前日，馨蓮茗園小區在政府監管下正式進行物業交接。此前，由于新老物業交接不暢，小區由業主自管一段時間。攝影/張曉玲 

    《物權法》實施后，基層職能部門對于業主自治的介入明顯增多，其中有促進物業交接、化解糾紛的積極行動，也有導致業主提起行政復議或訴訟的“不作為”或越權行為。

    行政復議和訴訟案件增多

    “我們針對市建委的行政訴訟已經立案，很快就要開庭，”近日，朝陽時代莊園小區業委會成員告訴記者，在持續近兩年的物業糾紛中，業委會認為市建委的有關批復損害了業主權益。而這，只是較近增多的行政復議或訴訟的一例。另一方面，《物權法》實施后，從近期社區動向來看，政府良性介入的案例也很多，比如宣武區有關單位監管馨蓮茗園小區物業交接等。

    前銀楓家園業委會主任北野認為，政府部門和業主一個依法行政，一個依法行使物權，本來是沒有“關系”的，但是現在，這兩者經常都超越了自己的權利范圍，政府管得太多或管得不到位，業主行使權利也常常忽略了承擔義務。

    北京市中級人民法院法官高海鵬認為，很多糾紛的內在原因在于，政府部門介入不足，對物業公司和業主雙方權利義務的監管、規范、引導不夠。

　　協調斡旋需放棄“管理”思維

    舒可心表示，作為物業糾紛的協調斡旋人應“沒有立場”；高海鵬認為，對立法、行政機關而言，應完善對物業的立法規范，加強對物業公司的行政管理、對業主的宣傳教育和組織引導，為業主和物業公司構建一個良好的溝通平臺，此為治本之策。

    人大行政管理學院教授陳幽泓認為，目前關于社區自治的制度設計偏重于以行政行為方式來運作，受人為的制約比較多。例如，政府要求業主組織從籌備階段就必須接受其監督和指導，區縣的工作人員對業主大會決議具有近乎完全的否決權等。

    另一方面，眾多民間組織難以將物業和開發商聚到一起協商解決問題。可企及的未來是，相關部門能逐漸理解物權和業主自治的真正意義，保持中立，放手培養業主組織，使其具有與物業、開發商談判的能力。

 
　　■ 對話

　　推行分戶驗收制度減少質量爭議

    ●北京市建委物業管理處處長趙成

    新京報：今年北京市社區的大概情況和糾紛產生原因？

    趙成：今年社區的情況不錯，糾紛減少很多，目前主要的糾紛有開發問題糾紛、物業服務糾紛、居民之間的糾紛。物權之爭不屬于物業管理的范圍，物權是法定的。今年上半年，市建委會同市司法局明確提出建立市、區（縣）、街道（鄉）、社區四級的物業管理糾紛人民調解網絡，讓百姓的糾紛有人管。

    新京報：聽說建委要明確物業退出機制，具體情況怎么樣？

    趙成：物業退出機制可以說一直都有，不合格的物業公司隨時都有被清理出局的可能。從整個物業行業來看，今年市建委加大了監督執法檢查力度，同時對一些做得不錯的物業公司加以表揚。

    新京報：《物權法》實施對你的工作有什么影響？實施前后物業管理行業有哪些變化？

    趙成：實施之后，物管工作更忙碌，但有些事情是物業公司管不了的，比如，開發的和居民居住糾紛不屬于物管范疇，市政配套不到位、居民違規養寵物、私搭亂建等，也不屬于物業的職責。

    新京報：這些問題有解決的辦法嗎？

    趙成：目前已出臺住宅及配套設施同步交付使用規定，并加強開發過程監管、推行住宅分戶驗收制度，減少質量爭議糾紛。

　　■ 對話

    “關注信托等新生事物”

    ●北京物業服務黨委書記趙春凱

    新京報：物業服務的主要職能是什么？

    趙春凱：對小區物業管理進行監管和指導、服務，為北京市物業管理市場的培育發展與規范提供保障，研究擬訂北京市城鎮物業管理工作的規章草案等，在這些工作當中，會側重于物業指導方面的工作，加強對北京小區物業的監管和指導。

    新京報：今年主要做了些什么工作？

    趙春凱：制定了《住宅物業服務規范（二、三級）》，并于10月29日—11月9日在網上公示征求意見。《規范》由基本要求、房屋管理、共用設施設備運行維修養護等十二個服務項目組成，可以菜單式選用。

    新京報：對當下社區出現的信托制物管等怎么看？政府應該做些什么？

    趙春凱：對于目前有小區采用信托制的物業，這是新生事物，政府也在關注這個新生的物業管理方式是否有生命力，信托制物管可以說還處在初級階段，具體能否實施下去，還要等時間來做判斷，作為主管部門，原則上歡迎任何有創意的物管方式，但是要建立在和諧社會前提的情況下。（張曉玲 吳海花）

    案例1 馨蓮茗園 -- 政府介入監管物業交接　　

    前日，宣武區馨蓮茗園小區在政府監管下，正式進行物業交接。“基本交接完畢了，”據業委會主任于明哲說，當天宣武區建委物業科、房管局等工作人員、廣外派出所民警均來到現場協調交接過程。此前，由于新老物業交接不暢，房管局等單位決定由業主自管了一段時間。

    業委會委員翟業虎介紹，4月15日，小區成立業委會。此后，在與老物業華紡正金物業公司就降低物業費、地庫停車費等問題上多次協商未果。6月30日，業委會召開業主大會，78%的業主同意更換物業，但老物業拒不撤離。

    12月8日早，在業委會成員帶領下，新物業員工正式接管小區。但據業主張秀艷回憶，那日晚7-8點左右，近百人攜帶可電擊的警棍以及棍棒等試圖沖進小區，在小區西門對維權業主進行毆打，場面混亂。不久后迅速出現的警方封堵各出口，將沖擊人員控制在地下2層，市刑警總隊、區政法委、物業科等相關部門都在小區商討應急預案。

    經各方協調，當天晚上，物業科“責令”新物業和保安暫時撤離，小區暫時由業主自管，并將由政府出面，在幾日后組織小區物業進行交接。天，業委會緊急招募30名業主充當臨時物業人員，直至前日。

    昨日，廣外派出所值班民警透露，12月8日到小區鬧事的嫌疑人正在接受調查。

    ■ 業內討論：政府介入并保持中立有助化解糾紛

    【分析】

    陳兵（光大花園業委會主任）：在這個案例中，物業科、派出所都表現得相當中立，介入也很及時，這是一個進步。在現實中，如果相關部門可以把一些法律上很明確的物權關系理清楚，創造一個良好的外部環境，就有利于業主依法行使管理社區事務的權利。

    舒可心：業主自治不等于社區自治，業主們對于物業管理主要是基于共有財產權的，政府部門只是提供公共服務，并行使監督指導、治安等方面的權利。糾紛發生時作為斡旋人一定得中立。

    【經驗】

    于明哲：之前我們做了很多工作，比如所有文件都按相關法律法規準備齊全，業主大會成立、物業招標、備案都邀請相關部門監督指導，按政策要求依法辦事。

    王嘉吾（太月園業委會主任）：業委會所“管”的只是社區里的“公共物業”部分，其他如治安等均應配合基層政府解決問題，別讓政府覺得業委會是“添麻煩”的。另外，如果發現行政不作為，也可去上級投訴，促使其改進。

    案例2 九龍山莊 -- 行政復議收回幼兒園產權

    12月3日，九龍山莊業委會收到了北京市政府的行政復議決定書，告知他們，開發商九龍山莊房地產物業集團將小區幼兒園產權轉給第三人屬于違法行為，予以撤銷。

    據業主介紹，今年8月13日，開發商到市建委將小區幼兒園產權轉到第三人名下，市建委頒發了《房屋所有權證》，在用途一欄注明為“住宅”。業主們得知情況后，于9月5日向北京市政府申請行政復議，請求撤銷該證。

    北京市政府有關人員當天便立案審理，并很快進行了調查，發現案情復雜后延遲30日審理完畢。據行政復議決定書稱，調查得知北京市規委于1996年核發的九龍山莊建設工程規劃許可附圖顯示，該爭議房屋為小區幼兒園，但北京市建委因工作失誤將《房屋所有權證》用途為“其他”，導致在8月13日，市建委為第三人辦理了房屋產權證，用途更改為“住宅”，9月3日發現錯誤后又更改為“其他”。市建委承認了這一點，并稱是登記錯誤，已于11月20日向第三人發出更正通知。

    決定書據此認為，8月13日市建委為第三人核發的產權證用途登記與規劃許可圖不符，確認該證違法，并予以撤銷。

    ■ 業內討論

    行政復議關鍵是得到有效事實證據

    【分析】

    舒可心：法律從來不會自動制止侵權行為發生，即使《物權法》實施了，也不能使得有關部門主動為業主爭取權益，業主需要自己爭取。權利受到行政力量侵犯，業主要提起行政復議或行政訴訟，其中較關鍵的是要掌握證據，不是自己說怎樣怎樣，而是得有事實證據。

    【經驗】

    楊兆瑞：通過行政復議能成功拿回幼兒園產權，關鍵是找到了當年的建設過程規劃許可附圖，發現產權

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