考察一處房產是否值得投資，較重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。

一大公式：租金乘數小于12

租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數＝投資金額/每年潛在租金收入），小于12。

上述所提的西藏南路一小戶型，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。

投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

二大公式：8年~10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投

資回收年數=（頭期房款+期房時間內的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12。

一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例，假設2001年時頭付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的投資回收年數是10.3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現在購購這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。

三大公式：15年收益是否物有所值

另外，也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。

如果該物業的年收益×15年＝房產購購價，該物業物有所值；如果該物業的年收益×15年＞房產購購價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益×15年〈房產購購價，該物業價值已高估。

仍以上文提到的小戶型為例，2001年時，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經被過度透支了。

以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進行專業性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。　　　　　(作者：劉念)

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