一、關(guān)于付款方式

如果你是一位用按揭貸款購房的客戶，并與發(fā)展商簽訂了合同，約定了付款的細節(jié)。結(jié)

果由于種種原因，你沒有得到按揭貸款。這時發(fā)展商通知你：由于沒有貸款，所以你必須一

次性付款或分期付款。這個條件你能接受嗎？

付款方式是購房合同的主要條款，當(dāng)事人在合同中可能明確的約定只用貸款方法購房，

也可能說的不清楚。如果當(dāng)事人明確約定只以貸款方法購購房屋，貸款不成而采用分期付款

等其他方式，實際上就是對原合同條款的變更。《合同法》第七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一

致，可以變更合同”，而發(fā)展商沒有與客戶協(xié)商一致，卻要求客戶按他們的方案付款，這顯

然是不合法的。

如果事先對付款方式?jīng)]有說清且事后無法協(xié)商確定，則依據(jù)《合同法》第六十二條第（五）

款規(guī)定：“履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行”，由于客戶沒有足夠的

經(jīng)濟實力，所以要求客戶一次性或分期付款，實際上難以實現(xiàn)購房的目的，因此這是不可取

的。

二、關(guān)于定金

如果你因為沒有得到按揭貸款而不想購房，發(fā)展商卻說你是違約而不返還你的定金，這

種作法對嗎？

依據(jù)我國《合同法》、《擔(dān)保法》、《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，定金是擔(dān)保的一種方式，只

有當(dāng)給付定金的一方不履行約定的債務(wù)時，才無權(quán)要求返還定金。“違約”與“不履行合同”

兩個條件缺一不可，客戶由于無法申請到按揭貸款，所以無力購購房屋，這并不是客戶違約。

同時，客戶不是不履行債務(wù)，而只是不能履行債務(wù)。這種情形并不符合法律規(guī)定的情形，因

此發(fā)展商無權(quán)拒絕返還客戶交付的定金。

三、關(guān)于退房退款

如果你順利地得到了貸款，各項手續(xù)也都辦齊，但發(fā)展商這邊出現(xiàn)了嚴重問題，比如說

房屋建筑質(zhì)量不合格。你實在無法忍耐堅決要退房，這時你還能退房嗎？

我們知道，購家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，購家與發(fā)展商之間是一種房屋購賣關(guān)

系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨立法律關(guān)系，所以對購家的解約權(quán)并沒有任何妨礙。購

家向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質(zhì)是一樣的。作為債權(quán)人，銀行或其他機構(gòu)、個人都

只有權(quán)要求購家按約還款，但無權(quán)干涉購家的解約權(quán)利。

可以看出，只要發(fā)展商出現(xiàn)了上述情形，如交房嚴重逾期或質(zhì)量低劣等，符合法律或購

房合同中規(guī)定的解約條件，購家就可以依法解除購房合同。

那么按揭貸款怎么呢？有些購家有一種模糊的認識，即按揭貸款是由于購房才申請的，

現(xiàn)在不購房了，所以按揭貸款也不用還了。

這種認識肯定是不對的，前面談到，購家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋購賣關(guān)系

之外的，所以，解除購房合同并不同時解除貸款合同。也就是說，購家雖然不購房了，但因

為其已從銀行借貸出款項用于購房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一

定要還的。

怎么還呢？理論上說，由于購房合同被解除，發(fā)展商從購家處取得的所有購房款項均應(yīng)

返還購家。購家申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購家。然后，

購家與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

實際上，實踐中很難這樣操作，因為購家所購房屋已經(jīng)向銀行做抵押。如果購家拿到這

筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購家所購房屋。但此時

房屋已不歸購家所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益，發(fā)展商絕不會吃這個虧。所以，

就只能由發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，其中屬于購家頭付款的部分直接退還給購家，屬

于購家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購家已向銀行提前還款，從而終止借款合

同。

（北京經(jīng)濟報）

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