在房地產投資分析中，“租售比”是一個應用非常廣泛的指標，通過計算一套房屋售價與月租金的比值，來判斷該物業投資價值的高低。由于租售比反映的是物業的率，因此租售比越低則投資價值越大，而租售比越高則投資價值越低。從國外的經驗值來看，一般認為售價租金比在200-300之間比較合理，而高于300則被認為回報率偏低，投資性不強。

對于一個城市而言，不同板塊的樓盤，由于地段、環境的不同，其價格差距可能非常大，但是通過租售比的計算，我們會發現，這些樓盤的租售比可能會是相對接近的，這就是物業在適度剝除了外部因素后的較客觀的價值反映。用較通俗的話來解釋就是，地段較好的樓盤不一定是投資價值較高的，而地段較差的樓盤也不見得沒有投資價值。

對于杭州市場而言，隨著城市不斷向外擴張，一手樓盤開發的郊區化趨勢越演越烈，因此主城區房產交易基本趨向二手房的天下。在眾多不同地段、不同品質的二手房中，如何挑選到投資價值較高的樓盤是所有購房者關心的問題，而租售比是一個較為簡便的評價標準。這對于購房者而言，除了比較房子的成交價之外，也可以關注一下同一個小區中面積近似、狀況相似的房子的租金情況，對于判斷樓盤的投資價值有一定的參考作用。此外，對于一些未來周邊配套升級較快，居住性將有大幅提升的房屋，由于租金和售價未來都有上升的趨勢，就不能一概而論，需要相對專業的分析和評估。

為了更直觀地反映當前杭州樓市的二手物業投資價值狀況，中原地產選取了2006年一年的交易數據進行分析，導出杭州樓市中具有代表性的一些樓盤的租售比，發現了一些值得關注的特征，供市民在購房時參考。

成熟老社區適合投資

“租售比”合理的樓盤分別是：倉基新村、德勝新村、云河大廈(拱墅區)；吳山一帶、建國路一帶、建國南苑(上城區)；景芳小區(江干區)；長德公寓、東園、艮園、樹園、流水苑(下城區)；翠苑一帶、古蕩小區、潤達花苑(西湖區)。這些樓盤都有共同的特點就是換手率、出租率“雙高”。通常來講，購賣和租賃成交量大的社區是比較適合投資的社區。另一方面，這些社區的周邊配套一般都比較完善，居住的便利度非常高，因此投資這些樓盤相對來說會有不錯的收益。

樓齡長短影響租售比

地段、配套、交通、樓齡對于房屋售價的影響非常大，而對租金而言，前三個因素同樣重要，但樓齡的影響就相對較弱。因此在同一個區域中，往往出現新樓比老樓賣得貴，但新樓未必比老樓租得高的情形。因而往往出現售價漲幅會遠高于租金的漲幅。在全市的樓盤中，“租售比”在300到400間的樓盤非常多。在這個區間范圍中，有一些樓盤投資潛力還是不錯的，如拱墅區大關一帶，江干區采荷、四季青一帶，上城區金獅苑，下城區朝暉、德勝一帶，其售價變化波動不大，倒是租金穩步上漲，如此下去，“租售比”會逐漸進入合理區間，屆時也將成為可關注的樓盤。

購房需求旺盛的樓盤投資價值低

還有一些樓盤售價的上揚速度遠大于租金，未來“租售比”的變化可能會繼續背離合理區間。“租售比”保持高位的原因在于供需結構的不平衡，購賣供不應求，而租賃基本持平，這就造成售價迅速上漲，租金小幅上揚。像拱墅區大塘新村，江干區三里亭小區，上城區中山路一帶，下城區綠洲花園、新華坊，西湖區桂花城、星洲花園等屬于這種類型。不斷增加的購房需求會在供不應求時托高房價，令租售比持續背離，投資價值降低。

次新房留待遠期關注

“租售比”大于400的大部分屬于新交付的樓盤，如拱墅區錦昌文華、清水公寓，上城區春江花月，下城區朝暉現代城，西湖區紫金庭園等。這些樓盤售價基本超過150萬，但很少有租金價格超過5000元的。一方面較新的樓盤存在一個居住成熟過渡期，另一方面空置房較多往往導致租賃行情供過于求，因此租金上漲的周期會比較長。從來看，次新房不具備太好的回報條件，但未來仍有上升空間，留待遠期關注。

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