項目發展的關鍵，定位應充分考慮該城市的未來，以發展與前瞻的眼光給予定位。定位主要有以下幾方面考慮：
  ，總體定位。即項目是做什么的，是百貨商場、購物廣場、商業街，還是臨街底商、特色商業、超市等。
  ，產品定位。即本項目是以租賃為主還是銷售為主。相當關鍵的是，如果是以銷售為主，必須要推出更加“好賣”的商鋪，而且必須研究清楚哪類商鋪“好賣”。一般而言，二、三級城市應推出一些臨街的商鋪，市場往往容易接受。而如何做好商業街，這就是前期概念設計的關鍵。
  第三，面積定位。即商業總規模大小，商鋪的面積大小。規模大了，面積租金會低，商鋪總價會高，對于出售會有很大的困難。
  第四，價格定位。即對商鋪租金和商鋪銷售價格定位。由于商業的特點,每個位置的租金水平都會有所差異的，從而每個位置的售價也有不同。很多開發商由于對商業位置價值理解的深度不夠，往往定價過于簡單，從而不能充分地將每個位置的商業潛力化。
  第五，投資人與租賃人定位。準確地判斷出各種不同的投資人與租賃人，根據其特點確定整體營銷方式、營銷理念、推廣渠道等。
  3.符合市場的概念設計與規劃
  概念設計一定要從商業專業角度進行專業設計，充分考慮未來商業經營者使用的需要。二、三級城市不要有太前衛的設計。要與這個城市的文化與習慣相符合，過于概念化的設計，往往使項目不倫不類，比如“歐洲城”、“羅馬街”等等。
  4.直效營銷與概念營銷
  二、三級城市的經營者對于本城市有著很深的了解。城市里發生一件事很容易被人傳播與知道。營銷的應放在“真誠的告知”與“未來的分析”上。二、三級城市的城市擴展與城市發展充分顯示了該城市新的商業形態的形成，準確地把握市場，是成功開發的關鍵。
 

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