借鑒P2P、共享押金的教訓，要求住房租賃企業設立租賃資金專項賬戶，避免資金挪用。

不久前召開的中央經濟工作會議和全國住房和城鄉建設工作會議為2020年樓市政策定下了基調。其中一條就提到要培育發展租賃住房。12月25日，住建部、銀保監會等6部門聯合下發了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，《意見》將加強對采取“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管，并指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。《意見》提出，開展住房租金貸款業務，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配；住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款；不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款等。

對于《意見》出臺，有業界人士解讀為對某些長租公寓“高進低出”“長收短付”經營模式、強制“租金貸”等現象將形成有效制約。

近年來，長租公寓模式興起，不少資本和企業投入其中，并將其描繪成萬億級規模藍海市場。然而在短期繁榮之下，不少長租公寓企業采取“高進低出”“長收短付”經營模式，將租金用于投資等領域，結果相繼爆雷，求租者面臨交了長期租金卻要被趕出家門的困境。同時有不少求租者被誘導或因信息不對稱，而背上了高息“租金貸”，權益受到嚴重損害。

也因此，此次《意見》基于保障廣大租房者權益，對此類現象加以整頓，尤其是借鑒之前P2P、共享押金的教訓，要求住房租賃企業設立租賃資金專項賬戶，確保租金、押金在第三方監管之中，避免這部分資金被挪作他用，對于住房租金貸款也有更加細化的規范標準，如此一來，對于租房者而言是一大利好。

當然，長租公寓也好，租金貸也罷，也不能一棍子打死，畢竟對于長租模式和房屋租賃貸款，還有著不小的市場需求。只不過，關注“租金貸”需進一步理順房屋租賃金融市場。

必須要看到，一方面，房屋租賃金融市場通過增加供給，確實能緩解部分租房者的資金壓力，通過分期付等方式獲得所需住房。另一方面，如果房屋租賃金融市場陷入到過度追求暴利的無序發展中，就會導致利用信息陷阱等方式賺取高息，坑害租戶等現象。此外，為了追求業績和利潤，放貸機構或者長租公寓企業會放低申請者門檻，導致本來不符合申請資質的租戶獲得貸款，然而他們往往缺乏足夠的還貸能力， 終租戶背負沉重債務，放貸機構或長租公寓因壞賬、呆賬過多導致資金鏈斷裂，讓爆雷危機循環往復，房屋租賃金融市場陷入死局。

因此，此次《意見》要求金融監管部門做好貸前調查，評估借款人還款能力，確定融資額度；加強貸后管理，審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿等。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。這一系列新規，就是理順房屋租賃金融市場的必要之舉，通過建立借款人還款能力綜合評估等“防火墻”，避免求貸用戶群體盲目擴大；對住房租賃企業房貸資金流向加以審查，防止資金濫用；限定住房租金貸款金額占比，減少企業過度放貸所帶來的資金風險，三管齊下，才能推進住房租賃金融市場的規范化、長遠化發展。

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