“坐擁車第三城”的有車族，享受著出行的方便，也有些苦惱。開“拓拓車”的成都市民劉先生較近有點煩。他看中市一新樓盤，可是車庫只賣不租的回答讓他失望:購個車才三四萬元，車庫卻要8萬多。
　　劉先生不知道的是，他的煩惱許多成都人也有。“坐擁車第三城”盛名之下，小區車庫管理問題也日漸凸現出來。成都某物業公司總經理聞濤日前向本報記者透露，癥結在于開發商、業主、物管三方在車庫上的利益博弈糾纏在一起，剪不斷理還亂。

　　開發商VS業主:各自的算盤

　　為規范住宅小區車輛停放問題，《成都市住宅物業管理區域車輛停放管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)于7月1日起施行。在成都市物業管理協會副會長馬聰看來，這個辦法解決了小區配套車庫由業主優先使用和露天停車場收益歸業主兩大問題，具有積極意義。

　　8月15日，記者隨機調查了5家新開樓盤。除一家含混表示“賣或租正在考慮”外，另四個樓盤都聲稱車庫只賣不租。

　　“這是開發商的霸王條款。”馬聰認為。開發商強硬的背后是利益的追求。有開發商透露，目前成都城區的車庫售價在5萬元左右，較高的超過10萬元。一個中等小區車位以200個計，每個8萬，只車庫就能賣上1600萬，這在開發商的利潤中占了不少部分。在目前房產市場觀望氣氛濃郁、開發商資金鏈條吃緊的條件下，無疑是一本萬利的捷徑。對于開發商來說，都企望在一個樓盤上快速賺走、賺足利潤，靠出租車庫回收資金，戰線會越拉越長——“肥的拖瘦、瘦的拖死”。

　　而業主則有自己的算盤。以劉先生算的賬為例:一個車位月租金200元，一年2400元;而即使按銀行現行1年期存款利率計算，8萬元的稅后利息是1440元，每月平均也有120元，剩下80元缺口對有車族每月為愛車所掏的腰包來說，只是“毛毛雨”。更何況，“把雞蛋放在幾個籃子里總比放一個籃子保險”，如果中途要換房，租的話沒有任何風險。

　　采訪中有學者建議，開發商可以將車庫計入公攤，由業主委員會決定處置方式，收益歸全體業主。

　　但是開發商哭喪著臉:現在好多樓盤的公攤比例已經高得讓購房者“退避三舍”，再加上幾千上萬平方米的車庫，公攤恐怕會高得離譜。市場本來觀望氣氛很重，再有膽量的開發商也不敢在這時“吃螃蟹”。

　　但小區車庫產權和使用權爭議更大的是在早些年開發的樓盤。因為早幾年的公攤計算不如現在規范透明，開發商的公攤包不包括車庫、會所，對這一問題業主在購房時尚未“有所警覺”。萬和物業一負責人透露，這也是許多小區車庫糾紛原因所在。聞濤給記者舉了個例:某樓盤車庫產權一直不清不楚，而開發商又突然提高租金，有車的業主紛紛把車停在小區空地上，沒車的業主對此卻有意見，小區里彌漫著緊張氣氛。

　　對于這樣的“歷史”問題，西南財大法學院民商法教研室主任辜明安認為，這很簡單，請管理部門查一查開發商是否將車庫計入公攤，如果計入，開發商則對車庫沒有產權和處置權。正面向社會征集意見的《物權法》(草案)中也有相關規定:“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。”

　　物管VS開發商:強弱爭鋒皆為利

　　前些年，開發商在完成土建和銷售后，就地成立物管公司管理小區。因此許多小區物管和開發商是“母子關系”。聞濤透露，車庫一直是塊“肥肉”，開發商除全部賣掉快速回收資金外，也樂于將車庫全部出租，收租金的事就交給了自己的“兒子物管”。因為兩者利益一致，在處理開發商與業主的利益分歧上，物管聽從于開發商。

　　但隨著物管業的興起，一些非開發商嫡系的物管公司發展起來。在經過招投標后，業主炒掉了“兒子物管”，新進物管與開發商的矛盾就出來了。

　　“原本是一鍋食一個人舀，但現在有外人分享，可以想象開發商有多不悅。”開發商將車庫交給外來物管打理后，雖然收益權沒有變，但是你得給物管報酬啊，或者提點或者每個車位給50-100元管理費用。一個車位200-300元租金，就要抽掉20-50%。

　　物管面對不樂意讓利的開發商，自有一套。采訪中，某物管公司老總興奮地講起他經歷的一個“非暴力不合作”的“經典”案例。開發商將車庫租售給小區以外的車主，并自己請了人來管理車庫，物管不可能強行把他們趕出去，就說服業主委員會，不動聲色地斷了車庫的水電。按照相關的物管條例，一個物管區域只能有一個電總開關、一個水總開關，開發商不可能再接進新的水電。物管斷水斷電也有他的理由:既然你開發商認為物管管不著車庫，物管當然也有權利借業主委員會的名義，不向車庫供電、供水。一個星期下來，業主、車主反映都很強烈，開發商乖乖地向物管投了降。

　　業主VS物管:雙方都有無奈

　　李先生3年前在東郊某樓盤購了一套房子，并租下一個車位。前不久，偶然發現在自己上班時間，車位停了一輛陌生汽車。物管解釋:“閑時利用一下。”

　　李先生很氣憤，“我租下了，我就有使用權”，更何況租給其他車的收益該算誰的?典型的“物管請客，業主購單”。但他也無奈:收了多少租金?已經收了多長時間?物管不認賬，他也無從查起。

　　與此同時，隔壁小區的物管卻有自己的煩惱。隨著住戶的電動車增加到60多輛，管理問題開始顯現。物管專門劃出一片露天區域停放，然后以通告的形式要求業主與物管簽訂保管協議，否則電動車丟失物管不負責任。然而一個月過去，沒有業主購賬。

　　對前一種情況，馬聰認為，物管顯然違規，是短時效應，長此以往恐怕就要被業主炒掉。而后一個問題，電動車如果停放在已經計入公攤的公共區域內，收取保管費用說法不妥，應該是看管費用。他同時表示，除了必要的管理費用外，看管收入不能揣入物管腰包，而應該歸全體業主共有，或者轉入小區維修基金。　

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