長租公寓，這個曾經的資本寵兒急速跌落風口。

近日，有消息傳出，遠洋控股集團有限公司計劃年內剝離長租公寓。而在此前不久，朗詩綠色集團剛剛宣布，計劃剝離長租公寓業務。

長江商報記者粗略統計發現，自2018年杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業、北京愛佳心儀等在內的多家長租公寓出現爆雷或跑路現象后，有近16家或大或小的長租公寓品牌“陣亡”。

有數據估計，中國的租賃市場規模超過萬億，潛在空間巨大。不過，近兩年，在租金貸模式下，長租公寓頻繁“爆雷”。因此，自2018年8月份開始，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業務的監管，不少銀行叫停了租金貸業務。如今來看，這確實扼住了公寓運營商的“命脈”。

業內研究人士向長江商報記者透露，市場態度轉涼說明這類項目的資金回收周期是比較長的，其實本質上也是要求開發商反思開發的模式。長租公寓從后續大的市場前景看，還是不錯的，但確實要跳出房屋開發的模式去研究，尤其是在租售同權等方面積極研究新動向。

高熱需求催熱長租公寓

“在這里住了兩年多了，租金比較穩定，配套服務好也很齊全，而且公寓有統一的管理，比較安全。”租住在武漢一魔方公寓的一位用戶向長江商報記者表示。這棟魔方公寓外立面涂成橙色，其銷售經理向長江商報記者介紹，一共6層，共4000-5000平方米，100多間房，房間面積多在25-30平方米，月租在2700-2800元（包括水電、物業等全部費用），長租6個月起租，一年一簽。

這里原本是某集團員工住宿，看中這里的交通優勢和潛在的受眾人群，來自上海的魔方對原有產業進行 裝修，自開業以來，入住率達到90%以上，目前只有4、5間空房。長江商報記者看到，公寓每間房配有齊全家電，有不同的裝修風格供租戶選擇。在一樓大廳，有門禁系統、自助售賣機和單獨的健身房。

此前，長江商報記者實地探訪了武漢本土專業化住房租賃運營企業和外來品牌，發現交通便利、裝修時尚、自帶交流屬性的長租公寓在90后人群中備受好評。

2016年2月，國務院下發了《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，其中提出建立租購并舉的城鎮住房制度。之后，多部門相繼出臺了細化政策，包括北京、上海在內的全國9城也相繼發布了各自的政策。

可以看到，長租公寓是租賃市場中的一個新興力量，也是產業趨勢中處于風口上的市場。

租金回報率僅1%-3%

長江商報記者梳理公開數據粗略統計發現，截至目前，已經有30余家長租公寓累計融資已經超過50億元人民幣。2017年，萬科，朗詩、龍湖等多個房地產商加入到了長租公寓的隊伍中，快速擴張。

然而，擴張速度與其利潤并不成正比，2017、2018年，朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損則達到2.34億元。

投資周期長、成本高、盈利難也是長租公寓企業面臨的普遍問題。武漢本土品牌“可遇公寓”，創始人佘福員在接受長江商報記者采訪時表示，“可遇”主要做集中公寓運營，目前略微盈利。分散合租公寓目前整體處于虧損狀態，主要原因是運營成本偏高，消費升級下，分散合租房間難溢價。

克而瑞的監測數據顯示，在長租公寓盈利方面，目前國內20個重點城市公寓租金回報率為1%-3%(一線城市低于2%)，低于辦公租金回報率4%-6%，且遠低于國際公寓水平。

住房租賃專項債屢遭中止

由于政策支持，住房租賃專項債券開始步入房企融資的舞臺。截至2018年底，據不完全統計，共有7家房企發行了住房租賃專項債券，金額共計135.28億元。

然而進入2018年下半年，情況急轉直下，房企和地產基金主導的住房租賃專項債屢屢遭監管層中止或終止，如花樣年50億元的住房租賃專項公司債券宣告終止，中城聯盟住房租賃專項公司債券在12月份中止，新歐鵬擬發行的20億元專項債券也遭到中止。

易居研究院研究總監嚴躍進向長江商報記者表示，對于房企來說，今年上半年出現了至少三家房企長租公寓經營困難的現象，當然困難不等于倒閉，而更多是剝離企業項目和放緩投資，這也說明未來房企投資長租公寓方面其實是需要警惕的，或者說看好此類產業前景，但是企業需要更為穩健。

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