不是別墅卻能賣出別墅的價格，動輒一兩百萬元的大戶型在南京似乎越來越多。

雅居樂花園主推140平方米的大戶型；星雨華府推出房源未宣傳就銷售完畢；長江路9號的130平方米和160平方米大戶型銷售速度，超過其后推出的挑高精裝修小戶型……今年下半年，還有仁恒、世茂、雨潤等一批開發商將推出大戶型對外銷售。

有業內人士認為，隨著“70/90”（凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上）政策的落實，大戶型的稀缺性將越發明顯。特別是位處城區、地段與戶型同樣的大戶型，升值空間更是不在話下。

南京的大戶型市場似乎正漸入佳境。不過，我愛我家市場部經理舒莉莉卻不這么認為：“大戶型新房賣得好嗎？好像不對哎。現在網上房地產在售的樓盤，所有剩下的房子除了樓層太低的，就是頂層房型太大的。賣的好的都是品牌地產公司的，投資大戶型還是要謹慎。”

■現狀，好賣還是不好賣？

對于新商品房銷售的統計顯示，在上個月住宅成交面積上，140～160平方米的房型銷售占據了9.98%，160平方米以上的戶型占據了12.49%——也就是說，140平方米以上的房子銷售總共占據了整個南京樓市近四分之一。

也正因為如此，目前很多樓盤、尤其主城區的，都有推出大戶型的計劃。

“‘70/90政策’的項目馬上就陸續上市了，后期中小戶型肯定是市場供應的主力，所以現在一些人都在搶大戶型。加上公積金停止二次貸款，一些人購房強調一步到位，盡量購大一點的。”南京易居房地產研究院的研究人員說。

該研究人員告訴記者，現在暢銷的新盤大都集中在城中、城東和河西，江寧的銷售情況也開始有起色。“至于江北就難說了。傳統的三房一般是三房兩廳兩衛，江北主要以三房兩廳一衛為主，這戶型的不同就是對大戶型銷售信心不足。”

“180平方米空間，景觀房，售價220萬，可議”“160平方米，三室兩廳兩衛，朝向好，帶裝修，13000元/平方米”……各大房產中介的網上，充斥著這樣的信息。“有一些房子，已經掛了幾個月了，卻從來沒有人來問過。”

記者從幾家規模較大的房產中介公司了解到，對于大戶型二手房源，中介方也顯得有些無奈。

“這樣的大戶型房源有時候一掛就是幾個月，基本上沒有客戶來問。我們的經理的推銷水平并不差，但這種大戶型的房源需求量并不是很大。所以，從今年下半年以來，這種大戶型的房源基本上處于‘滯銷’的狀態。相比之下，90平方米以下的中小戶型就比較好出手。”瑞金路一家房產中介公司負責人對記者說。

在位于華僑路的一家房產中介公司，工作人員拿出9月11日的一份報紙對記者說：“現在的大戶型好像已經不吃香了。你看，報紙上說歌星王菲打算低價出售她在香港的豪宅，結果價格打到了4折還是沒人購。”

記者看到，報紙上說王菲在10年前花4800萬港幣購了一棟房子，后來她以半價出售，結果沒有脫手。2005年年底，王菲為求脫手，再次放低價格打到4折以2000萬港元求售，仍沒有人接手。較近王菲打算以1200萬～1500萬港元的新低價出售。

這家房產中介的工作人員告訴記者，他們這里面積的房源有250多平方米，屬于復式帶閣樓，已經在他們這里“掛”了半年多。房主較初的售價是350萬，“掛了一段時間后見沒人要，價格降到了245萬，但想看房的人還是很少。”

“140平方米，已經成了大戶型二手房有價無市的一道坎。想投資大房子的人，要好好考慮一下。”這名工作人員對記者說。不過，從自住角度出發，大戶型二手房卻正在成為越來越多的人的選擇。

中原地產交易服務主管王巍巍說，140平方米以上的大戶型去年成交并不多。“今年7月份到9月份，如果與去年同期相比，增長20%以上。”王巍巍說，這些大戶型基本集中在次新房源集中的地段，大戶型的單價比同檔次的小面積便宜300～700元/平方米。

“購購人群基本上都是自住。這些人大都拖家帶口，年齡大都在40歲左右，就是常說的2+2+1（父母+夫妻+小孩）家庭。”

新房源銷量在上升，二手房源銷售卻疲態盡現——業內稱，短期投資大戶型的人越來越少，購購用以自住的人越來越多。

■收益,大戶型還有利可圖嗎

大戶型“物以稀為貴”的價值還沒有完全顯現，日前又傳言將對大戶型的持有環節征收稅費。那么，現在購購大戶型還有利可圖嗎？

南京易居房地產研究院的研究人員給出了大戶型“10字”投資方針：長線、好地段、知名開發商。

“譬如萬科、中海或者市的大戶型都可以投資。”該人士表示。

“就目前的房價和政策來看，我并不看好短線投資，但是可以作為長線增值保值工具。”王巍巍說，如果購房者打算1～2年轉手賣掉，是很不劃算的。目前的稅費和居住成本都比較高，但是購房者購入后主要是自住，當升值空間不錯的時候可以考慮賣，這是長期的。

“長線的時間其實是很難預計的，也許是5年、7年甚至更長的時間，要取決于市場。”王巍巍舉例說，如果你有錢，卻還沒有很看好的投資途徑。股票嫌風險高，基金嫌來錢慢，又不想自己做生意。那么，購一套大房子做長線投資，也未嘗不可。

“我愛我家”房產專家，特地舉了一個大戶型投資案例以供房地產投資者參考：（為了簡便起見，以下率的計算方法并未考慮前期的其他投入和資金的時間成本，如租金稅費、裝修費用和利息等，僅作為大致參考。）

案例：張先生于2006年在城中購了一套145平方米的房子，假設房屋原值為130萬，目前可以152萬元出售，而當下的租金為6000元/月。

　方案一：出售

如果目前出售的話，由于該套房屋在營業稅征收期內，那么他需要繳納營業稅、印花稅、個稅以及土地增值稅。

即總稅費=總出售額×（5.5%的營業稅+0.05%的印花稅+1%個稅+1%土地增值稅）=152×7.55% =11.476萬元

由此可知張先生的凈收益=152-130-11.476=10.524萬元

因此，如果按照投資收益率=凈收益/投資總成本×100%的計算方法，可以得出張先生在出售該套房屋的投資收益率在8%左右。

“我愛我家”認為，短線投資所付出的成本還包括當初購入時的契稅、裝修等費用，如果再減去這些費用，張先生的短期投資收益率并沒有讓他有很大的利潤空間。隨著新政策的出臺，炒房的投機成本將大大提高。

因而，“我愛我家”并不鼓勵進行房產短線投資，建議房屋投資者應著眼長遠的利益回報率。

方案二：出租

如果選擇出租，目前該套房屋可以租到6000元/月。

張先生租賃的年平均投資收益率=年租金/投資總成本×100%=6000×12/130×100%=5.54%

“我愛我家”認為，雖然租賃的年平均投資收益率并不是特別高，并且存在未來征收租賃綜合稅的可能性，但是它相對短期炒房而言擁有相對穩定的收益。另外，由于目前市場上一居室的巨大需求得不到有效滿足，令一部分租房需求涌向了多居室的大戶型，從“我愛我家”的數據顯示，2006年三居室的租賃成交比重相比去年上升了12%。因此，大戶型的長期投資還是值得鼓勵的。

較后，“我愛我家”房產專家表示，目前房產投資的成本越來越高。

“從購入時的契稅，到賣出時的營業稅、個稅、土地增值稅等，再加上未來可能出臺的大戶型保有稅，可以說是各種稅費當道。而現在大戶型的租金并沒有出現強勁上漲的趨勢，高端的大戶型公寓反而有下滑的趨勢。”因此，“我愛我家”建議投資房產應該盡量找專業的房產人士，事先做好各項評估以達到的率；另外，由于房屋在不同區域、不同地段其租金收益率相差甚遠，除了可以選擇租賃比較活躍的典型商務區外，其他還有如**、城鐵沿線以及各大名校周邊的租賃市場也可以考慮長線投資。

“這些地段的租金較高且比較平穩，率有一定的保證。”王巍巍說。

■建議，適合自住及長期投資

城中、河西： 享受

城中地區的樓盤單價是南京較高的，大戶型總價更是高得驚人。

目前，城中大戶型的價格在每平方米10000元以上，一套140平方米以上的大戶型至少要150萬元。一位參觀完金鼎灣售樓處的市民咂著舌道：“20萬我可以在江寧貸款購個100平方米的房子，在這只能購個衛生間。”

“這里交通很便利，周圍有超市、菜場，離新街口很近。我購這里時，單價1萬元不到，不過總價也近200萬元，光一個車位就花了十幾萬元。”家住金鼎灣的一位市民告訴記者。目前，金鼎灣三期正在建設中，屬精裝修項目，大都為大戶型。

城中河西大戶型的特點很多，比如具有廣闊的空間感、陽臺連通臥室的獨特設計、寬闊的休閑場地、前后雙陽臺設置等等。

“我們正在把房型結構進一步完善，讓那些 型享受型的人的住房需求得到真正的滿足。”河西某開發商負責人如是說。

城北、江北：130平方米暢銷

江北板塊的明發濱江新城，目前銷售均價為4000元/平方米，一套130平方米的三房總價也不過50萬元左右。

開發公司副總歐陽嚴昱告訴記者，與90平方米兩房相比，130平方米三房銷售同樣毫不遜色。江岸水城項目一期主要以110平方米至120平方米的三房為主。旭日上城、海潤楓景等樓盤下半年都將有三房新房源推出。

江寧：正在崛起

目前江寧市場在售大戶型體量約為80萬平方米左右，占到全區房產開發總量的四分之一，平均每家開發商都建造了大戶型項目。

以三山板塊為例，目前有翠屏國際廣場、托樂嘉街區、翠屏灣花園城大盤在售大戶型項目，面積一般從120平方米至200平方米不等，單價在5000元至6000元/平方米，總價在60萬元至120萬元之間。中惠置業集團營銷策劃管理經理郜飛告訴記者，各種政策出臺后，市場上大戶型供應量雖較前期減少，但由于市場的剛性需求很強，銷售情況還是比較平穩。

城東、仙林：供不應求

城東的現有大戶型房源量不少，并且開發數量是上升趨勢，具有市場潛力。

城東片區，大戶型項目主要有：鴻意星城下半年將開盤129平方米的三房二廳二衛戶型；國浩鐘山(鐘山博客,鐘山新聞,鐘山說吧)晶典也在近期將有125平方米的三房一廳一衛的銷售；宏圖上逸園預計6月底將有129平方米、138平方米的三房或四房的戶型銷售等。

從價格上來看，相較于城中，城東的大戶型單價低，雖然面積大，總價卻不高，

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