房交會律師講座提醒購房者，購房時應特別留意小區周圍城市規劃情況、所購房子整棟樓的結構情況和所購房子的自身結構情況 

受本次房交會組委會委托，我市一律師昨日在展會現場為購房者開辦相關法律講座時提醒，市民購房時千萬要事先通過多種渠道弄清小區周圍城市規劃情況、所購房子整棟樓的結構情況和所購房子的自身結構情況，以免日后“吃啞巴虧”。他說，從他近期接手的有關法律糾紛情況看，如果購房者本人不主動追問，開發商一般不會主動向購房者透露相關的“敏感”信息；購房者一旦入住后發現“不是那么回事”，只能說開發商缺乏商業道德，而無法從法律上追究，購房者獲賠可能性不大。 

◎綠地花園原來是臨時的 

律師說，我市西部幾個小區的購房者，3年前購房時，從開發商發布的廣告、樓盤模型得知，小區周邊有花園、綠地。但去年他們發現，這些綠地、花園實際上是城市道路建設的預留地——修路前臨時用作花園綠地，以后這些花園綠地統統會成為寬闊的馬路；又有開發商廣告宣傳，樓盤臨山臨海。有人購房入住后發現，他所在的住宅樓前又建起數棟樓，擋住了觀海視線。這些情況購房時開發商都沒有告訴購房者。律師說，無論是綠地上修路，還是海邊建房，開發商事先一般會得到這些信息。但“法律沒有規定開發商必須告訴購房者這些信息”！律師說，這些事兒可以說開發商缺乏商業道德，但并不違法，購房者獲賠可能性不大。 

◎空調房就在你床下，有噪聲但不超標 

律師說，多數購房者購房時，通常都把注意力放在查檢自己購下的百八十平方米的住宅內，如通風咋樣？房子朝不朝南等，同時忽略了整棟住宅樓的結構情況。 

律師說，友好廣場附近有棟高端公寓樓，其中配有空調；有空調就得配備設備間。這種設備間通常設在地下室，但并非所有建筑都將設備間設在地下室。有的設在3、4層樓的中間，電梯不經停也不標示。購房者入住4樓后發現，睡覺時床下有輕微的機器聲，原來是設備間。這些在購房時一無所知。 

律師說，從法律上講，開發商沒有義務將樓房的結構告知購房者；如果你主動問，開發商一般會告訴你。消費者自己所購房屋是否靠近電梯井、主管道井和垃圾房等，一定要事前搞清楚。如上所說的空調噪聲，通常是不會超標的，購房者很難有效投訴。 

◎難見結構圖，厚房梁粗管線全算面積 

購房者不僅要弄清房屋的朝向、高低等，還必須了解房間內的管線布局、房梁結構。律師說，一位搞海商法研究的同行日前找他幫忙看房，是6樓頂樓，閣樓。進門一看，令人吃驚：房梁下來部分很厚、很高，管線也非常粗。房間有效面積被壓縮得很小了。這種白“”的閣樓，購房者事前一般只能看到平面圖，而看不到結構圖；而平面圖是看不清房梁、管線布局的。它們都算房屋面積。因此，購一樓、頂樓的房子必須慎重，較好購“中間的”。律師還提醒，較好不要購“上料口”一側的房子。因為建樓時，通常都要在樓側開個“上料口”，樓房建好后再砌上；后砌這部分容易出質量問題。一旦出了問題，從法律上無法追究開發商的責任。 

購房提醒1 “合同發票房”沒有“出生證” 

■頭席記者 張曉昭 孔慶蕾 

本報訊 房地產業內人士昨日在房交會上提醒說，有人向你推銷“合同發票房”，購購時切記一定要慎重！ 

他說，“合同發票房”由于辦不了產權證，售價要比一般正規銷售的商品房便宜許多。辦不了產權證的原因是它們不在政府規劃所建房屋之列，因此也不能辦理合同登記。一般來說，“合同發票房”的建房者，只有按規定向政府交了罰金后，方有可能被允許辦理產權證和合同登記。通常的情況是，一旦有人要求購購便宜的“合同發票房”，開發商可能會承諾“以后肯定能辦產權證”，但這種承諾是否能夠兌現則是另外一回事。 

這位業內人士說，對開發商的花園、平臺等也要慎重接受，弄清楚再接受，天上不會掉餡餅。其中的“玄機”是：花園所占的土地可能是小區業主共同的土地，除非業主公約寫清楚，并簽了公約認可可以接受，否則業主們有權收回。平臺也是一樣。平臺如果滲水，接受者是要承擔維修責任的。另外，有時開發商承諾購一層一層，表面上是便宜了，但其中的一層可能是沒有產權的。供暖費誰交到時也會成問題。 

購房提醒2 格外留意土地使用年限 

■頭席記者 張曉昭 孔慶蕾 

本報訊 一位業內人士昨日在房交會上說，“大連人購房不太關心地的情況，只關心房屋產權證，如此可能會吃虧。” 

他說，購房表面是購房子，其實較值錢的是房子所占的地。人們購房時必須辦產權證，產權證上不標明土地使用年限；土地證才標明土地使用年限。土地使用年限是從開發商拿到土地時算起，而非購房者購到房子時算起。有的開發商拿到土地后多年才開發。政府規定的土地使用期滿后，如果房主不放棄住房，就必須重新補齊土地地價款。于是出現了差別：可能花同樣的錢購購的房子，你住了50多年就要重新補交地價款，而別人住了60多年才補交地價款。 

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