“一年8%的租金回報，10年后開發商回購，40萬投資一個商鋪，等于每年凈賺5萬元。”當李女士看到這樣的宣傳口號時，她并沒有停下腳步，之前一次失敗的投資讓她對開發商的這類承諾已經沒有任何信心。

包租———羊毛出在羊身上

“6年收回成本，15年后房產增值2倍。”兩年以前，李女士在這樣的廣告宣傳聲中怦然心動，迫不及待地購下了一個商場內20多平方米的小型商鋪。由于開發商當初承諾的返租收益高達12%，李女士對于自己的這筆投資充滿信心。

沒想到的是，兩年過去了，李女士除了付款時拿到的筆“租金回報”之外，就再也沒有拿到任何收益了。當初宣傳中地理位置優越、前景光明的商場至今依然人氣不旺。更讓李女士痛心的是，手頭的商鋪不但沒有升值，反而降價了，“當初花了近40萬元購的商鋪，到現在30萬也沒人要。”

在商業地產銷售中，采用包租形式在一段時間內是開發商銷售的主要方式，這種模式往往提出高額租金返還，看似利潤高昂，但實際上卻并非如此。

業內人士指出，包租根據國家規定不能由開發商承擔，但實際上大多包租的公司還是由開發商投資的，由于包租公司的背景造就了開發商與包租公司的利益捆綁模式。開發商一般采取借品牌的手段建立市場形象，如酒店商場租賃或承包給世界知名管理公司。借此樹立投資者信心，其根本目的是加價銷售，使項目的銷售價格高出市場正常價格的15%~30%，較厲害的要接近50%。同時承諾9%~10%左右的。也就是說，消費者所購購的商鋪實際上已經是注了“水”的，所謂返還的“利潤”其實就是自己已經付出去的。

“實際上，無論什么促銷模式，說穿了就是羊毛出在羊身上。”一個開發商這樣告訴早報記者。

由于開發商資金緊張，才采用包租的套現開發模式，一旦融資成功，不一定會真正用到促進物業升值上，而是挪作他用，這使得開發商往往無法履行合約。另外，發展商承諾的回報期一旦結束，投資者很難繼續得到相應的租金回報。因為商業物業的開發商一般是以賣樓為目的，大多數在售樓結束后，會立即撤場。這時商鋪經營權分離，無法協調管理和統一規劃的業務。如果面臨同區域低價位租金商鋪的競爭，必然會不堪一擊。

地產代理機構合富輝煌分析人士表示，正是由于這種情況的發生，僅就上海而言，包租已經很難獲得投資者的關注。

高息返租=危險的高成本融資

對于企業來說，包租的銷售模式也并非是個利潤豐厚的寶藏。一旦估計失誤，以“高息返租”模式銷售的產品也很有可能從一個短暫的高回款項目成為未來的一個出血點。

萬科當年所開發的天津商業項目被董事長王石作為反面教材反復提及：開發商業地產，高息返租，當行業不景氣時，當初承諾的高租金實際上變成了開發商背上的承重包袱，由于要兌現當初天津商業項目的承諾，萬科每年都要投入大量的資金用于支付“利息”上，如果不是及時回購，這種巨額成本支出很可能迅速拖垮一家企業。

專業人士介紹，“高息返租”銷售方式其實隱藏著兩大風險：一是承租經營風險。商場如戰場，如果承租經營商在承租期未滿之前，因經營不善或其他原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發展商如期支付租金，發展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發展商的信譽風險。發展商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，必將繼續進行另外項目的開發，如若因投資失敗或者經營不善，導致發展商出現嚴重危機，將直接危及發展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數多多。

對于沒有商業地產開發經驗的開發商來說，進行商業地產銷售甚至承諾若干年的定額租金返還就好像踏入“雷區”，一不小心就有可能傷及自身。

個人投資商業地產須謹慎

中國商業地產聯盟發布的資料顯示，2004年全國商業地產投資達到1700億元，但空置面積達到2610萬平方米，到2005年這一數字又再度上升。

仲量聯行中國區董事陳立民表示，中小投資者應該盡量少涉及商鋪以及寫字樓等商業地產，產權分割零散的商業地產由于定位模糊，往往很難形成商業氛圍或找到合適而穩定的租客，這就可能使得自己的投資打了水漂。

很多情況下，開發商急于回籠周轉資金，抬高價格，并且以優厚的條件出售商鋪產權，分隔出售小產權的大型商業物業，由于在售前沒有明確的市場定位，售后缺乏專業規范的經營管理，直接導致該類商業物業的經營業績慘淡，其實際經營業績回報遠遠低于市場預期，更遠遠低于開發商承諾的返租回報。從而出現在開發商返租合同到期后所購購的小產權商業物業無法出租，甚至零回報。

業內人士介紹，按照常規來看，商業地產有個“一三五”法則：一年開發期，三年培養期，五年成長期。這和住宅市場短線投資、快速獲利并不一樣，雖然并不是說小規模商業地產投資一定會失敗，但專家提醒，投資者必須具有更大的耐心，同時也將承擔著更多的風險。(文/劉秀浩)

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