樓市迷局中該如何投資置業(yè)

2009/09/03 00:00 來(lái)源：YNET.com 北青網(wǎng) 北京青年報(bào)

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng) 文林峰（1／6張）

第三季度將注定成為2009年京城樓市承上啟下的的重要月份，挾前兩季度樓市回春轉(zhuǎn)火熱之威，臨近“金九銀十”之傳統(tǒng)銷售旺季，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景讓所有人在疑問(wèn)中充滿期待，樓市泡沫是否已經(jīng)出現(xiàn)？高溫下的樓市該如何保持理性？年底之前樓市還存在哪些變數(shù)?開(kāi)發(fā)商在樓盤熱賣的“豐收”場(chǎng)景下是否也會(huì)有“未雨綢繆”的思考？怎樣的產(chǎn)品能在形勢(shì)更替、市場(chǎng)不斷變化的激烈競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地？近日，房地產(chǎn)行業(yè)專家學(xué)者齊聚華潤(rùn)·紅山世家，就業(yè)界共同關(guān)心的諸多熱點(diǎn)問(wèn)題展開(kāi)討論。

本版文并攝/董谷媛　邱旸

●各家之言●

投資需要踮著腳尖往上“夠”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究處長(zhǎng)　文林峰

對(duì)于如何投資，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)文林峰表達(dá)了更多的切身看法，“可能有些房子的價(jià)格目前超出預(yù)算讓人感覺(jué)難以承受，但是你必須努力踮著腳尖往上夠，較終才能購(gòu)到一個(gè)合適的房子。” 她認(rèn)為如果能接受當(dāng)時(shí)的價(jià)格并購(gòu)購(gòu)了房產(chǎn)，在當(dāng)時(shí)可能就是，那么在經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后，依然還有可能繼續(xù)其的優(yōu)勢(shì)。所以，當(dāng)在自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力能承受的前提下，再往價(jià)格上“夠一夠”時(shí)，獲得較好的機(jī)會(huì)則更大。

對(duì)于市場(chǎng)的判斷，文林峰認(rèn)為由供需關(guān)系決定了價(jià)格，北京土地稀缺性與需求量具大的矛盾，自然會(huì)導(dǎo)致很多價(jià)格很高的項(xiàng)目依然擁有巨大的市場(chǎng)。以房?jī)r(jià)租金比例看，如果該區(qū)域租金低，房?jī)r(jià)高，那么投資置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。購(gòu)房子一方面是看出租回報(bào)，另一方面是樓盤價(jià)格后市的上漲，綜合判斷這個(gè)市場(chǎng)是不是有風(fēng)險(xiǎn)，也需要很多因素來(lái)衡量。

泡沫也分類型　投資與持有需清晰界定

中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家　李開(kāi)發(fā)

將房地產(chǎn)泡沫分成四種情況，一種是價(jià)格很高沒(méi)有人購(gòu)，因?yàn)榭罩枚纬膳菽环N是價(jià)格比較合適，但是需求跟不上，盡管只有基本的利潤(rùn)空間，但還有人購(gòu)不起；第三種是數(shù)量有泡沫，比如需求的數(shù)量是100個(gè)，提供的數(shù)量則有200個(gè)；較后一種則是品質(zhì)有泡沫，如果現(xiàn)在出售的房子還沿用二十年前房子的造型、風(fēng)格，這也是會(huì)被市場(chǎng)所屏棄的。

“不同城市泡沫出現(xiàn)的情況也不同。中國(guó)分布著如蜘蛛網(wǎng)一樣密集的經(jīng)濟(jì)體，北京則是這一網(wǎng)絡(luò)較核心的部分，大量社會(huì)資金在這里形成流轉(zhuǎn)。具體到個(gè)人，也會(huì)把自己的資金投放在這一集中區(qū)域，在北京購(gòu)房的人很多都是外地人，其目的主要就是為了持有。”李開(kāi)發(fā)表示，“很多全國(guó)各地的財(cái)富人群都在北京購(gòu)了一兩套房子以上，或者為了將來(lái)孩子到北京讀書(shū)，或者為了自己做生意更便利，在市區(qū)核心地段購(gòu)套房子，來(lái)北京的時(shí)候就可以常住，往往也不會(huì)出售。”李開(kāi)發(fā)認(rèn)為這種情況就不能用單純的投資行為來(lái)看，如果一個(gè)項(xiàng)目地段好品質(zhì)好，且交通和生活都很方便，那肯定會(huì)吸引更多外地人來(lái)北京購(gòu)房，這就不是純投資，而更傾向于使用。

地段概念很豐富

投資不該局限一手房

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)　陳國(guó)強(qiáng)

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為“地段”是一個(gè)很豐富的概念，“同一個(gè)城市可以選擇不同的商圈，特定的板塊，還可以按照它的價(jià)值來(lái)看是否處在，從這樣的角度來(lái)選擇地段。”而且，投資不一定選一手房，今年上半年二手房市場(chǎng)非常活躍，也為很多從事二手房投資的人提供了很好的機(jī)會(huì)。以紅山世家所處的區(qū)位來(lái)講，西南區(qū)域相對(duì)而言是，無(wú)論是周邊的一、二手房，甚至包括寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)，都有價(jià)值被低估的情況。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“如果價(jià)值被低估的情況很明顯，那么將來(lái)升值的空間會(huì)很明顯。”

同時(shí)，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)是動(dòng)態(tài)的、相對(duì)的。在經(jīng)過(guò)若干年的發(fā)展時(shí)間，在過(guò)去被認(rèn)為是上形成的商圈，其價(jià)值被廣泛認(rèn)知后，原先平衡被打破，將來(lái)也有可能形成價(jià)值高地。例如現(xiàn)在的CBD、金融街，這些區(qū)域配置的強(qiáng)大資源，使得它擁有更高的區(qū)位價(jià)值。因此，如果這個(gè)區(qū)域正在形成比較完善的商圈，或者在市政改造和城市規(guī)劃占據(jù)重要地位，那么這個(gè)區(qū)域內(nèi)今后樓盤價(jià)值的大幅度提升也是可以預(yù)見(jiàn)的。

入住前看品質(zhì)　入住后看物業(yè)

中原地產(chǎn)華北區(qū)投資部總經(jīng)理　張坤昱

“從投資的角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該從兩個(gè)階段分析，段應(yīng)該在入住之前，要關(guān)注地段和品質(zhì)；段就要看入住后以什么樣的物業(yè)管理來(lái)維系它的價(jià)值了。”中原地產(chǎn)華北區(qū)投資部總經(jīng)理張坤昱認(rèn)為無(wú)論是先天條件，還是后天被賦予的品質(zhì)，都是一個(gè)具有投資價(jià)值的產(chǎn)品應(yīng)該必備的。一個(gè)產(chǎn)品在推出之前被開(kāi)發(fā)商孕育了很長(zhǎng)時(shí)間，除了地段，大家較關(guān)注的就是品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商花了多大的心力，所用的材料、設(shè)計(jì)、施工、園林等，這些先天條件的優(yōu)劣決定了產(chǎn)品的品質(zhì)。而入住后以什么樣的物業(yè)維系，則決定了產(chǎn)品后續(xù)運(yùn)營(yíng)的成本以及保值增值的狀況。“一個(gè)房子被賦予了什么樣的性格、品質(zhì)，決定了它以什么樣的身份面對(duì)消費(fèi)者，給它配備什么樣的物業(yè)管理公司就為它打下了什么樣的基礎(chǔ)，好的管理一定會(huì)影響到。”從個(gè)人角度來(lái)講，有比較才能鑒別，因此要多比較，比地段，比開(kāi)發(fā)商，比價(jià)格。此外，投資也要有計(jì)劃，先保全基本生活，才能再去考慮房地產(chǎn)投資問(wèn)題。

投資房產(chǎn)分享城市增值實(shí)惠

龍湖·唐寧ONE營(yíng)銷負(fù)責(zé)人　鄒墨遠(yuǎn)

“房地產(chǎn)從某種意義上講是一種傻瓜式的投資方式，你可以不懂炒股，不懂金融，但你可以通過(guò)購(gòu)房而由此帶來(lái)豐厚回報(bào)，房子可以分享這個(gè)城市高速發(fā)展增值的效益。” 龍湖地產(chǎn)北京公司唐寧ONE營(yíng)銷負(fù)責(zé)人鄒墨遠(yuǎn)認(rèn)為，“你購(gòu)了北京的房子，你就等于是北京市的股東，可以去分享北京市增值所帶來(lái)的收益。”他認(rèn)為，從中長(zhǎng)期階段來(lái)看，如果一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能達(dá)到7%-8%的高速增長(zhǎng)速度，那么不動(dòng)產(chǎn)是沒(méi)有理由背向而馳的。在大的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有改變的情況下，不動(dòng)產(chǎn)的趨勢(shì)都值得投資，即便會(huì)有短期的波動(dòng)和調(diào)整，但是趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越好。

高端物業(yè)更應(yīng)注重品質(zhì)提升

華潤(rùn)·紅山世家營(yíng)銷總監(jiān)　馬赟

紅山世家營(yíng)銷總監(jiān)馬赟認(rèn)為跟上海和深圳相比，北京房產(chǎn)的增值具有很大的潛力。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況以及開(kāi)發(fā)商拿地的情況看，在北京某些比較好的地段確實(shí)需要存在一些高端物業(yè)。

從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講，馬赟說(shuō)：“一定要認(rèn)為消費(fèi)者比開(kāi)發(fā)商更專業(yè)，而且消費(fèi)者的維權(quán)意識(shí)很強(qiáng)，只有這樣才是對(duì)自我的鞭策，一定要激勵(lì)自己做出更好的產(chǎn)品。不管是地段、產(chǎn)品、社區(qū)，甚至包括園林、戶型的舒適度、物業(yè)等，做高端物業(yè)就一定要針對(duì)高端人群，做高端人群需要的產(chǎn)品。”對(duì)于活躍的二手房市場(chǎng)，馬赟認(rèn)為這在很大一方面是支撐了高端物業(yè)，二手房業(yè)主通過(guò)轉(zhuǎn)手滿足了自己享受性需求。而能夠滿足業(yè)主享受性或 型需求的產(chǎn)品，它所具備的品質(zhì)、物業(yè)、環(huán)境等，也是高端物業(yè)長(zhǎng)期保值增值的必備條件。

●市場(chǎng)調(diào)研●

樓市泡沫受熱不均

二環(huán)均價(jià)微漲 五環(huán)外直逼15000元/平方米

2009上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷的是一場(chǎng)風(fēng)云迭起的突變，短短幾個(gè)月從谷底走到了，漲價(jià)已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。

據(jù)了解，隨著6月份通州九棵樹(shù)地塊以17.4億元成交，北京五環(huán)外樓盤迅速掀起一輪漲價(jià)狂潮。以作為北京居住熱點(diǎn)之一的北五環(huán)“亞奧區(qū)域”為例，北苑區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)13000元/平方米左右，位于立水橋區(qū)域的東方郁金香價(jià)格已經(jīng)漲到了11600元/平方米，合立方預(yù)計(jì)均價(jià)將超過(guò)15000元/平方米，朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán)外的“潤(rùn)澤悅溪”目前價(jià)格高達(dá)16000元/平方米，半年時(shí)間上漲81.8%。不少“80后”購(gòu)房者表示，加上雙方家長(zhǎng)積蓄想在北京五環(huán)外購(gòu)房都已經(jīng)很難。

北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱強(qiáng)調(diào)，樓市泡沫的關(guān)鍵在于后續(xù)消化，后續(xù)能夠穩(wěn)定發(fā)展就不存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。目前北京市場(chǎng)五環(huán)外地區(qū)缺乏發(fā)展規(guī)劃及實(shí)力配套支撐，當(dāng)前如此高房?jī)r(jià)主要是由過(guò)高的地價(jià)引起的哄抬效應(yīng)，并不屬于正常價(jià)格范疇。三位操盤手接著談到，相對(duì)于五環(huán)外非理性的漲價(jià)潮，內(nèi)城傳統(tǒng)核心地段反而表現(xiàn)平穩(wěn)。

以二三環(huán)為主的內(nèi)城區(qū)域，由于地段的稀缺性、產(chǎn)品的高端性，在07年到08年中出現(xiàn)了一輪價(jià)格高峰，在08年下半年整體經(jīng)濟(jì)下滑情況下，內(nèi)城區(qū)域的房屋售價(jià)下降幅度較四環(huán)外項(xiàng)目小很多。而隨著樓市回暖，內(nèi)城樓盤售價(jià)也表現(xiàn)企穩(wěn)，較07年較高價(jià)格持平或略有上漲，漲幅在7%-10%。與四環(huán)外、五環(huán)外價(jià)格漲幅基本超過(guò)70%的項(xiàng)目相比，內(nèi)城產(chǎn)品的泡沫論幾乎無(wú)法支撐。

以西二環(huán)廣安門區(qū)域?yàn)槔?7年下半年該區(qū)域新盤平均價(jià)格在22000元/平方米（毛坯），而本月開(kāi)盤的該區(qū)域紅山世家目前的售價(jià)為245000元/平方米（精裝修），可見(jiàn)內(nèi)城產(chǎn)品目前售價(jià)維持07年較高水平，與城郊暴漲項(xiàng)目相比，價(jià)格泡沫化并未顯現(xiàn)。

二環(huán)沿線項(xiàng)目總體供應(yīng)量小，區(qū)域稀缺價(jià)值優(yōu)勢(shì)獲得投資人士普遍認(rèn)同，高價(jià)格具備有力支撐，受市場(chǎng)影響較小，因此長(zhǎng)期受到投資者熱捧。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目如紅山世家、凱德華璽等往往一開(kāi)盤便形成風(fēng)潮就是市場(chǎng)較真實(shí)的反映。

●專家建議●

下半年置業(yè)方向

四類高端住宅將成投資保值主力

專家提出，由于受到通貨膨脹預(yù)期、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁走勢(shì)影響，下半年對(duì)自有資產(chǎn)固定化、兼顧投資保值的購(gòu)房需求將會(huì)逐漸占據(jù)市場(chǎng)主流。在這種消費(fèi)預(yù)期下，稀缺資源型產(chǎn)品、稀缺地段型產(chǎn)品、長(zhǎng)期被低估的類產(chǎn)品以及低總價(jià)優(yōu)質(zhì)配套的小戶型產(chǎn)品四類高端住宅，將有望成為下半年投資保值的主力產(chǎn)品。

北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱表示，相比普通住宅項(xiàng)目，核心地段、高品質(zhì)的高端物業(yè)具備獨(dú)有的稀缺資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品附加值較高，抗跌性及未來(lái)的保值、增值能力更強(qiáng)，屬于典型的高收益、低風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品，在任何市場(chǎng)條件下都是投資良選。例如以高端優(yōu)質(zhì)園林立市的星河灣，就以京城高端住宅標(biāo)桿項(xiàng)目地位長(zhǎng)期受到高端投資者青睞。同樣，由于當(dāng)前核心地段土地放量已經(jīng)幾乎真空，享受的稀缺地段資源產(chǎn)品也是風(fēng)險(xiǎn)期的良好資產(chǎn)避風(fēng)港。隨著區(qū)域發(fā)展不斷進(jìn)步，核心地段房產(chǎn)品升值前景將明顯好于其他地段，西二環(huán)紅山世家、中關(guān)村教育地王唐寧ONE就是此類產(chǎn)

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