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停車場被當作開發商財產拍賣頤海園業主奮起維權

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 1501 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

核心提示：

　　如果你是小區商品房的業主，你知道小區里哪些地方是業主們的共有建筑面積？哪些共有面積是被計入“公攤”，在購房時你已經購了單？你對共有面積、公攤面積享有哪些權利？這些問題對許多購房者來說，恐怕都還是一本糊涂賬。

　　日前，海口市頤海園小區的288戶業主，不得不算清這筆賬。業主們四處呼求：他們購房時就花錢購下的數千平方米小區停車場，卻眼看著被法院裁定當作開發商的財產拍賣給了別人。“業主的財產權益，豈容隨意踐踏？”他們希望，這一呼聲能引起人們共鳴。

　　“你們小區的停車場，過幾天就要通知房管局過戶給別人了。”近日，海口市頤海園小區業主委員會負責人劉先生，接到了來自法院的電話通知。這一通知，再次引起頤海園小區全體業主的憤怒，“那是我們的停車場，怎么說賣就給賣了！”劉先生說，為了給全體業主討回公道，他們要將這場艱難的維權之戰，進行到底。

　　10年前小區房屋售罄

　　頤海園小區位于海口市海甸島五西路的海昌路8號，是上世紀90年代海南房地產開發熱的產物。如今，對于小區的288戶業主來說，找到當年的小區開發商海南國邦企業股份有限公司，已不是件容易的事。

　　據了解，頤海園小區于1993年公開發售，到1996年，小區絕大部分房屋已售出。業主們的購房合同上，不僅寫明了每套房的建筑面積，且明確其中含公共分攤面積，并標注“準確面積以房屋所在地房地產管理部門測繪、丈量面積為準”。

　　然而，因多起糾紛在身，欠了一屁股債的開發商，還沒為小區申辦總房產證、沒有就竣工項目向房產局申請整體測繪便失去了行蹤。這使已經出售但每一戶業主都辦不下房產證的頤海園小區，變成了當年處境尷尬的海口市積壓房地產之一。1999年，小區成立了業主委員會。由于發展得早、成熟得快，頤海園小區業委會在海口頗有口碑。幸運的是，全省處置積壓房地產工作的啟動，海口市房產局為小區的每一戶業主辦下了房產證，房產證上記載了每一套房產的合同面積。

　　停車場是我們的

　　昨天下午，頤海園小區數名業主告訴記者，當年售樓時，小區的地下停車庫和地上停車位已經在銷售中進行了分攤，賣給了全體業主。

　　說停車場屬于全體業主，證據何在？為此，劉先生等人四處奔波。在海口市城建局，他們找到了小區的《工程竣工驗收質量核驗證書》，證書確認頤海園小區的建筑面積為37500平方米。288戶業主把288套房產銷售合同上的建筑面積相加，得出的數字為35782余平方米。小區建筑面積37500平方米-35782平方米=1718平方米，也就是說，只有這1718平方米的面積，是開發商沒有讓業主購單的。那么，這塊面積又是什么性質呢？

　　業主們從海口市人防辦公室了解到，小區有一部分面積不可計入公攤出售，即小區的人防工程面積，按規定，人防工程面積一般為小區地下室面積的1/2。

　　該小區的地下室即地下停車場，面積約3400多平方米，其1/2約1700多平方米，與小區未出售的那塊面積基本吻合。

　　由此，小區業主們認為，頤海園小區除了1700多平方米人防工程面積，小區的地上、地下停車場，在開發商售樓時已全部進行了公攤，并已由所有購房者為這部分公攤面積購了單。

　　被人以15萬元總價拍賣

　　　2003年12月中旬，小區業主在省內幾家媒體上，發現了關于頤海園小區車庫的《拍賣公告》。這，頓時引起了業主們的極大疑惑。

　　2003年12月18日，頤海園小區業委會也向幾家媒體發表《嚴正聲明》，稱“小區開發商大量問題正待進入法律程序解決，有關物業相對性尚存異議，因此，我們嚴正聲明，在拍賣標的無政府有關部門確認前，任何損害百姓利益的行為我們將視為無效，望參與競拍者周知慎之。”

　　但事情發展得很快。2003年12月23日，小區停車場其中的3060平方米（評估價為489萬元），被以15萬元的價格由個人競購成交。

　　法院賣停車場，為開發商抵債

　　經向法院查證，業主們發現，開發商國邦公司曾向省內某銀行借款160多萬美元，期限2個月，并以頤海園小區項目土地使用權作為抵押擔保。因其中60多萬美元逾期未還，銀行于1996年7月向當地法院申請支付令。法院審查后，向國邦公司發出支付令，限國邦公司收令后15日內如數還款。國邦公司到期仍未還款，頤海園的地下停車場及地面一樓的所有車位，被法院查封了。

　　2000年9月，評估機構受法院委托，對頤海園小區的停車場進行了市場評估，結論為：地下停車庫3417平方米，加上地上停車場，總價值為747萬元。2002年6月，評估機構糾正評估結論：共3158平方米的停車場，總價值為505萬元。2003年10月24日，法院召集開發商和銀行作出《執行和解更正協議》，將小區停車場其中的3060平方米，以489萬元的作價抵給銀行。

　　“開發商欠了別人的錢，為什么用我們的停車場抵債？”業主們震驚、氣憤。他們認為，停車場被次出售，他們的合法權益將蒙受不白之冤。

　　2003年12月19日，小區全體業主向法院提交《執行異議書》，其中聲明：停車場歸所有小區業主所有，開發商與銀行簽定的《執行和解更正協議》中關于小區停車場的內容，是非法和無效的；法院在查封時，既未貼封條，也未向社會公告、征詢對查封資產權屬的異議，不符合法定程序；法院在缺乏停車場產權歸屬依據的情況下，不應對停車場進行“抵債”處置。為此，業主們請求法院，致函拍賣公司，終止即將進行的頤海園小區停車場的拍賣活動，并盡快召開聽證會，查明停車場的產權歸屬。

　　檢察院執行財產，應先確認財產權屬

　　2004年10月，小區業主接到法院的書面通知。通知稱，法院對頤海園小區業主委會的《執行異議》進行審查后認為，業委會提出停車場產權歸屬小區全體業主的問題，涉及到被執行人國邦公司的合法權益，是另一個法律關系，在執行程序無法認定，應依法通過訴訟程序解決，如經訴訟程序確定國邦公司對頤海園全體業主有侵權行為，法院才能糾正執行裁定。為此，法院通知業委會可在15天內向法院起訴，確認停車場產權，逾期法院將恢復辦理過戶手續。

　　這紙通知再次激起小區業主的憤怒：“法院在處置停車場時，為什么絲毫不關心小區業主的合法權益，而在小區業主提出執行異議時，卻一味地保護開發商的權益？”

　　由于對法院的執行裁定和上述通知不服，頤海園小區業委會向檢察機關提出了申訴。2005年1月6日，檢察機關對此案進行審查后，向法院作出了《檢察建議書》。

　　檢察院認為，頤海園小區業主根據購房合同，有理由認為小區停車場已分攤到各業主房產面積中，開發商國邦公司將已售給各業主的停車場當成是自己的財產重復轉讓用于抵債，侵犯了業主的合法權益。因此，法院在執行本案并在小區業主提出異議時，應當查明國邦公司對該停車場是否擁有權屬。如在權屬不明的情況下就處分該財產，不是依法有效地解決矛盾的方法。

　　“另外，該矛盾亦涉及幾百住戶的權益，建議法院在執行中認真考慮檢察院的意見，并慎處。”檢察院同時認為，對于權屬的確認，應當是執行工作中的職責，本案在國邦公司履行舉證義務不足的情況下，亦不應獲得法院對頤海園小區停車場行使轉讓權的支持。

　　但檢察院的這一建議，至今未得到法院的采納。

　　房產局停車場不可能過戶給競購人

　　頤海園小區的停車場，究竟歸誰？今天上午，記者向海口市房產管理局了解了有關情況。

　　據該局房產管理科有關負責人介紹，按照國家有關規定，小區建筑面積哪些被計入公攤，可依據房管部門對小區竣工后進行整體測量并作出的測繪成果報告。但頤海園小區竣工后，開發商一直未向該局申請測量，所以頤海園小區至今沒有測繪成果報告，對頤海園小區的停車場是否已被計入公攤，該局無從認定。

　　鑒于此，該局曾在2004年8月已向法院建議：由法院、房屋權利人或房屋利害關系人對爭議房產委托實施整體測量，并與開發商售房合同約定的房屋面積進行比較，方可便于確認開發商是否已將停車場予以分攤。

　　但房產局的這一建議也沒有得到法院的采納。2005年8月，法院再次書面通知頤海園小區業委會，要求業委會在30日內向該院提供房管部門頤海園小區整體測量的測繪成果報告，以便該院認定小區停車場的權屬，逾期將通知房產部門恢復辦理過戶手續。

　　拍賣后的停車場，能否過戶到競購人的名下？就此，房產管理科該位負責人明確告訴記者：“在停車場產權來源不明的情況下，過戶給競購人，不可能”。

法律小貼士

　什么是小區共有建筑面積？

　　●商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積。

　　●根據國家技術監督局的有關規定，成套房屋的共有建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。