過去一年，房地產市場基本面已深度調整，尤其是在“房住不炒”、“租購并舉”等政策主導下，市場的供求格局和交易情況發生了顯著變化。

據貝殼研究院《2018年全國房地產市場報告》（下稱《報告》）顯示，2018年房地產市場基本結束增長勢頭，全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平。其中，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平方米，與去年持平；而全國二手房市場則保持2017年以來的低溫狀態，預計全年成交420萬套，略低于2017年的421萬套。

持續性的調控和高質量競爭下，房屋交易的新房、二手房、租賃均迎來周期性的調整，新的市場機制也在逐漸顯現。貝殼找房 經濟學家、貝殼研究院院長楊現領近日分析稱，房地產行業的全流通時代已然到來，具體表現為上述三者的市場聯動越來越強，在交易關系中互生互聯而非獨立分割。

據《報告》預計，2019年房地產市場有幾個值得關注的市場趨勢：一是“二手觸底”：隨著市場的回溫、限售政策的松綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，今年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。再加上政策放松的影響，今年二手房市場將結束繼續下行的態勢；二是“一線底火”：作為房地產底火的一線城市今年市場有望小幅回升， 置業需求將加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍；三是“二線壓倉”，2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現改善態勢，2019年二線房地產市場將成為支持全國房地產市場增長的主力；第四，“新房放量”：2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會分流二手房市場的需求。

上述新的市場變化，帶來兩重思考：一方面，亟需重新審視新房和二手房之間的相互影響；一方面，不應再將租賃市場割裂于買賣市場之外，而要深入理解其內在關聯。

“‘全流通’意味著，新房市場、二手房市場、租賃市場之間逐漸交互，交易的冷暖變化、周期起伏取決于三者交互的方式、時機與動能。”楊現領進一步解釋稱，這背后的市場機制是‘交易乘數’，即每當一個潛在客戶從租賃市場進入交易市場，這一次交易會引發一連串交易，從而顯著放大交易總量。

值得注意的是，“全流通”市場格局也引發房屋交易如何均衡發展的命題。業內認為，如果新房價格過高或產權結構不完整，就會產生對二手房的“過度擠壓”，而市場存在內在的不穩定性，在交易乘數的作用下，也容易導致急漲急跌的波動效應。只有當購房者需求能在一二手和租賃市場之間順利實現轉化，市場繁榮才可持續。

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