核心解讀：物業是否盡到安全注意義務是關鍵


［事件］1999年3月18日，孫學文在購購沈河區一小區的房屋時，與某物業公司簽訂物業管理合同———其中，該物業公司承諾，對小區實行全封閉式庭院管理，包括24公里保安系統，防火、防盜監控系統……


2003年12月31日，孫學文購置一臺原田牌助力自行車，沒想到剛過10天就在小區西南角處車棚內丟失。去年11月4日，孫學文訴至沈河區法院，以物業公司安全防護管理不善為由，要求其賠償丟車損失計1950元。物業公司辯稱，雙方未對車輛建立保管關系，故不同意賠償任何經濟損失。


［判決］沈河區人民法院認為，自行車丟失是因犯罪行為所致，與物業公司無因果關系。物業公司不應承擔賠償責任。孫學文不服，上訴至市法院。


市法院審理認為，孫學文車輛丟失后，已向物業公司進行反映，并向公安機關報案。在事發時的監控錄像上，雙方的陳述截然相反———孫學文始終稱當時錄像畫面為空白；物業公司卻稱，現場并無異常情況出現。而物業公司在無辦案機關確認的情況下，未將該錄像資料保存，又無法舉證，可確認其在安全防范中疏于管理，應承擔違約責任。市法院判決物業公司按車輛總價值的20％，即390元賠償孫學文。［法官說法］市法院民二庭主審法官李方晨：這幾年業主因財產、人身損害要求物業管理公司承擔賠償責任的訴訟已不鮮見。《物業管理條例》對此問題已做了明確規定，即“物業管理公司未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”本案判決對于這類案件的審判以及物業公司規范管理具有很大的借鑒意義。


應當明確，物業服務合同不是保管合同，物業公司對物業管理區域內財產丟失的責任承擔要根據不同情況分別確定。如果物業服務合同中約定了財產保管服務，在發生財產丟失時，除符合法定的免責條件外，物業公司應按照雙方簽訂的財產保管服務協議承擔賠償責任；物業服務合同沒有約定財產保管服務，但物業公司在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財產的丟失有過錯的，物業公司應承擔違反了安全注意義務的違約責任———但物業公司畢竟不是直接的侵權人，對財產的損失只承擔部分賠償責任，賠償的額度應視其違約情況而定。

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