出于銷售路徑依賴和規模競爭慣性，面臨嚴厲調控的房企依然在2018年加速擴張，無論是萬科、碧桂園、恒大三巨頭，還是千億級房企、千億以下房企，都在前5月邊拿地邊融資，奉行高周轉策略，以期在行業梯隊中進階。  

據中原地產統計，截至5月24日，僅統計招拍掛權益數據，22家房企合計拿地金額高達5139.6億，其中拿地超200億的房企多達10家；投資上升導致資金需求巨大，截至5月上旬，房企海外融資已近2000億，創歷史新高。  

跑步拿地和融資，令所有房企都進入了高度“規模競爭”的游戲，與此前不同，行業生存門檻被提到了50強、千億級，有人甚至斷言，房地產的“寡頭時代”將要來臨。  

不過截至目前，房地產行業三巨頭的市場占有率仍遠未達到“寡頭”的地步。今年銷售過千億的房企預計在30家左右；在這一輪規模競爭中，仍有部分房企有機會彎道超車。  

拿地融資的游戲  

在傳統房地產開發業務中，銷售-買地-融資是必不可少的環節。2018年前5月，主流房企這三項都有加速的趨勢，行業集中度進一步提升。  

克而瑞數據顯示，今年前4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻提升顯著，00房企銷售金額入榜門檻達45.3億元，同比提升20%；排名第50位的東原地產實現銷售金額131.8億元，與去年同期的50名集團（88.8億元）相比，增長48.4%。  

排名前十位的提升幅度更大，合計有超過5家房企4個月銷售突破千億，碧桂園與恒大更是4個月銷售就超過了2000億，排名第三的萬科也達1986.7億，增長37.9%，紛紛刷新歷史記錄。“房企越大漲幅越快，龍頭房企轉型加速，布局合理，上漲幅度明顯超過市場平均漲幅。”中原指出。  

克而瑞預計，未來隨著各梯隊門檻不斷提升，百強房企分化格局將會持續。今年進入千億俱樂部的房企將超過30家。  

這種趨勢下，盡管調控持續加碼，大量大中型標桿房企仍在積極搶地，房企處在非常明顯的拿地加速過程中。特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的梯隊房企，成為搶地的主流。  

根據中原統計，截至5月24日，碧桂園權益拿地金額，達614億，萬科、保利地產緊隨其后，分別超過450億；接下來是龍湖369億，中海地產為318億；綠地、旭輝、華潤、恒大、招商蛇口都超過了200億；新城發展和祥生地產分別為191億、169億。  

這背后的邏輯是，做大依然是當下房企的主流選擇，規模化競爭加劇。也因此，房企對資金的需求更加迫切，隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。  

中原地產研究數據顯示，截至2018年前4月，房企海外融資數據達233.2億美元，同比上漲107%。4月單月發行高達88億美元。  

另據長江證券數據，截至5月上旬，美元債市場的房企融資已達1860億元人民幣，相當于2017年全年的70%，刷新了房企美元債融資歷史新高；但融資成本也水漲船高，美元債息率從2017年的6%上漲到如今8%。  

5月21日，雅居樂就進行了一筆巨額海外融資。公告披露，獲授予88.34億港元及2億美元定期貸款信貸，為期48個月，年利率相等于按3.95%加上于相關日期的香港銀行同業拆息或倫敦銀河同業拆息的總和。  

相比之下，朗詩的融資利率就高出不少。5月23日，朗詩綠色集團有限公司發布海外監管公告，5月18日公司額外發行5000萬美元于2020年到期且票息為9.625%的優先票據，并與原有票據合并及構成單一系列。  

高周轉下“寡頭”出現？  

將銷售-買地-融資做到的，是碧桂園。急速高周轉策略，令碧桂園在過去三年銷售大幅增長，并2017年。  

進入2018年，碧桂園對高周轉提出了更嚴格的要求。據其內部文件，強調繼續提升高周轉力度，在“456”模式即“4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉”基礎上，繼續提升。  

中原地產認為，這主要是針對三四線市場。碧桂園的標準化產品在三四線城市仍有市場，因三四線城市存在大量棚改貨幣化安置后的剛需購房群體。  

其他房企如中海、龍湖、泰禾、招商蛇口等也在2018年加快了周轉。在5月23日的“2018中國房地產金融論壇”上，新城控股副總裁歐陽捷指出，房企都要去做高周轉，快速回收現金流，才能保證可持續發展，對債務還本付息。  

目前相比一二線城市，很多三四線城市銷售節點可以更快更提前，有的項目可能1/3就可以銷售，有的可能蓋了兩三層就可以銷售，有的甚至“正負零”就可以銷售，那么三四個月現金流就可以回正，再去投入新項目。  

高周轉意味著更高的杠桿。歐陽捷說，今年120余家上市房企平均負債率已超80%，去年則不到80%。  

這又會導致，“所有的房企都在加速跑，未來房地產市場會逐步走向一個寡頭壟斷的時代。如果不加速奔跑，就叫不進則沒，以后就沒有機會。”  

歐陽捷認為，未來房企的融資新門檻是50強，而不是百強。“大企業更容易獲得融資，中小房企很難獲得融資，一般來講差一點的企業（融資成本）在7%到8%，再高一點到10%以上，有的信托可能高達15%。”  

但是，行業內也有不少人士對規模化競爭提出了反思。一位知名房企副總裁向21世紀經濟報道表示，中國不存在房地產寡頭，未來也不太可能出現。  

他的判斷依據是，房地產行業距離所謂的寡頭也還很遠。目前中國房地產行業的集中度仍然偏低。寡頭的定義是前三名企業的市場占有率達到50%以上，而現在中國房企哪怕是萬科市占率也只有不到4%。  

香港是全球一個出現房地產寡頭的市場，因為香港是單一城市，美國單一城市也出現過這種狀況。  

未來，盡管行業集中度還會提升，幾大房企的經營規模不太可能下降，但中國房地產也不太可能出現房地產寡頭的情況。假設房價長期保持穩定，對行業的總規模也會有個理性的判斷。  

另外一家龍頭房企董事長則認為，單純追求規模并不可取，房企應在規模和利潤中取得平衡；企業能夠長遠發展、穿越經濟周期才是王道。

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