在實際的社區生活中，有的物業和業主成天打來鬧去，甚至到法庭上唇槍舌劍；有的則融洽相處，親密無間。物業管理糾紛的源頭何在，如何才能讓雙方和諧相處？本期《黃金樓市》找來正反兩面教材，同大家一起尋找物業服務的真諦?！?nbsp;
 
    事件：本市豐華園小區的10位業主近日一同收到了法院傳票，曾經為他們提供服務的某物業公司將他們告上法庭。原來，向法院提起訴訟的這家物業公司半年前剛被豐華園小區業主委員會炒掉，兩個月前新聘請的物業公司與其做了交接，這次該公司訴訟的理由是豐華園小區居民欠交物業費。

    據了解，豐華園的業主多是 2005年 5月份入住的，簽訂了物業管理合同，交了半年的物業費。到2006年1月份，多數業主不滿物業公司的服務，開始拒交物業費，雙方的矛盾激化。半年前，小區的業主委員會通過決議，解聘該物業公司。但當新物業來到小區時，老物業卻以小區業主欠交物業費60多萬元為由拒絕離開。離開后不久，老物業公司又向 10位業主提出訴訟，追繳物業費用。分析：山東元鼎律師事務所的單正國律師認為，業主與物業既然已經簽訂了合同，就必須要履行合同，所以豐華園老物業的訴訟很可能得到法院的支持。其實本案的問題在很多物業糾紛中都是存在的，就是業主有權利維權，但卻不知道如何維權的問題，在單律師看來，用欠交物業費的方式來對抗可能是不作為的物業公司，其實是很不明智的。 　

案例二：物業停水催費被判侵權結果

代表小區：開發區某商業樓座

    事件：開發區一商業樓座的物業管理公司，認定業主欠繳部分費用，于是采取了停止供水的方式來催費，該樓座的業主因此將物業管理公司告上了法庭。

    2003年11月13日，該物業公司以上述樓座的業主拒交兩次供水費為由，停止給購物供水。2003年12月5日，業主向黃島區人民法院提起訴訟，狀告物業公司無理停水。在業主告了物業公司的同時，物業公司也將業主告上了法庭，要求其交納欠下的水費1萬多元。法院在審理過程中發現，購物位于物業的二樓，通常情況下自來水可以直接供應，不需要二次供水來支援，法院認為物業公司向購物收取二次供水費的證據不足，遂判決物業公司立即給業主恢復供水，對物業公司要求的1萬多元水費不予支持?！?

    分析：業內人士龍江認為，此案的關鍵其實并不在物業公司是否該收取二次供水費上面，真正的焦點是，開發商能否以停水停電的方式催費。根據有關法規，這種“手段”是完全不允許的，業主無故欠費，物業公司可以通過法律手段催費，但停水停電，由此給業主帶來的損失，應該由物業公司負責。

幾大原因埋下矛盾根源

    雙方的矛盾已經很明顯擺在那里了，那么這些矛盾的根源何在？大有同人物業管理公司總經理林培認為，角色錯位是物業糾紛的根源之一。很多物業管理公司從進入小區起，就把自己定位于小區管理者，而不是服務者。動輒命令業主干這干那，業主掏了大筆鈔票，哪里還需要別人來支使，矛盾從這時起就埋下了根。

    建管不分離也是物業糾紛的一個源頭。據業內人士講，盡管很多法規都要求建設單位和物業管理公司撇清關系，但實際上，目前很多小區的前期物業管理，還是建設單位的一個分支，于是很多小區，還在發生業主不簽訂物業管理合同就拿不到鑰匙的事情，這矛盾氣從拿鑰匙就種下了，當然不可避免。

    業主對物業管理概念的模糊有時也為物業管理糾紛種下了禍根。很多小區業主充分行使自己的權利，實行招標，招聘價格較低的物業管理公司，但實際上，物業管理的質量和標準是和物業管理費用的多寡成比例的，取費低的物業服務內容一般是不如取費高的物業服務的，于是當取費低的物業服務達不到業主要求時，糾紛也產生了。

業主的煩惱　管家的難處

    一個巴掌拍不響，物業糾紛的高發，不能把責任都推到物業身上，當然也不能全歸咎于業主素質不高。我們找來一些業主和物業的代表，請他們說說自己與對方頂著來的原因。

    孫先生（某小區業主，帶頭不交物業費）：我不是不講理的人，我也不是交不起物業費。我們剛購這里的房子時，就嫌物業定的收費標準太高，可開發商把鑰匙交給他們，不簽字不給鑰匙，可簽了字，交了費。后來的服務卻讓我們非常失望，樓道三四個月不打掃，小區保安也很松散，對講門常壞。前期物業合同到期后，他們還想漲費用，我就號召鄰居們不交物業費。

    林先生（某小區業主，小區欠費團成員）：我們小區屬于普通小區，可物業費卻定得挺高，我們覺得高，去找物業，他們說前期物管合同就是這么規定的，我們就聯合到一起，要把物業炒了，可是物業不走，說有些人欠費，交上再撤！

    張先生（某小區物業收費員）：我們管理的那個小區，收個物業費可難了。很多人明明在家，就是不開門，你把催費單貼在他們門上，也照樣收不來錢。這個小區入住率不是太高，物業費的標準也稍微高了些，但就是這樣公司也一直在補貼我們。

    馬先生（某物業管理公司部門負責人）：我們物業公司剛接手一個小區的物業服務，競標的，干了半年，就出現大批量欠費，業主說你的服務內容太少，他們不滿意。可現在物業服務就是按質取價，你給我們這么一點錢，那服務人員和服務內容當然要縮水。這些本來在合同中都寫得明白，可很多業主就是不這么認為，他們拿我們和周邊收費是我們三倍的小區物業比服務，怎么比？

    林培認為，物業糾紛的發生，確實雙方都有責任，要預防這種糾紛就要依法辦事，前期合同簽明白了，后期合同也寫清楚了，該怎么交費，該如何服務，一旦出現哪種行為，物業費可以打折，這樣糾紛就少得多了。

多方溝通活動不斷　

業主物業友好相處

典型案例分析

    在這樣一個業主與物業矛盾多多的時代，也有不少物業管理公司就把他們和業主的關系處理成魚水情的榜樣。

    典型一：主動性服務　百分百交費

代表物業：誠基

    事件：大有同人物業管理公司經常接別的物業公司干不了的活，而且一干就干住了。該物業管理公司2003年接手商住混合誠基后，該小區住宅的交費率實現了從零到百的質變。　　

  　大有同人物業管理公司總經理林培回憶說，該小區除了寫字樓外包含30多戶居民的住宅部分，這個部分一直是物業交費的難點。之前的物業管理公司，就是因為業主集體拒絕交費兩年而撤走的。大有同人入駐后，公司專業制定的策略就是，用服務讓業主知道物業管理的好。

    在項目負責人陳女士的建議下，公司主動調低收費標準，收費降低了，服務內容一項不少，還比從前多了兩項，同時他們還推出了自己特有的主動性服務。

    一位大娘不交費，大有同人的員工就天天到她家拉家常，一段時間后，老人主動把物業交費了，她說，你們就跟我的兒女一樣，我怎么能欠你們的錢。一位大爺讓大有同人把他家窗外的一個公廁拆了，否則不交費，物業服務人員便定期義務打掃那個廁所，老人的氣順了，也就不欠費了。有個小伙子挺沖，跑到物業管理人員處大吵大鬧，物業人員不和他吵，而是采取多交流的方式，后來這小伙子的管理費也交了。如此服務，物業費有點入不敷出，大有同人也有些挺不住了，業主們知道了這件事，主動提出把物業費漲到原物業公司的標準，他們舍不得這個好物業離開。

    分析：把業主的事當成自己的事，遇到矛盾想辦法迂回處理，這就是大有同人出彩的地方。兵法云，攻心為上，抓住了業主的心，他們當然拿物業當自己人了。

    典型二：活動促交流　歡樂大社區

代表物業：天泰城

    事件：天泰的房子有口皆碑，天泰城這個目前天泰的項目的物業管理也讓人稱道。前段時間，有關部門搞了個青島居民小區業主滿意度調查，天泰城的物業管理也位列前茅。

    天泰愛家物業總經理姜在范認為，天泰城物業的成功之處，在于他們能夠和這個大家庭的業主們形成互動，也讓他們之間形成互動，大家都熟悉了，快樂也就產生了。天泰城的物業公司經常組織業主舉行各種活動，這一點在全市小區中都非常出名，今天搞滑雪大賽，明天搞自駕游，大家交流的機會多了，整個社區的氛圍濃烈而溫馨。

    通過這些活動，小區業主之間熟悉了很多，業主與物業之間也建立了不錯的友誼，據介紹，因為該小區未完全入住，排除未入住的部分，物業費收取率在90％以上。

    分析：現在很多大型居住小區對業主來說，并非僅僅是晚上或假日的一個休息場所，所謂社區，也就是一個小型社會。在社區內部培育家的氛圍，讓業主與業主、物業與業主相互交流，才更容易促進大家關系的和諧。

友好相處的幾大原則

    從認識上，開發商、物業、業主應該把利益放到一起。開發商不僅要蓋好房子，還要負責引進杰出的前期物業，業主要明白一個小區的價值和物業管理息息相關，物業好了，小區會有更大的升值空間，物業要安分守己，提供更好的服務，才能與業主的關系更加和諧，才能更利于自身聲譽和發展。

    發生糾紛時，業主和物業要盡量換位思考，將矛盾弱化，把和諧喚回。好的物業管理公司與業主關系的建立，還需要物業管理公司利用自己掌握的號召力優勢，組織業主進行互動，這應該是更高層次的，需要更多物業管理公司學習的物業管理藝術。

言論：誰來解開業主欠費心結

    很多業主對物業服務不滿意，便以拒交物業

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！