在年初的一波“小陽春”之后，5月的樓市開始整體回落，這背后，是5月以來各地包括部委累計針對房地產的41次調控措施，“因城施策”進入深水區，長效機制正在發揮作用。年內，全國范圍調控已超200次。不管是房企的銷售數據還是土地市場，增速都出現明顯下滑。大部分房企今年都通過搶收來回收現金，如果資金鏈緊張，房企會加快去庫存的速度。2019年依然會是房企比較辛苦的一年。

　　樓市在經歷了年后的一小波“小陽春”后，整個五月，市場總體表現延續了2019年初以來的降溫。

　　4日晚間，萬科公告5月份公司實現合同銷售面積366萬平方米，合同銷售金額579.9億元，銷售金額環比下降3.6%。

　　不僅是萬科。整體來看，5月房企業績雖然有所上漲，但上漲動力不足，銷售增速較3、4月出現放緩；土地市場在4月、5月的高潮之后也開始減速。

　　5月以來，針對各地房價抬頭趨勢，調控政策開始明顯收緊，不少地方都出臺了本地化的收緊政策。

　　業內人士指出，6月之后，房企銷售趨勢或將進一步下行，在融資收緊、債務高企的背景下，快銷去庫存將成為房企當下 主要的回款渠道。總體來看，2019年對房企而言，依舊是個不太好過的“小年”。

　　年內已超200次調控

　　樓市“小陽春” 終還是沒有走進夏天。相比于3、4月，整個5月的銷售市場略顯乏力。

　　克而瑞數據顯示，自五月初以來，部分熱點城市監管有所收緊，導致部分熱點二、三線城市市場有所降溫， 00房企當月銷售增速有所回落，5月當月合計銷售金額同比增長5.7%，較3、4月份的12.2%和16.6%有明顯回落。

　　這一態勢蔓延到了土地市場，全國的土地熱潮也失去了此前“昂首向前”的態勢。

　　易居中國CEO丁祖昱指出，從成交規模和溢價率來看，今年以來土地市場熱度明顯升溫的走勢在維持了僅僅2個月后迅速轉緩。

　　首先，土地成交規模回落，結束了此前連續三月上漲勢頭。5月全國300城經營性土地成交建筑面積達到16317萬平方米，環比上月下降了9.3%，同比下降了18.4%。

　　其次，5月份土地市場的溢價率迎來了2019年來的 回落，相比4月下降了3.2個百分點，為20.2%。

　　另外，從成交均價環比漲幅明顯回落（僅為1.6%），也可以看出在政策調控反應迅速之下，土地市場暫緩升溫。

　　房企的投資也在放緩。同策研究院數據顯示，5月TOP20上市房企土地成交建面1285.58萬平方米，環比下滑38.14%，同比下滑34.34%。

　　克而瑞數據顯示，開始放緩投資節奏的房企，多數來自龍頭企業。 0房企有6家企業均在5月大幅放緩拿地節奏。典型的如融創、恒大、萬科、新城等。這些企業5月新增拿地金額較前四月平均值下降超過60%左右。其中前四月拿地積極的新城、中海降幅超過80%。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，5月單月，各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達41次。年內，全國范圍調控已超200次。

　　以住建部為例，4月19日，住建部對6個城市進行預警提示，5月18日又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進行預警。

　　美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，由于整體經濟走勢不佳，房價走勢也相對平穩，在沒有炒作資金大舉進入樓市的情況下，市場就不會形成火爆的場面，而且將這個態勢也延伸至土地市場。

　　中原地產 分析師張大偉指出， 近2個月多地政策出現明顯的收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等繼續針對房地產調控中部分環節加碼調控。

　　融資收緊

　　雖然2018下半年以來，企業外部融資環境有所改善，但是監管層對于資金流入房地產行業仍謹慎。

　　5月17日，銀保監發23號文強調，商業銀行、信托、基金等金融機構不得違規進行房地產融資，信托進入房地產的通道幾乎被全面封堵，房地產融資進一步收緊。

　　興業研究數據顯示，從房地產信托發行的數量和規模來看，今年房企非標融資仍未出現明顯好轉，從信托發行期限和平均年化收益來看，融資期限在不斷下降，融資成本卻在持續上升。

　　興業研究信用評價委員會羅鵬程認為，融資政策收緊影響，更可能表現為房企融資成本的上升。

　　房企償債進一步承壓，不得不通過頻繁的借新還舊維持資金鏈。

　　Wind數據顯示，2019年1-5月，房地產行業通過債券融資規模達1077.96億元，同比大幅增長22.1%。

　　不過，不是所有的房企都能順利融資。2019年1-5月，有超過60%的發行主體可以通過債券再融資解決自己的債券到期壓力，但仍有36%的發行人的債券再融資存在缺口。

　　天風證券分析師孫彬彬表示，今年部分房企資金壓力雖有邊際改善，但并未出現全面復蘇，特別是對于低評級民企，通過表內融資渠道獲取融資難度較大，而表外融資仍然面臨監管紅線，融資結構上較為依賴表外負債的房企仍面臨較大的再融資壓力，如果疊加內部現金流管理不善，更可能導致企業資金鏈出現風險。

　　“2019會是房企比較辛苦的一年。”何倩茹稱，如果資金鏈緊張，房企會加快去庫存的速度，但由于不同區域的房地產市場存在差異，會采取不同的處理措施。

　　大部分房企今年都通過搶收來回收現金。比如，今年以來，恒大開啟的全國樓盤降價促銷活動，所有在售項目，包括住宅、公寓以及寫字樓，均享有9折優惠，商鋪8折優惠。而且這一促銷將延期至5月。

　　孫彬彬提醒，房企在追求規模化的同時，也需要保證資金流動性的充足，如何使其在杠桿平衡中尋求發展成為所有房企面臨的共同問題。

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