業主狀告民防局

10月17日，北京羅馬嘉園19名業主狀告北京市朝陽區民防局一案在北京市朝陽區人民法院開庭審理。該局被訴向小區物業管理公司——北京珠江世紀物業管理有限公司(以下簡稱珠江物業)頒發《人防工程使用證》和《行政許可決定書》具體行政行為不當。

19名業主的代理人

、北京市義派律師事務所律師樊建利告訴記者，今年6月，珠江物業以已經拿到了北京市朝陽區民防局頒發的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》為由，稱業主在作為小區地下車庫使用的人防工程內停車，除了原來要交的120元管理費，每月還要多交300元租用費，業主們對此十分不滿。

獲知情況后，業主們多次與珠江物業協商，一直未能達成一致，于是訴至法院，珠江物業被列為第三人。業主們在行政起訴狀中稱，朝陽區民防局在給珠江物業頒發《人防工程使用證》和《行政許可決定書》時，沒有告知業主，行政程序違法，侵害了小區業主的利益，珠江物業不具有小區地下人防工程的所有權和合法使用權，請求法院判令朝陽區民防局撤銷頒發給珠江物業的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》。

記者注意到，隨著《物權法》實施，湖南、四川、云南等地的“物權法案”紛紛高調出爐，國慶長假過后的個工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大興、石景山等基層法院集中立案了一批運用《物權法》維權的案件，其中大多數屬于業主和物業公司、房地產商基于小區的公共設施使用權和收益權歸屬產生的糾紛。

10月9日，北京市大興區人民法院開庭審理了九龍山莊業主委員會起訴物業管理公司一案，業主委員會認為，九龍山莊物業管理公司將小區停車位出租，根據《物權法》的有關規定，小區停車位出租所得收益應該歸業主委員會，起訴要求物業公司返還10年來的租金100多萬元。

物權法能解決所有糾紛嗎

“隨著《物權法》的實施，由車位、綠地等小區公共設施引發的糾紛將會越來越多。”記者近日采訪的多名律師和學者表示，“一個很重要的原因，作為國家立法的《物權法》，很多規定只是原則性的，在具體實施過程中的一些空白，亟待司法解釋加以彌補，否則難以落實。”中國人民大學法學院教授楊立新表示。

北京盛廷律師事務所律師畢文強說，《物權法》的實施，為小區停車位的歸屬提供了法律依據。《物權法》第74條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當頭先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”這就意味著業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。“小區的車位分為地面車位和地下車位兩種，目前地面車位大多是占用業主共有的道路、綠地或者其他場地用于停放汽車，理應屬于業主共有。”

“但由于《物權法》沒有明確規定，即使是歸業主共同共有的部分，如何劃分每個業主的權屬。”

對于經常引發糾紛的停車位收費問題，畢文強認為分兩種情況：權屬歸開發商的，當然要交停車費，歸業主共有的，交費應該由業主委員會決定。“盡管《物權法》已經實施了，但目前還存在兩個法律盲點：對于權屬歸開發商所有的停車位，其收費標準和執行是否該由政府介入？在業主委員會還沒有產生的時候，停車費怎么收取？”

根據北京市建委的數據，北京目前由物業公司管理的小區有5000多個，成立業主委員會的小區尚不足500個，現行法律法規也沒有對小區停車收費作出統一、明確的規定。因此，許多小區的停車費都是由物業公司自行決定如何收取的。

畢文強認為，《物權法》沒有對地下車庫的權屬做出明確規定，規定通過出租、出售、附的方式來進行約定，“業主和開發商、物業公司只有地位平等才可能約定，在現實中，大多數小區業主是分批入住的，雙方存在著嚴重的知情權不對等。當一方很強勢的時候，就沒有可能進行約定，這一規定的操作性會大打折扣。”

北京市憶通律師事務所律師秦兵提出了地下車位的另一個問題，“實踐中，許多商品房小區都是把地下人防工程作為車庫使用的，但它的權屬問題處于真空地帶，近年來由此引發的糾紛層出不窮，各個案件判決結果不一，亟待有一個明確規定。”

畢文強表示，法律不需要無限細化，解決糾紛要靠物業公司和業主的協商，協商不了，只能訴諸法律。《物權法》頭次提出了“建筑物區分所有權”的概念，這其實已經給了業主維權很大的空間，具體案件具體分析，法院、法官也應該有所作為。對于業主來說，爭取權利的較佳途徑就是成立業主委員會。

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