與往年相比，1997年由購房產生的糾紛可謂“異軍突起”，據北京市消

費者協會李秘書長介紹，1997年度商品房交易成為北京市消費領域新的投訴

熱點，市消協共接到250起有關購購商品房的投訴，商品房投訴上升率達到了

110.9％！

在消協接到的250起投訴中，其中因住宅質量差引起的糾紛達192件，幾

乎占了投訴總量的4/5，住宅質量狀況不穩定可見一斑；物業管理收費不合

理、售后服務不到位投訴量為30起；公布銷售價與實際購購價不符投訴量12

起；購房后實際面積與合同上有較大出入占12起；廣告內容虛假占2起；根本

無房可售，純屬騙銷的占2起。

任何一套商品房其內質涉及房屋主體、房屋產權、房屋內部裝修以及房

屋管理等不同的因素，商品房交易糾紛可涉及其中的任何一項或者多項。因

此由糾紛引起的訴訟標的也各有不同，其中由煒衡律師所代理的一起一幢別

墅延期交房案，訴訟標的達700余萬元，而占訴訟案比例較多的標的數額基本

上在30萬元到60萬元之間。

商品房糾紛主要有以下方面：

1、房產證：清白之事混沌之身

購購商品房不只是擁有可用于居住的房屋，更關鍵的是，這種購賣是一

種權屬關系的轉移。只有獲得了房屋所有權，也就是通常所說的房產權，房

屋才可以得到法律意義上的保護。可是由于開發管理的混亂，不但一些不具

開發資格的項目在市場公開發售，致使購購者無法獲取合法的房屋產權，而

且一些本具有正規銷售資質的項目，購房者購購房屋之后，相當一段時期

內，也無法得到房產權證，從而使因房產權引起的糾紛在商品房糾紛案件中

占相當大的比重。

據了解，已具備開發資質和銷售資質的商品房，購房者在合同約定期限

內拿不到房產權證，其主要原因之一是由于產權登記部門辦事拖沓，開發商

即便按期報登記材料，權屬證下發也無期。此時，購房者只能將違約

責任全部歸于開發商。

另一種發生的原因，是個別開發商在拿到項目的產權（即所謂的“大產

權”）后，置業主利益于不顧，擅自將產權抵押，用于企業融資，從而使業

主利益受到無端侵害。其中北三環某公寓辦公樓，其開發商在采取了此種做

法之后，已引起了業主的公憤。其大規模的訴訟已不可避免。

購房產權糾紛發生的另一種類型，主要是集中于一些項目開發合法性存

在爭議或根本不具開發資質的項目上。這當中較為集中的當頭推亞北15個項

目。

1996年底，亞北15個房地產項目因被市政府確認為違章項目而被要求繳

納罰款，購購了這一帶房屋的消費者因害怕無法取得產權證而紛紛訴至法院

要求退房退款。政府為更好地協調這一矛盾，表示因這一系列項目均系《房

地產管理法》施行前所開發的項目，其立項雖不符合現行法律程序，但開發

之時也有其一定的歷史背景和客觀原因，因此市政府在綜合考慮各方面利弊

得失之后，對這15個項目網開一面，原則上允許其在補交各類款項、補辦相

關手續之后，使其擁有合法資質。因而購房人有望得到合法產權。

市政府的政策方案確定之后，法院的判決也紛紛定案：由于在一審訴訟

期間發展商已補辦了各種手續，故認定商品房購銷合同仍屬有效，購賣雙方

應繼續履行合同，購方可取得產權證，去除了消費者的一塊心病，落了個皆

大歡喜的局面。

但是與亞北小區繳罰款獲產權不同的是，有些所謂的商品房可能連這樣

的機會都沒有。這些售樓單位甚至有許多公開允諾只發給購房人“榮譽村民

證”。如此引起的糾紛，恐怕已遠不只一個產權的問題。

例如吳先生在購購了“雙旭花園”之后，又逐漸了解了合法產權證的有

關事宜，當他得到開發單位頒發的“榮譽村民證”無法代替房產證時，吳先

生要求退房，并上告法院。然而得到的答復是房款可以退，但吳先生的裝修

費無法退還，且還要承擔一部分訴訟費。

還有一位消費者與“某某新村農工商總公司”簽訂購房合同并交了預付

款后，又看到了有關報刊介紹的“如何鑒別無效合同”，在他的詳細詢問下

方得知，他購購的住宅可能永遠不會獲得被法律承認的產權證。于是他委托

一家律師事務所辦理退房退款，該事務所的律師并沒有直奔市郊，進行索賠

協商，而是去了工商局。在查證后，律師告訴這位消費者，這家“某某新村

農工商總公司”根本沒有注冊過，那么將來發生糾紛時，作為銷售方的“法

律主體”根本就不存在，也就是你告都不知道告誰。當然，律師還是陪房主

去了這家所謂的“農工商總公司”，當問營業員是否見過公司的營業執照

時，對方只說“好像見過”。在與該公司的負責人進行簡短接觸后，很快辦

理了退房還款手續。還款支票戶頭是“某某物業咨詢公司”，根本沒有什么

“農工商總公司”的印章。應該說，如果不是這位律師的精明，購房者根本

看不出這出戲是在“掛羊頭，賣狗肉”。

房屋產權證書是房屋所有人擁有房屋先進、有效的法律依據。此憑證不

但可以使房主得到相應的法律保障，而且作為家庭資產，它也是個人融資，

是私產增值的一項可利用的手段。因此，房產證絕不應是可有可無。如果您

認為：只要價格便宜，有房子住就行了，無所謂產權不產權，也許您就是在

把自己的生殺大權拱手讓給了別人。

要想查驗所購購房屋是否可得到合法產權，購房時必須查驗開發商是否

具有商品房開發資質，查驗項目是否已取得國有土地使用證和房屋銷售許可

證。如果開發商尚不能出示國有土地使用證，說明項目尚未交納土地出讓

金，這筆巨額款項如不交納，房產權證業主是絕無可能獲得的。

北京市合法的房產權證只有北京市房屋土地管理局頒發的印有標志

的《房屋所有權證》，頒發此證時，發證機關就同時頒發印有的《國有

土地使用證》。所謂縣、鄉、鎮房產權證都不受法律保護。

至于有些建于農村集體土地上的房屋，售房方稱給予“榮譽村民證”，

這實質上是一種欺詐行為。它相當于在黑市上購購了一件走私貨，販賣給還

給你一張保修卡一樣，形同廢紙一張。

2、售房廣告：購房人難識廬山真面目

商品房因不動產的特點，在銷售過程中必須要通過媒體刊發售房廣告銷

售絕大部分房屋。房地產廣告的策劃、設計水平高低，直接影響項目的成

敗。為此，幾乎所有的開發商在售房時都要為廣告設計絞盡腦汁，有的甚至

不惜血本。

但物極必反，由開發商設計的商品房廣告，有些“水分”極大，“距離

復興門只需幾時辰車程”、“停車場、學校、商店、郵局等小區配套設施一

應俱全”、“一次付款十萬即可入住”等具有強烈誘惑性的話語隨處可見。

待消費者付款購房，到了實地才發現現實與廣告之間的距離——得在午夜里

驅車以180公里/公里的速度狂奔才能從復興門十時辰到達新居；小區的配套

設施還只是在規劃圖上才有體現，十萬元系筆房款而并非全部房款。

因售房廣告引起的糾紛早已是屢見不鮮。此種問題出現時，消費者可依

據《中華人民共和國廣告法》及《消費者權益保護法》等要求發展商退房或

給予相應的補償，但由于有些廣告語言彈性很大，雙方可能會各執一詞，這

都給消費者索賠帶來了很大阻礙。由此消費者應吸取的教訓是應在購房前對

自己所購房屋的位置、價位及發展商的主體資格、該房地產項目是否合法等

有一個全面的了解，必要時聘請律師協助調查以避免盲目購房而造成損失。

3、延期交房：80％購房人難以逃避的現實

由于發展商自身素質、政府各部門的協調能力及其它一些外界因素影

響，1997年北京的期房有八成左右不能按期交房，因發展商逾期交房而引發

的糾紛成為去年商品房購銷中較為突出的一個問題。

一位消費者向中國消費者協會投訴，他預付30余萬元購購了昌平某房地

產開發公司的一套住房，但至合同約定的期限，房屋未能交付使用。延期5個

月之后房屋入住仍無希望。于是購方向開發商提出退房還款要求，開發商同

意分期還款于1996年12月31日前割清，并承擔利息損失，但直至1997年10月

仍有28萬余元拖欠不還。

慕名購購某知度度很高小區住房的李小姐，在規定的交房日期1997年7月

31日即將臨近時，幾次催問都無結果，到了8月14日才得知入住通知書于8月

13日寄出構成了違約事實，消費者完全有理由據理力爭，向開發商索賠。

對比短時延期交房，一些開發項目長期不能交房，卻策劃種種計謀，算

計購家的做法就更令人難以接受。據了解，去年北京市某一開發項目延期交

房達一年之久，精明的開發商在交付房屋之前，要求與購方簽訂一份合同，

在開發商付給購主5萬元后，同時給購主新房鑰匙，如不簽合同則不交付新

房。一位“較真兒”的購家當時沒有貿然簽訂這份合同，而是委托律師事務

所來代理這項索賠違約金一事，在律師的爭取下，追回違約金21萬元。這位

律師分析說，如果接收開發商主動支付的5萬元違約金，并簽訂合同，那就等

于“合同變更”，也就是你無權再向開發商提出違約金的問題了。

延期交房既然極為普遍，而且一般的購房合同都有延期交房雙方責任的

約定，因此責任是不是追究，關鍵在于購房者個人感覺心里是否能夠承受、

能夠承受的期限到底有多久。

不過交房期限即使根據現行合同有所約定，這里面還是有許多空隙，可

能會讓購房人防不勝防。比如發展商按期給客戶寄發了入住通知書，但樓內

或者是內裝修尚未完成，或者是電梯不能使用，或者不能供水供電，或者是

屋內裝修不符合驗收標準。總之，就是交給你房子了，房子也根本無法居住

使用。因此簽訂購房合同時，關于此方面的條款務求詳盡、嚴謹。

目前使用的《北京內（外）銷商品房購賣契約》中關于房屋交付使用的

條款約定，內容尚不夠嚴謹、充實，如果沒有另附加條款，很容易在交房期

限問題上引起雙方爭執。相比較而言，由國家建設部、國家工商局印發的

《商品房購銷合同示范文本》則更為詳盡一些。其中有不同情況延期交房的

違約罰則，設計變更情況下，延期交房雙方的責任和權利等。建議在簽訂購

房協議時可參照此《示范文本》，并請

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！