在頭次IPO遭遇了滑鐵盧之后，許家印何以能再次叩開聯交所的大門。

　　這一晚，許家印的確很High。

　　11月5日，香港灣仔香格里拉酒店的五樓， 、壯觀的50桌恒大地產（3333.HK）上市慶祝晚宴。恒大董事局主席許家印身旁可謂是冠蓋云集，香港富豪鄭裕彤、劉鑾雄等，以及多位知名投行的高管，還有現任廣州恒大女排總教練郎平的身影。從晚上七點開始，許被一撥一撥的敬酒者簇擁著，路易十三被他當做啤酒一杯杯下肚。

　　自頭度IPO未果以來，歷時一年半，許家印和他的恒大地產終于翻過了較沉重的一頁。恒大在香港聯交所掛牌，其公開發售部分股權獲得了46倍超額認購，4.7港元的收盤價更是較招股價上漲了35%。

　　這可以被視為一個勝利大逃亡的結局：恒大705億港元的市值成為了中國當下市值的民營房地產公司；戰略投資者不但成功解套，賬面資產暴漲數倍；許氏夫婦則憑著持股68%將479.49億港元收入囊中，成功刷新了中國頭富榜單。

　　但硬幣也有另一面。眾所周知，恒大的發行價較資產打了三成九至五成四的折扣，融資規模則從總股本的15%縮減至10.8%。許家印也不得不承認“賣得便宜，心疼”。自2008年3月恒大暫停上市以來，許家印所受到的質疑和批評猶在耳旁。樓市低迷時期，許多人甚至斷定恒大“必死無疑”。

　　在充滿變數的2009年，恒大要復制2007年碧桂園、SOHO中國等溢價上市的風光，已是奢望。然而，在2009年同期上市的房地產公司中，恒大仍是一個亮點。較之前上市的恒盛地產(0845.HK，29%的總股本融資78.85億港元)、寶龍地產（1238.HK，上市頭日跌破發行價），地產則因認購不足而暫停上市，恒大地產僅僅發售了10.8%股份，卻融資65億港元。

　　僥幸藏在了許臉上的笑容里。

　　“恒大上市完全是為了上而上。許家印是為了兌現對資本的承諾，而不是為了單純的融資。”一位匿名的投行人士分析，“但獲得了一個穩定的融資平臺和寬松的發展環境，無論如何恒大是贏家。”

　　“恒大的成敗，系于許家印一身。他不按常規出牌的思維方式，大開大闔的操作手法，決絕、強硬的手段，成就了今天的恒大。”一位業內人士如此評價。

　　他與投行們在資本迷局中的博弈，他在金融危機下的自救，他在這條幽暗狹窄的隧道中經歷的驚濤駭浪已經成為他心中沉默的石頭，不為人知曉。但顯而易見的是，恒大這架高速奔跑的列車的方向盤還一直牢牢地掌握在他的手中。這種超乎常人、力挽狂瀾的控制力和意志力，已經成為了新頭富的“名片”。

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　　許氏的紅海戰略

　　“在紅海中，恒大人只有挑戰，不給借口、不找理由，堅信辦法總比困難多。商場如戰場，恒大就是要在血淋淋的戰場上勇于競爭，并在競爭極端激烈的市場中立于不敗之地。”這段文字，源自于許家印2007年底在恒大內部系統會議中的講話。這并不只是一段會議記錄，實為恒大上市過程、乃至發展歷程的寫照。

　　許從創業之初就是一個堅定的紅海戰略信奉者。他對“紅海戰略”的解釋是，“在需求增長緩慢的市場空間里，緊盯競爭對手、迎難而上，勇敢面對現實，參與競爭的戰略”。

　　恒大1997年開發的個項目就喊出了“開盤必特價，特價必升值”口號，這一生猛策略一直沿用至今。“對于許多同行來說，這一招相當有殺傷力。很多房地產企業都拿恒大的快速營銷和‘成本價’策略沒辦法。”一位業界人士感慨。

　　2006年恒大的土地儲備不過600萬平米，2008年初達到了4800萬平米，增長8倍；2007年恒大的銷售額只有30億，而2009年則將達到300億，增長10倍。2006年恒大有3000名員工，2009年已經達到7900人。曾經規模比恒大大數倍的企業，似乎就在短短一年中被恒大超越。

　　紅海戰略的選擇有現實的原因。“許家印（在廣東）是外鄉人，他在廣州創業時是沒有根基的。”合富輝煌頭席研究員黎文江有50多年的房地產從業經歷，他清楚地記得恒大開發的個項目，是廣州的塊招拍掛出讓的土地。

　　“那時廣州本地的房地產公司都是通過協議和關系拿地，只有沒有根基的公司才會招拍掛拿地。”一位接近許家印的人士告訴《中國企業家》，在創業之初，恒大的高管團隊經常早上6點下班，9點又接著上班。許家印本人也是工作狂，至今仍保持著每天工作到凌晨兩三點的習慣，幾乎沒有休過假。“恒大的起點比較低，但所有人都有拼命的勁頭。從誕生起，恒大就是一家‘狼性’十足的公司。”

　　恒大能熬過去年的寒冬，也得益于紅海戰略。2008年國慶節期間，恒大在全國13個城市的近20個樓盤同時開盤，并全線以7.5折的“成本價”銷售。這種“斷臂求生”的降價力度和規模，以及所表現出來的決絕和勇氣，在房地產行業見所未見。

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　　許親自上陣抓營銷，凌晨四點鐘還會打電話到各分公司詢問工作進度。2008年恒大以112億元的銷售額，硬生生地擠進了房地產百億元俱樂部，巨額的銷售回款讓恒大涉險過關。

　　“許家印身上有河南人的狠勁。你看鄧亞萍打球的表情，就能了解許家印的精神狀態。”一位河南的地產人士說。

　　2008年3月6日，在恒大上市擱淺當夜，許家印立即組織高管通宵達旦開會，重新安排遍布全國的20多個項目開發進程。一位恒大內部人士透露，從暫停上市至去年9月，恒大用兩三個項目的銷售支撐20多個項目的建設，資金缺口高達百億。

　　巨大的輿論壓力令許家印心力交瘁，但他的舉動卻出人意料。5·12大地震之后，資金鏈岌岌可危的恒大率先捐出1000萬元。“我們幾位高管都勸過許總，說萬科(000002,股吧)也就捐了200萬，我們也捐200萬算了。勸了幾次，發現這事許總已經定了，就沒有人再勸。”上述恒大內部人士告訴記者。

　　后來，許曾唏噓，當時要掏出1000萬元比現在拿出10個億還要困難。這有著典型的許氏風格：大氣，果斷，而且精明。捐款不僅可以在輿論上幫助恒大減壓，還間接傳遞了恒大“不差錢”的信號。

　　2008年6月，許家印帶著第三次私募的6億美元回到廣州。

　　這一次，他的股份已被稀釋至50%，許家印即將喪失公司控制權的說法，坊間廣為流傳。在當時風聲鶴唳的市場環境下，能找到這筆巨額的救命錢并非易事。

　　一位投行人士分析，許在第三次私募的過程中，極有可能用過一些非常手段。“如果許擺出一副死豬不怕開水燙的架勢，恒大一旦倒下，投資者將血本無歸。所以，這些投資者不得不追加投資。”

　　這種推測無從證實，但投行們確實讓步了。除了繼續追加投資，次招股說明書中“對賭協議”的許多苛刻條款已經被更改。據恒大此次上市的招股說明書，如果新投資者遭遇損失，恒大只需提供相當于私募總金額共18%的貼現補償，并向新投資者發出認沽期權，承諾在先前的結構性貸款到期日之后，可以50%的年度回報率每股股份認購價贖回所有股份。

　　2009年6月，恒大危機已極大程度緩解，許家印通過妻子利用離岸公司以1.5億美元的代價收購周大福旗下一家公司，增持恒大地產11%的股份，一舉將控股權擴大至難以撼動的67.55%。

　　外部非議戛然而止。許家印強悍的作風和控制能力可見一斑。許家印在一次講話中說：“做別人不可能做的事情，做別人想不到的事情，做別人不敢去想做的事情。”

　　“恒大的商業模式非常簡單，毫無新意。但恒大恰恰是這些年中國房地產行業市場化的集大成者。”一位業界人士說，“如果沒有許家印式的非常手段和鐵腕作風，這種整合未必能成功。”

　　梳理一下恒大的管理架構，我們就會發現，恒大運轉許家印盡在掌控。恒大位于廣州的集團總部負責管理，如同大腦；而各地分公司則負責執行，如同手腳。

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　　恒大許家印的“兩個寒冬”

　　許家印：股價太便宜 賣得很心痛

　　“恒大在購地、規劃、招投標、營銷等房地產的關鍵環節都形成了一套系統的、模板化的東西。集團總部下達任務，分公司照目標完成即可。”一位接近恒大的人士介紹，國際投行在與恒大合作時，較看重的就是恒大的標準化管理，“現在恒大能做到昆明和沈陽同一類型項目，路燈的型號、大門、門把手都是一樣的。”

　　但如果沒有超強執行力，恒大這套模板化的東西將流于形式。

　　“我敢說，在中國的房地產公司中，沒有一家的執行能力能超過恒大的。”恒大的銷售代理公司之一、易居國際北京公司的一位負責人說，正是這種超強的執行能力保證了許家印的戰略意圖得以落實。

　　“有一次在出差的路途上，我建議他們在廣州做一個活動。同行的恒大專業當夜做好策劃、下達工作

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