解讀過渡性房子

　　當購房子從一生一次逐漸向二次甚至多次轉變時，房子在人們心目中的定義也悄悄發生了變化。現在的房子不僅是單純的居住地點，更向“一種長期的生活消費品”的角色轉變。之所以說房子是一種長期的生活消費品，是因為人們為房子付出，房子向人們提供居住處，也改善人們的生活品質。就像購了洗衣機可以解放手，購了電視可以提供娛樂和資訊
 
，購了電冰箱可以保鮮食物一樣，只不過房子的使用期要比任何電器都長而已。當人們覺得波輪洗衣機換成滾筒的，普通電視換成純平的，兩門冰箱換成三門的都只是在有條件的情況下提高自己的生活質素的平常事時，那么從小房子換成大房子，從普通居室換成帶花園單位，從洋房換成別墅也是具有相同的性質。

　　先進不同的是，電器的更新換代所耗費的不過是一萬幾千，而房子則是動輒幾十萬，但是房子比電器具有更高的保值性，一件舊電器只能購個幾十、一百多，甚至只能當垃圾丟了；而房子在再次出售時很可能不僅不會貶值而且可以創造利潤。正是因為房子具有保值性的特點，再加上人們有不斷改善生活居住環境的渴望，過渡性房子應運而生。

　　何為過渡性房子

　　過渡性房子，顧名思義就是用以過渡的房子，就是在人們看中更好、更合適自己的房子后，把之前一套賣出或出租，而居住在前一套房子的時間相對較短，并且在出售或出租前一套房子時都希望能有較高的回報，這個“前一套”就屬于過渡性房子。過渡性房子既可以是人們購購的套房子，也可以是套房子，只要是為自住的購房行為不斷，過渡性房子就不斷。當然，大部分普通老百姓購房次數集中在2次，過渡性房子就特指套房子。

　　過渡性房子頭先肯定是總價相對較低的房子，一般頭次置業者資金的儲備相對欠缺。但是過渡性房子必須兼備兩個特點：滿足居住的需求和以后升值的需求。一方面，既然是套自住的房子，頭先要滿足的是居住的需求，要有基本的生活配套，如市場、醫院、公交站等；另一方面，過渡性房子以后要用以出售或出租，也要考慮房子所在區域的二手市場是否活躍，哪些戶型比較熱租或熱售等因素。

　　哪些房子具有過渡性特點

　　在房地產市場上，具有過渡性特點的房子按居住適合度和回報率高低大致可以分成三類：一是老城區的小戶型。老城區本身的生活氛圍和地理優勢已經符合了居住性和投資性兩大功能，照現在的樓市趨勢看，老城區的房價只會不斷上漲，貶值的可能性不大。但是，現在老城區的一手小戶型，數量相當少。老城區在售的樓盤中，尚有小戶型的樓盤只有淘金家園、永怡新都、荔港南灣、美荔人生等。隨著老城區小戶型越來越少，預計以后二手市場這類小戶型房源將會成為稀缺資源，保本不成問題，甚至還有賺的可能。如寶華路某樓盤2房小戶型單位，現在二手單價比4年前一手單價升了近1000元。

　　二是旺租區的二手房改房。一般旺租區集中在老城區或商務區周圍，這些區域的二手房改房價格要比二手商品房低，而享用的周邊配套基本一樣，只不過樓齡相對長些，一般在10年以上。這類房源在二手市場是搶手貨，無論是租還是賣，價錢都會有利可圖。當然，購二手樓相對一手房在手續方面較繁復，還要學會和中介打交道。比如一套東華路樓齡10年的30平方米房改房，二手售價在14萬左右。周邊市場、學校齊全，二手租價在1200元/月左右，不僅適合自住，也適合日后做投資之用。

　　三是相對偏遠區低價房。在老城區或二手旺租區的小戶型也好，二手房也好，單價都不低。一套40～50平方米的小2房，在老城區或旺租區較少要20萬，而選擇白云或芳村等相對偏遠的區域，要便宜4、5萬。當然，相對偏遠區雖然不及老城區繁華，但是生活配套還是完善的，特別是樓盤本身如花園、綠化等方面的環境要比老城區的好，另外生活消費相對較低，這也可為購房者節約不少生活開支。這類房源進入二手市場的價錢也不會太高，以芳村為例，一套45平方米的小區房，價錢在14萬左右，二手租價在600～700元/月。

　　從購入價錢、生活空間和費用、日后出租或出售回報等方面對三類房源進行比較，可以說三類房源各有所長。相對第三類房源來說，前兩類房源購入價錢較高，日后出租或出售回報比較可觀，但是居住的空間較小，生活開支主要在管理費和生活開支方面。第三類房源購入價較低，并且可以提供相對充裕的生活空間；由于地處相對偏遠地區生活消費較低，但是交通支出會較多，以后出租或出售的回報不如前兩類房源。

　　幾大原則選擇過渡性房子

　　選擇過渡性房子一定要本著“只購合適的”原則。既然一開始就打算套房子是用以過渡的，那么就不要過多地把超于現階段實際情況的愿望加入購房考慮因素中，而是要把這次置業作為三五年后換更合意的房子做資金和經驗上的準備。對照以下幾個基本原則，能讓你購到總價不高、生活方便的過渡性房子。

　　原則一：生活配套要完善，名校留到以后再考慮。

　　既然是過渡性質，孩子的問題就留到再次購購房子時再考慮。不用考慮孩子上學的問題，就可以少顧及一樣很令人煩心的事。無論是在老城區還是相對偏遠的區域選擇房子，生活配套的完善，不僅能保證住進來后生活的舒適、方便，也是日后出售的一大勝者。考察生活配套是否完善，只需要在看中地點周圍走一圈，基本就能考察得清楚了。

　　原則二：戶型朝向不要太講究，價錢才是關鍵。

　　戶型朝向好的單位價錢自然貴。退一步講，朝向不好的單位可以用空調等來補救，反正在廣州到了夏天就算東南向的房子也受不了不開空調，至于冬天，少開窗戶，管他朝北還是朝東，窩在被子里冷天一會兒就過去了。至于戶型，一般說好的戶型還是不好的戶型其實是“青菜蘿卜各有不同”，問題在于如何利用。講到戶型就不能不提裝修，假如是選擇一手樓，優先選擇帶裝修，自己裝修不僅耗精力而且耗費的遠比帶的裝修貴。假如是選擇二手房，那更不需要留戀上手的裝修，反正自己都要重新裝修的，所以在砍價時不要受帶裝修的影響。至于二手房的戶型結構，只要能改動，基本上多差的戶型都可以變得合理，而且相對差的戶型價錢便宜得多。裝修時只要想著動點腦筋就可以省幾萬，那么再辛苦都會有動力的。

　　日后出租或出售，戶型朝向的好壞對租價的影響不大，假如出售，朝向戶型差的和好的還是有一定差別的，但是也不算太大。以荔灣一樓盤東南向和西北向的兩套小戶型單位，一手售價兩套相差約10萬，流入二手市場后兩套的差價縮小到4萬左右。

　　原則三：交通是關鍵，公交車線路要多，站點要近。

　　對戶型朝向可以不在乎，但是對交通就不能馬虎。原因有二：自住時，便利的交通方便上下班和日常出行；出租時，交通便利也是的吸引點。所以交通方便既是為了自住時方便也是為了日后能有更好的回報。

　　原則四：物管費用不能小看，非電梯房是頭選。

　　物業管理費從幾毛錢到幾塊錢都有，看上去幾塊錢好像不多，而且過渡性房子面積又不大，所以很多購房者認為管理費問題不大。其實并不然，與非電梯房相比，電梯房不僅管理費貴，公攤也多。一般電梯房的管理費在1.5元/㎡左右，特別是老城區一般都在1.8元/㎡甚至以上；而非電梯房的管理費0.4元/㎡，較貴也不過0.6元/㎡，還有些大院管理的二手非電梯房是按月全包收費，一個月10到20塊不等。以一套50平方米的單位，電梯房以1.5元/㎡管理費算，一個月要75元，加公攤50元左右，一個月大概要125元；而非電梯房以0.6元/㎡管理費算，一個月要30元，公攤20元左右，共70元；兩者相差55元，假如是選擇大院管理的，相差達到100多塊。這樣一算，非電梯房的優勢不言而喻。況且，過渡性房子只是居住三五年，乘著年輕多爬爬樓梯問題不大。

　　綜上所述，過渡性房子就是住那么三五年，購購時總價低是關鍵。除此以外，居住的舒適度和日后的回報率都要考慮，至于更關注居住舒適度還是注重日后回報率，則因人而異。兩者關注的程度不同所選擇的房源也不同。較后提醒一點的是，想著以后可以再換一套自己心怡的好房子，這幾年住過渡性房子將就點也是有奔頭的。

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