主持人：非常感謝。接下來進行今天晚上精英對話第下半場。有請顧云昌、李伏安、孫勇、倪建達、張在東、黎明楷、陳淮。媒體主持是莫春、張文豪。嘉賓主持鐘偉。

　　莫春(媒體主持)：介紹一下今天精英對話的各位嘉賓。

　　鐘偉(嘉賓主持)：從我的角度，我定的演講題目"房地產(chǎn)發(fā)展過程中的金融支撐"，這個題目一看就令人覺得面目可憎，所以我遠遠沒有像剛才那場有人性化，既然如此，我們不如話題尖銳一些，我原來想上半場各位嘉賓能夠打架，那是好事，但是那恰恰是在小資的脈脈溫情中度過，那么我們這里希望能夠掐架。我曾經(jīng)說過一段話，在整個房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在充滿爭議，有的學(xué)者站出來說說房地產(chǎn)開發(fā)商都是騙子，有人說房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于有史以來泡沫崩潰的前夜，總之房地產(chǎn)開發(fā)商里外不是人，就是這樣的角色定位。在整個鏈條中房地產(chǎn)開發(fā)商被作為蟑螂一樣的角色拽出來，但是我們知道如果廚房里如果有蟑螂，肯定不是一只，那么問題是我們有沒有勇氣拉開柜門，看一下從房地產(chǎn)開發(fā)的整個鏈條，有多少蟑螂，他們是蟑螂嗎？他們是我們應(yīng)該譴責(zé)的對象嗎？還是我們應(yīng)該平心靜氣的去觀察，去讓這個行業(yè)有一個健康成長的軌跡呢？我想更多的問題，是不是能夠從價值增值鏈條開始。個問題，因為金融問題，我想拋給李伏安主任。有人說房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)劫持了中國銀行業(yè)，劫持了中國經(jīng)濟作為其人質(zhì)，有這樣的事嗎？您能說一下現(xiàn)在中國銀行業(yè)在多大程度上被房地產(chǎn)業(yè)綁架了呢？現(xiàn)在的壞帳率有多少呢？

　　李伏安：中國經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是改革開放這么多年來，尤其是近十年的發(fā)展，主要是靠銀行來支持，所以要說劫持的話，不只是房地產(chǎn)業(yè)，而是整個中國的經(jīng)濟都劫持了中國銀行，有的行業(yè)劫持的更厲害，甚至是打劫性質(zhì)的。這個大家都可以看到，銀行這么多不良資產(chǎn)，當(dāng)然銀行管理有責(zé)任，但是更多是經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中的原因。相對來說，房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興的階段，銀行轉(zhuǎn)過來支持房地產(chǎn)業(yè)，是剛剛轉(zhuǎn)過來，還沒有完全轉(zhuǎn)過來。但是知道公認的看法，房地產(chǎn)是銀行業(yè)中的好資產(chǎn)，應(yīng)該說這一二年，如果說有一點泡沫跡象的話，但是現(xiàn)在銀行真正的貸款是在漲之前就貸出去了。上半場主持人說自己的房屋開始漲了，房屋稍微收縮一下，泡沫行為稍微少一些，總體來說在房地產(chǎn)還是好的。未來銀行不可避免還是要支持房地產(chǎn)，但是是在能夠承擔(dān)的條件下支持。大家以不同的方式承擔(dān)不同的風(fēng)險，滿足房地產(chǎn)業(yè)不同的資金需求，這應(yīng)該是我們今后要考慮的問題。

　　莫春(媒體主持)：我們的話題要尖銳起來，還有另外一個問題，要提給顧秘書長，現(xiàn)在很多人對宏觀調(diào)控的期待，它會將宏觀調(diào)控和房價的下跌畫等號，就是認為經(jīng)過宏觀調(diào)控房價要下跌。從我們的情況來看，像我們今天下午宣布的焦點十大新聞，也可以看出來從去年起，35個城市房價都是在大幅度的上漲，宏觀調(diào)控之后房價的漲幅回落。我們想問一個問題，房價的下跌是不是一個真實的謊言？

　　顧云昌：今天下午讓我宣讀博鰲共識的時候，句話就是房價是一個說不清楚道不明白的問題，的確房價問題是牽動著大家的心，因為開發(fā)商的財務(wù)問題和房價有關(guān)系，牽動了老百姓的錢包，牽動了各級政府的財政，所以這個問題非常的敏感。這一次的宏觀調(diào)控很清楚是因為房價上漲過快，目的是為了穩(wěn)定住房的價格。我覺得應(yīng)該在穩(wěn)定上做文章。現(xiàn)在社會的普遍理解，包括在座的媒體，我看過不少媒體，而且是主流媒體都是這么寫的，房價什么時候下降，我們購得起房子，我們期待著這。而且有人說房價上漲是幾個主角共同策劃的陰謀，其中有政府、開發(fā)商、銀行，他的題目是誰在策劃中國樓市的陰謀，就是將房價弄高了，我覺得這是偏激，這是我講的客氣。中國的房價，我可能講的時間稍微長一些，在03年之前，中國的房價是相當(dāng)穩(wěn)定的，平均漲幅是3.5%。當(dāng)然有的城市已經(jīng)開始漲的比較快，房價漲的快的時候，是從04年開始，突然上漲15.2%，所以兩會期間代表說了，房地產(chǎn)漲幅太快，相對我們?nèi)司芍涫杖胍泊_實是高了，在這樣的前提下，由于幾個城市，沿海地區(qū)的城市連續(xù)三四年已經(jīng)漲的很快，全國有15.2%的上漲幅度，房價上漲很快。在這樣的背景下出臺了國八條。對老百姓來說，沒有哪一個老百姓希望房價往上漲，出臺政策我認為就是穩(wěn)定價格，有兩種穩(wěn)定發(fā)，一個是漲幅放緩，是房價下降。但是現(xiàn)在社會大多數(shù)的輿論認為房價會下降，這就是造成現(xiàn)在市場觀望的主要原因。其結(jié)果如何呢？今天上午我還在跟人討論這個問題，我個人現(xiàn)在的感覺，今年全國平均房價肯定漲幅低于去年，不會超過15.2%。現(xiàn)在是10.1%，按照這樣的態(tài)勢發(fā)展下去，到年底肯定是在一位數(shù)，不是二位數(shù)，有可能是6%、7%、8%，所以我認為穩(wěn)定房價的目標(biāo)，在全國肯定能夠?qū)崿F(xiàn)。但是也不排除一些熱點城市房價會在原有的基礎(chǔ)上下跌，全國房價是肯定穩(wěn)定的，降到0以下這種可能性我現(xiàn)在看不出來。但是由于中國樓市具體的差異性，有的地方可能是要降到零以下，有的地方漲幅放緩，有的地方可能漲幅要比去年高，這些都是可能的。前幾年有的城市房價還在連續(xù)跌，希望能夠漲一點，這也是穩(wěn)定房價。這是我的理解。我認為國八條不是打壓樓市，或者打壓房價上漲，而是打壓房價上漲過快。謝謝。

　　張文豪(媒體主持)：今天在座的對話嘉賓里有一個很顯著的特點，上海派在里面占了相當(dāng)一部分，包括顧會長都是上海人。開發(fā)商作為一個方面在繃著，購房者也是在繃者，我想請問兩位老總，你所在的企業(yè)，是不是在繃者？如果這種狀態(tài)繼續(xù)下去，能夠繃到什么時候？什么時候能夠繃不住？三個問題。謝謝。

　　倪建達：各位專家、各位同行，還有各位媒體的朋友，現(xiàn)在全國都有一個說法，國八條是因為上海"生病"了，所以出臺的。在這個意義上，上海的同行給各位遭罪了，非常的對不起。但是國八條對每一個發(fā)展商都是感同身受，現(xiàn)在我們討論房價，討論我們房地產(chǎn)業(yè)，其實沒有單獨的來看這個行業(yè)。比如說剛才有一個議題，說房地產(chǎn)業(yè)綁架了銀行業(yè)，如果說銀行業(yè)我們不去綁架它，或者不跟它勾搭，它又能勾搭上誰呢？現(xiàn)在銀行有很多錢，我一點也不擔(dān)心我們這個行業(yè)，我相信我們這個行業(yè)經(jīng)過兩輪比較大的調(diào)整，在座的各位，每年博鰲論劍的時候還會神采奕奕的走上講壇，還是中國較幸運的商人，還是我還是很擔(dān)心中國銀行業(yè)將向何處去？上海的地產(chǎn)大家都知道，特別是03年下半年，應(yīng)該說漲的特別快，我也覺得不是今天說這個話，在網(wǎng)上也可以查到我三年之前說的一些觀點，我覺得上海的房地產(chǎn)漲的太快了，沒有一個城市、沒有一個社會可以支撐很久。但是作為業(yè)內(nèi)人士來說，賺錢了總是高興的，所以希望他長一些。但是我認為這一輪的調(diào)整是勢在必然的，是必須調(diào)整的，今年不調(diào)整明年也會調(diào)整，明年不調(diào)整后年也會調(diào)整，調(diào)整的越晚我們付出的代價越高，我認為這一輪的調(diào)整非常棒。但是站在我們企業(yè)來說，總體還是比較輕松的，該購地的時候購地，在該賣房的時候賣了房，現(xiàn)在有土地慢慢開，等三五年我想我們也是沒有地了。在座有同行比較輕松，但是也有繃的比較緊，這一輪對我們的挑戰(zhàn)就是怎樣整合行業(yè)內(nèi)資源的問題，中小開發(fā)商可能會走聯(lián)合之路，這對我們來說是有融資創(chuàng)新、金融創(chuàng)新的工具在里面。在國外房地產(chǎn)跟金融業(yè)的關(guān)系是非常棒的，我們是銀行借了錢給我們，一旦不好就是我們綁架了他們，其實我們真正好的時候，他們追著我們，特別是張總說的現(xiàn)在都可以拿到很多錢，這是一個市場行為，不存在說他們支持這個行業(yè)，或者說這個行業(yè)非要銀行業(yè)支持，這是相互之間的需要，也是市場的要求，從這個概念范圍來說，我相信以后銀行業(yè)還會跟我們這個行業(yè)走的很近，現(xiàn)在不是不想跟我們走的很近，而是害怕政治的壓力。其實從市場的角度來說，他還一直跟我們拋眉眼，只要我們堅持住，他就要找我們的。

　　孫勇：今年跟房地產(chǎn)的關(guān)系，實際上大家都很清楚，我個人的體會，所有的產(chǎn)業(yè)都是經(jīng)濟的表象。大家所關(guān)注的房地產(chǎn)，實際上產(chǎn)業(yè)是一個表象。金融跟房地產(chǎn)很要好，我想今后也是這樣。宏觀調(diào)控我的意見主要不是打壓房地產(chǎn)，或者打壓房價，也不是說要將房價維護在什么樣的水準，我認為宏觀調(diào)控實際上還是規(guī)范房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)能夠建立一個比較持續(xù)發(fā)展規(guī)范運作，構(gòu)建良好的秩序。我認為宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)，對消費者，對整個市場，都是有很積極的因素，有很積極的方面。從我們企業(yè)來說，我們也經(jīng)歷了兩次宏觀調(diào)控了，這次還會害怕嗎？我們再這一輪的房地產(chǎn)中，大家也可以看到，實際上是銀行也好，整個的金融市場也好，是對房地產(chǎn)規(guī)范要求，而不是說我跟你怎樣怎樣，我們的體會這次宏觀調(diào)控的手段還是不錯的，這次宏觀調(diào)控拿捏的很好。從我們企業(yè)來說，資金鏈還是沒有什么問題。現(xiàn)在大家都知道，銀行要四證辦齊，只要規(guī)范運作，該給錢的還是給錢。原來是有很多流動資金的貸款，現(xiàn)在改為項目貸款，所有的運轉(zhuǎn)都是非常不錯，非常正常。我們原來計劃有幾個樓盤，該什么時候銷售的我們還是什么時候銷售，我們不會硬撐，該怎么走就怎么走，請各位放心。價格的問題大家很關(guān)心，我們也關(guān)心，消費者也關(guān)心，一定會根據(jù)市場的情況做一些調(diào)整，所謂調(diào)整，如果說今年開盤的價格，一定跟上半年不同，今年開盤的價格也跟去年不同。我想沒有什么問題吧。張文豪(媒體主持)：剛才聽兩位上海的老總談了，應(yīng)該說新政出臺之后，開發(fā)商的壓力在他們身上并沒有看到，現(xiàn)在企業(yè)不單沒有發(fā)展的問題，而且趁著這個時機，還要揀揀便宜。盡管感到輕松，當(dāng)然各個企業(yè)的故事不一樣，我記得您在一次訪談中也提過，假設(shè)市場的情況有一個負面的預(yù)期，一個是降低成本，另外就是對利潤的看法要比較正確。我就想在這里問張在東，鋒尚跟別人的東西不一樣，科技零能耗，從科技的角度來說這是很好的賣點，從其他的方面來說，比如說價格預(yù)期不是太好的情況下，給您的樓盤、您的項目帶來一些很正面的影響。請張總談一談。

　　張在東：我說一說我的

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