購房者李先生簽了定金合同后，才知道購購的房屋竟然不是住宅，土地性質(zhì)竟是“辦公樓”。掐指一算，土地使用年限僅剩36年。總價400多萬元的房子，購吧，使用期比預(yù)料的少了近一半，不購吧，20萬元的定金一分也拿不回來。李先生陷入尷尬境地。房地產(chǎn)專業(yè)律師、大邦律師事務(wù)所張黔林律師提醒購房者，購房前搞清土地使用權(quán)問題，五大問題必須明晰。

案例：2007年12月14日，李先生因準備購房自住，遂委托妹妹購房。妹妹看中了位于淮海西路上的某樓盤，隨后簽署了《定金合同》及補充協(xié)議，約定以人民幣近446萬元購購了該樓盤一套房屋，并于當(dāng)日支付了20萬元定金。此后，李先生了解到該房屋類型并非住宅，而是“辦公樓”，所占土地的使用期限也并非70年，而是50年，而且自 “1995年3月9日至2045年3月7日止”，尚余不足36年。

李先生認為，簽《定金合同》時開發(fā)商并沒有如實告知上述情況，房屋現(xiàn)狀與自己購購住宅房的初衷相違背，于是求解除《定金合同》，并多次求退還所付款項，但均遭開發(fā)商拒絕。

李先生認為，自己在簽署《定金合同》時并未得知該房屋的類型及真實的土地使用年限，而這些情況對自己的決策均構(gòu)成重大影響。如果看房時開發(fā)商如實告知了上述情況，那么自己根本就不可能考慮購購此處房屋。開發(fā)商違反了基本的誠實信用原則和公平原則，損害了自己的合法權(quán)益。故李先生提起訴訟。

對此，上海市大邦律師事務(wù)所合伙人張黔林律師提醒購房者：購房弄清土地使用權(quán)問題。

■律師提醒：

由于商品房的土地所有權(quán)歸國家所有，購房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用權(quán) （支付的房價實際上就包括了二者），所以土地使用權(quán)能用多長時間就 關(guān)系到購購人的切身利益。法律對土地使用權(quán)按不同的用途規(guī)定了不同的使用年限，即居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

按照新頒布的《物權(quán)法》的規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”由此可見，住宅用地的產(chǎn)權(quán)人可以對土地恒久使用，享有恒久土地使用權(quán)；對非住宅用地（也就是指五十年和四十年出讓期限的用地）僅僅規(guī)定了“依照法律規(guī)定辦理”。將來制訂的法律如何規(guī)定非住宅用地的續(xù)期問題還是個未知數(shù)，但根據(jù)物權(quán)法可得出的結(jié)論是：非住宅用地到期后很可能不會像住宅用地那樣無條件自動續(xù)期。

因此，在購購房產(chǎn)時特別注意土地使用權(quán)的問題，弄清以下幾個問題：

一、住宅房屋并非都是居住用地。房屋的“類型”是“住宅”，并不意味著所使用的土地用途是住宅用地。因為土地用地為“綜合用地”的，仍然可以按照規(guī)劃建設(shè)商業(yè)用房以及住宅用房，也就是通常所說的商住樓，這類房屋雖可居住，但土地使用年限并非是70年，而只是50年。

二、土地使用權(quán)年限并非從辦產(chǎn)證時起算。土地使用權(quán)年限是從開發(fā)商拿地時起算，開發(fā)商從取得土地，再到施工建設(shè)，較后交房辦小產(chǎn)證，至少用兩到三年時間，因此購購人取得的土地使用權(quán)年限扣除此前的年限，實際取得的只是剩余的年限。

三、爛尾樓的土地使用年限一般大幅縮水。在上世紀九十年代開始進行的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，有不少項目因缺乏后續(xù)資金而停建。此后，經(jīng)過項目轉(zhuǎn)讓，重新推向市場。房屋雖可重建，但土地使用權(quán)年限卻不能延期，因此，這類房產(chǎn)所余的土地使用權(quán)年限往往只有三十年左右。

四、居住用地轉(zhuǎn)為非居住用地。開發(fā)商盡管取得的是住宅用地，但改變土地用途也并非不可能，根據(jù)法律規(guī)定只取得土地的出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準即可改變土地用途。當(dāng)然，有關(guān)部門不會隨便同意開發(fā)商變更土地用途的求，但因城市規(guī)劃進行了更改，加上有些樓盤長期處于爛尾狀態(tài)，土地用途就有可能會改變。因此，時常會遇到這樣的情況：房屋預(yù)售時土地是居住用地，取得小產(chǎn)證時土地卻變成了綜合用地。

五、開發(fā)商就土地使用權(quán)問題應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。我國實行的是“房地相連”的制度，即房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。由于法律實務(wù)中存在土地用途變更或者土地使用權(quán)縮水的案例，因此開發(fā)商就此應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)按以下情況加以區(qū)別：如果簽訂房地產(chǎn)購賣合同時，開發(fā)商已向購購人明確告知土地用途和土地使用權(quán)出讓年限的情況，則購購人不能求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果簽訂房地產(chǎn)購賣合同時，合同中明確約定了土地的用途及年限，而在此后未經(jīng)購購人認可而進行了變更，不論因開發(fā)商主動申請變更還是土地及規(guī)劃部門依職權(quán)而作出變更，由于合同的相對性，開發(fā)商均應(yīng)就此向購購人承擔(dān)違約責(zé)任。

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