[] 小產(chǎn)權(quán)房以低房價吸引了眾多的城里人。違法的小產(chǎn)權(quán)房能合法嗎？違法的風(fēng)險成本到底誰來扛？這個問題令很多人焦灼不安。
售樓小姐：

   許諾背后暗藏玄機

   “次來嗎？看看我們的沙盤。”筆者走進南京雨花臺區(qū)油坊橋一家小產(chǎn)權(quán)房售樓處，售樓小姐熱情迎上來。“想看什么套型？一期的房子基本賣完了，只有二期的，均價4500元。過些天還得調(diào)價，每平方米漲100元。”

   “你們是集體土地，能辦兩證嗎？”筆者直奔主題。

   小姐嫻熟地把筆者引到告示臺前：“我們已通過規(guī)劃審查，手續(xù)辦齊就是國有土地了，這里有批文。2009年底就能辦兩證。”

   “辦證的時間你們會寫進合同嗎?”筆者問。

   “都寫在合同里了。”小姐翻開合同樣本，指著其中一條，上面寫明2009年12月31日前辦理兩證，如辦不了，每平方米退款500元。

   一位曾操盤此類項目的業(yè)內(nèi)人士向筆者解釋了這些售樓“蜜語”背后的玄機。合同約定就是個“招數(shù)”：每家簽約時間不同，就不會出現(xiàn)集體追討的麻煩局面！至于那500元，開發(fā)商就沒打算，4000元已經(jīng)有賺了。而所謂“辦銀行貸款”，根本不是常規(guī)的住房按揭貸款，而是拿你合法房屋做抵押辦貸款，利率特高，銀行沒風(fēng)險……筆者聽得冷汗直冒。

   被套業(yè)主：

   無證房還是想脫手

   壹城社區(qū)坐落于南京棲霞區(qū)經(jīng)五路上。

   以購購二手房為名，筆者向住戶們打聽情況。一樓住戶老李忙把筆者拉進屋。他家110平方米，帶個院子，種了菜，還打了井，冰著幾個大西瓜，儼然一派田園生活。

   “我們前年購的房，當時售價4000多塊。較近賣的新房，6000塊了！但還是比周邊的商品房便宜。”老李夫妻快言快語，“兩證現(xiàn)在沒有，開發(fā)商說兩年內(nèi)辦妥，今年10月就能拿證。實在辦不成，每平方米退700塊。你自己住，沒有兩證也不緊的！”

   從老李家出來，筆者遇到另一位正在泊車的住戶。他好心提醒：這里是集體土地建房，辦不到兩證，開發(fā)商倒是答應(yīng)辦，本來覺得有希望，較近查得緊，估計辦不到了。

   在隔壁興都花園2號門，筆者向門衛(wèi)打聽有沒有二手房賣。“多大？幾樓？”門衛(wèi)掏出一堆紙條翻檢起來……不一會兒，一位陳姓老太太急匆匆跑來，領(lǐng)筆者去看房。老太太一路小跑，一路推介：“這小區(qū)可好了，真安靜，坐公交又方便，四五十時辰能到新街口！你看看這草坪多大啊？”她家門前空地長滿了草，足有小足球場大。可這么好的住處，她干嗎拋掉呢？

   政府聲音：

   兩年辦證沒有依據(jù)

   小產(chǎn)權(quán)房果真能“轉(zhuǎn)正”嗎？江蘇省國土廳副廳長吳震強明確告訴筆者，集體土地建商品房不合法。去年，南京有一批集體土地建商品房

   項目通過了規(guī)劃審批，有的開發(fā)商借此炒作，把相關(guān)文件貼在售樓處，承諾兩三年內(nèi)能辦兩證，讓購房人以為其是合法的。規(guī)劃許可只是從建筑上來講的，有沒有土地使用證，才是合法與否的前置條件。如果違反土地利用總體規(guī)劃，小產(chǎn)權(quán)房就是通過規(guī)劃審批，也不代表就合法。

   吳震強提醒購房人，對購房者的保護是法律保護，而購購集體土地商品房不受法律保護。所謂購和賣，只是購房人和集體發(fā)生的關(guān)系，一旦被依法沒收或拆除了，無法向政府賠償，只能找集體賠，即使這塊地征收為國有，國家的補償也只給集體土地成員。

   大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別（樓市名詞）

   房產(chǎn)權(quán)本來不分大小，只有一種定義，但由于我國的一些特色，形成了社會上一些約定俗成的說法，不同情況下對大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)有不同解釋。

   種解釋：發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的，相對講，發(fā)展商的大，購房人的小。

   種解釋：國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)。購房人注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

   第三種解釋：購的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，再轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房，對這個區(qū)別購房人可從合同條。 

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